繼去年“三道紅線(xiàn)”的金融信貸“緊箍咒”后，房企今年面臨的是“面粉”問(wèn)題：集中供地“打補丁”意味著(zhù)借錢(qián)買(mǎi)地行不通、房企拿地資金須符合“投銷(xiāo)比小于40%”的紅線(xiàn)釋放出更加嚴控的政策信號……拿地問(wèn)題在近日陸續舉行的中期業(yè)績(jì)會(huì )上，成為拋向房企管理層最多、也最尖銳的話(huà)題。從房企回復中，羊城晚報記者發(fā)現，面對這一記重錘，房企日子確實(shí)更難了。業(yè)界分析，土地市場(chǎng)調控已進(jìn)入深水區，在“穩地價(jià)”后，“房地聯(lián)動(dòng)”也將伴隨而來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤水平只有一個(gè)“降”字。
借錢(qián)買(mǎi)地行不通了
今年上半年的“土地‘兩集中’政策(即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng))實(shí)施后，第一批集中供地在全國22個(gè)城市鋪開(kāi)，土地市場(chǎng)的熱情被瞬間點(diǎn)燃。然而，坊間盛傳，在8月11日自然資源部召開(kāi)的閉門(mén)會(huì )議中，對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門(mén)作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個(gè)方面：
首先，參與商品住宅用地競買(mǎi)企業(yè)應當具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。住宅用地落實(shí)“限購”政策，非開(kāi)發(fā)類(lèi)的房企不具備拿地資格。同時(shí)，聯(lián)合競拍的房企中，開(kāi)發(fā)類(lèi)房企所占的股權必須大于50%。
第二，要求建立有效的購地審查制度。將現行政策工具箱中“建立購地資金來(lái)源審查制度”，由可選用的政策措施改為統一實(shí)施的政策措施。房企拿地不得超過(guò)年銷(xiāo)售額40%。第三，規定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%。第四，不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。
本次會(huì )議所傳達出的內容，也解釋了近期部分城市的二次集中推地生變原因。近期，深圳、天津、青島、惠州、上海等地相繼終止或延期第二批土地“兩集中”掛牌出讓。即將進(jìn)行的第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市則給土拍規則再打“補丁”，如杭州修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價(jià)規則。蘇州也明確禁止開(kāi)發(fā)商絕對控股的子公司不得參與到同一地塊的競拍。8月10日，天津對房企的拍地資金予以明確規定，不僅須以自有賬戶(hù)交納競買(mǎi)保證金，還需提交股東未違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來(lái)源承諾。換言之，借錢(qián)買(mǎi)地行不通了。
房企“活下去”的策略現分化
雖然上述內容暫時(shí)還未得到正式確認，但已被業(yè)內稱(chēng)為“810土拍新規”，可謂直擊痛點(diǎn)、影響重大。其與近期購房市場(chǎng)“打補丁”的動(dòng)作非常相似，其實(shí)是對土地市場(chǎng)政策進(jìn)行的一次系統、全面、務(wù)實(shí)、高效的打補丁操作。
沒(méi)有“面粉”，更遑論“面包”?對此，各上市房企相繼舉行中期業(yè)績(jì)會(huì )之際，公司管理層如何應對“面粉”新規，是“躺平”策略還是選擇突圍，成為投資人、媒體的關(guān)注點(diǎn)。
越秀地產(chǎn)可謂集中供地模式的“受益者”，上半年斬獲頗豐。“22城實(shí)施集中供地后，我們抓住了機會(huì )新進(jìn)了一些城市，還是比較有利的。”越秀地產(chǎn)董事長(cháng)兼執行董事林昭遠在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，從今年的投資規模來(lái)看，在拿地方面堅持“以銷(xiāo)定投”原則，一般投資額占銷(xiāo)售額的40%以?xún)?，在保持信用評級和符合“三道紅線(xiàn)”要求前提下，會(huì )按照全年投資強度來(lái)鋪排投資任務(wù)。他同時(shí)強調，跟以前的投資標準沒(méi)太大差異，公司會(huì )按照盈利水平去設定目標。
時(shí)代中國董事會(huì )主席岑釗雄在業(yè)績(jì)會(huì )上透露，在公開(kāi)市場(chǎng)和進(jìn)入的城市，會(huì )按照投資的邏輯進(jìn)行投資。“下半年第二和第三次集中供地，我們會(huì )根據市場(chǎng)的情況做決定。我們的策略是非常清楚的，預計土地市場(chǎng)下半年區域平穩。”
毫無(wú)疑問(wèn)，集中供地對房企資金調配能力提出更大挑戰，尤其是政策性“打補丁”進(jìn)一步把房企拿地框定在了一定的范圍內。但目前來(lái)看，不少房企的拿地興趣并未受影響，只是方式更多元化了。林昭遠就表示：“目前市場(chǎng)企業(yè)的形態(tài)不一樣，收并購機會(huì )也會(huì )多一些，我們也在通過(guò)多渠道投拓，在非公開(kāi)市場(chǎng)拿地和收并購。”
不過(guò)，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮就要求萬(wàn)科下半年要收緊投資。他認為萬(wàn)科現在最大的問(wèn)題不是手里沒(méi)貨，而是消化不良，下半年最重要的是加快去庫存。
“面粉補丁”對購房者或是好事
“這是蠻好的打補丁的補充，在這樣的政策底下，除了房?jì)r(jià)穩定，也希望地價(jià)穩定。”岑釗雄在被問(wèn)到有關(guān)拍地政策和打補丁的措施時(shí)表示，在這種背景下，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和政策的長(cháng)遠穩定，讓房?jì)r(jià)不會(huì )大起大落，對行業(yè)來(lái)說(shuō)是好消息。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析，“不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”這一新規可以看出，這一條款某種程度上是惠及或利好房企的，說(shuō)明此類(lèi)調控是希望土地市場(chǎng)競拍更公平、更科學(xué)、更有效。
廣東省房協(xié)理事、同創(chuàng )卓越有限公司總經(jīng)理趙卓文則認為，“穩地價(jià)”進(jìn)入新階段。土地出讓不止有“集中供地”的要求，出讓規則也面臨重大調整。在他看來(lái)，在“穩地價(jià)”后，“房地聯(lián)動(dòng)”也將伴隨而來(lái)。“地價(jià)被控制住了，并不意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的利潤提升。相反，隨著(zhù)‘房?jì)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制’的建立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤水平只有一個(gè)‘降’字。”
業(yè)界老行尊告訴記者，這個(gè)政策補丁無(wú)論對于開(kāi)發(fā)商也好還是消費者也罷,都是好事。對開(kāi)發(fā)商而言，拿地會(huì )變得更加公平。與此同時(shí)，也讓資金鏈緊張以及一些實(shí)力較弱的企業(yè)無(wú)法拿地，加劇行業(yè)分化。
對購房者而言，政策補丁讓資金實(shí)力強勁的開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候被篩選出來(lái)，實(shí)力強勁的開(kāi)發(fā)商后期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)出現問(wèn)題概率小，所以從這個(gè)角度來(lái)看，對購房者是好事。且在“房企拿地不得超過(guò)年銷(xiāo)售額40%”的新規下，鼓勵房產(chǎn)銷(xiāo)售，限定炒房，大量減少房屋庫存，對市場(chǎng)有“穩供應”的作用。
