南京、無(wú)錫等城市商品房?jì)r(jià)格漲幅收窄，交易量回落 ——

　　樓市調控“組合拳”成效初顯

　　8月16日，國家統計局2021年7月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據顯示，南京、無(wú)錫、徐州、揚州分別環(huán)比上漲0.4%、0.9%、0.3%、0.6%，相比前三個(gè)月，漲幅均收窄。這與全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅回落的總體趨勢相同。根據國家統計局發(fā)布的另一組數據，7月份全國商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額環(huán)比分別下降41.52%、39.73%，回落至今年單月最低。

　　今年1-7月的江蘇樓市，仍保持較快增長(cháng)態(tài)勢，銷(xiāo)售面積和金額均為歷史同期最高水平。但7月份被業(yè)內視為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的“拐點(diǎn)”，認為在供需雙向收緊下樓市調控取得積極進(jìn)展。專(zhuān)家認為，今年國家在土地、金融、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等多個(gè)維度持續調控的“組合拳”初見(jiàn)成效。

　　供地“兩集中”，勒住“狂奔的地價(jià)”

　　要“穩房?jì)r(jià)”，先要“穩地價(jià)”。土拍時(shí)頻頻出現的“地王”，往往成為帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)上漲的“導火索”。2月23日，自然資源部在“全國2021年住宅用地供應分類(lèi)調控工作視頻培訓會(huì )議”上提出，試行22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應“兩集中，三批次”的新規定，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，并且全年集中出讓次數不超過(guò)3次。南京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)張輝認為，該政策的出發(fā)點(diǎn)主要是推動(dòng)土地供給側改革，在做好用地保障的同時(shí)，通過(guò)土地市場(chǎng)的“穩地價(jià)、穩預期”，實(shí)現“穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　南京、無(wú)錫、蘇州，處于22個(gè)重點(diǎn)城市之列。4月30日，無(wú)錫首批“兩集中”16幅地塊集中出讓?zhuān)山豢們r(jià)255.96億元;8月4日，無(wú)錫第二批“兩集中”22幅地塊集中出讓?zhuān)山豢們r(jià)262.25億元。5月21日，南京首批“兩集中”51幅地塊集中出讓?zhuān)山豢們r(jià)992.516億元。6月1日，蘇州首批“兩集中”32幅地塊集中出讓?zhuān)山豢們r(jià)434.41億元。

　　“兩集中”是否實(shí)現“穩地價(jià)”的目標?記者看到，南京首次“兩集中”土地出讓?zhuān)w溢價(jià)率18.15%。而新政實(shí)行前2月24日的土地出讓?zhuān)貕K最低溢價(jià)率為19.58%。蘇州首次“兩集中”土地出讓?zhuān)w溢價(jià)率約為7%。無(wú)錫兩次“兩集中”土地出讓?zhuān)状握w溢價(jià)率為12%，第二次整體溢價(jià)率約為3%。相對于2020年，我省這3個(gè)城市的土地出讓溢價(jià)率均有所降低。

　　7月29日，住建部約談銀川等5個(gè)城市時(shí)指出，必須加快建立和完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，優(yōu)化土地競拍規則，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，堅決穩定地價(jià)、穩定房?jì)r(jià)。業(yè)內人士告訴記者，住建部傳遞出的信號是，要完善“穩地價(jià)”機制，限定土地溢價(jià)上限，此外還應加強開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審核、建立購地審查制度等措施。

　　南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)孟祥遠認為，在試行“兩集中”土地出讓過(guò)程中，不同城市出現了不同問(wèn)題。例如高地價(jià)、限房?jì)r(jià)讓開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，為了追求利潤空間，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )對商品房進(jìn)行減配，進(jìn)而引發(fā)大量購房者的維權事件，這與提升老百姓住房品質(zhì)的初衷相悖。在控制土地溢價(jià)率的同時(shí)，還要關(guān)注商品房品質(zhì)與購地資金的安全性，以降低后期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險。

　　貸款收緊，買(mǎi)房賣(mài)房變“慢”了

　　今年上半年，在控地價(jià)、穩房?jì)r(jià)的背景下，老百姓買(mǎi)房子是不是更容易些?購房人發(fā)現，房貸難辦了。賣(mài)房人發(fā)現，二手房更難賣(mài)了。

