“有房企在一線(xiàn)城市偏遠區域拿了塊地，因為能力不夠，遲遲沒(méi)有開(kāi)發(fā)。沒(méi)想到幾年后該區域卻迎來(lái)發(fā)展，該房企賣(mài)地賣(mài)房，一躍而成為百強。這樣隨便拿地在等待中躺贏(yíng)的情況以后估計都不會(huì )再有了。”而這一系列的變化，源自一年前的一個(gè)重磅管理規則。

　　“三線(xiàn)四檔”的房地產(chǎn)金融調控政策從2020年8月提出至今已探索一年，帶來(lái)了地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯的根本變化。高負債、高周轉的模式已經(jīng)玩不下去了。100家上市房企中有40家實(shí)現降檔，未來(lái)，房企的分化還將加劇，以?xún)r(jià)換量將會(huì )讓房?jì)r(jià)更趨合理。

　　名詞解釋?zhuān)喝兰t線(xiàn)

　　“三道紅線(xiàn)”是指剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，紅檔的是踩了三道紅線(xiàn)的，有息負債在2019年的基數上不得增加;橙檔是踩了兩道紅線(xiàn)的，負債總額增幅不得超過(guò)5%;黃檔是踩了一道的，增幅不超10%;三線(xiàn)都未踩的是綠檔，增幅不超15%。兩觀(guān)察是指觀(guān)察連續三年年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為負的、拿地資金總額超過(guò)銷(xiāo)售總額40%的，要做解釋。

　　降檔三招：

　　把身瘦、收并購、引戰投

　　業(yè)內人士表示，在降負債的過(guò)程中，市場(chǎng)熱度最高的舉措TOP3即分拆物業(yè)上市、收并購及引入戰投。據貝殼研究院統計，2020年新增房企分拆物業(yè)上市企業(yè)達到16家，創(chuàng )造歷史紀錄。2021年截至7月已有11家物企成功上市，目前有23家房企已遞交招股書(shū)正在排隊中，預計今年物企上市數量會(huì )再次刷新紀錄。某大型上市物業(yè)服務(wù)公司的負責人表示，在“三道紅線(xiàn)”等政策組合拳的限制下，地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性依然較為緊張，因此也有可能從側面進(jìn)一步加速物業(yè)行業(yè)的整合趨勢。

　　除了越來(lái)越多借分拆物業(yè)瘦身外，房企間的收并購動(dòng)作也逐漸頻繁。據統計，2020年上