　　今年4月，南京建鄴區的李女士將一套房子掛上二手房網(wǎng)站。她本以為這套“雙學(xué)區”房應該很搶手，可與幾個(gè)買(mǎi)家接觸下來(lái)，她有些失望。有的買(mǎi)家資金不寬裕，還有買(mǎi)家有購買(mǎi)意愿卻無(wú)法交易，因為要等賣(mài)家的前一套房子賣(mài)掉。中介告訴李女士，銀行貸款收緊，買(mǎi)房、賣(mài)房的成交周期都變長(cháng)了。

　　這種情況，與國家層面收緊房地產(chǎn)貸款有關(guān)。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通過(guò)量化指標的方式設置了貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限調整為40%，個(gè)人住房貸款占比上限32.5%，這被稱(chēng)為房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線(xiàn)”。

　　今年春節后，有二手房中介接到銀行通知，“額度吃緊，下款時(shí)間可能會(huì )延長(cháng)至3到6個(gè)月”。不久后，部分商業(yè)銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。記者發(fā)現，銀行對新房的住房貸款申請人資格審核更加嚴格，個(gè)人信用有瑕疵以及個(gè)人收入不明確的購房人被拒貸，有些銀行對房齡和購房者年齡提高了門(mén)檻。

　　孟祥遠認為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要意義是規范房地產(chǎn)貸款，一是從銀行放貸的總量上進(jìn)行控制，二是從貸款標準上進(jìn)行控制。樓市的核心是金融，要控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，金融干預比限購、限售等行政干預更加有效。

　　“一城一策”，靶心很精準

　　今年上半年的江蘇樓市，不同規模的城市呈現不同特點(diǎn)。從納入國家統計局調查統計的4個(gè)城市的新房房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅曲線(xiàn)來(lái)看，南京和無(wú)錫從低位逐漸攀升，南京在3月份升高到0.8%后逐漸回落，無(wú)錫則是連續攀升至6月份的1.2%，7月份開(kāi)始回落。徐州是從年初1.2%的高位逐漸回落，已于7月份跌至今年最低-0.2%。揚州上半年表現平穩，但也在7月份回落至0.3%。

　　無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)沈洵說(shuō)，無(wú)錫樓市上半年是健康、穩定的，新增供應、成交結構、成交價(jià)位均在正常范圍。這與無(wú)錫市堅持“房住不炒”，出臺一系列有針對性、可操作性的新政有關(guān)，無(wú)錫樓市還會(huì )繼續保持這種平穩發(fā)展的態(tài)勢。對南京7月房?jì)r(jià)回落的形勢，張輝點(diǎn)評說(shuō)，這說(shuō)明南京樓市平穩健康發(fā)展的穩定性進(jìn)一步增強，精準調控成效顯著(zhù)。

　　孟祥遠認為，堅持“一城一策”，精準施策，對房地產(chǎn)的調控作用十分有效。今年五六月份以來(lái)，江蘇這幾個(gè)房?jì)r(jià)和地價(jià)過(guò)熱的城市紛紛回調，市場(chǎng)開(kāi)始降溫。

　　“感覺(jué)最近房子漲不動(dòng)了”，鹽城市亭湖區的馮先生說(shuō)。他分別于2019年7月、2020年8月購入景山的兩套學(xué)區房，買(mǎi)時(shí)單價(jià)分別是1萬(wàn)元/平方米、1.1萬(wàn)元/平方米，現在最新出讓價(jià)已達到1.8萬(wàn)/平方米。但這個(gè)價(jià)格已經(jīng)維持好幾個(gè)月。

　　對于江蘇樓市下半年的走勢，孟祥遠認為，熱度下降將是主基調。目前經(jīng)濟基本面呈現回調態(tài)勢，這也將在樓市體現出來(lái)。調控“組合拳”的用意并不是打壓樓市，而是剔除樓市的投資投機需求，讓房子回歸居住的本質(zhì)，真正為改善老百姓的生活服務(wù)。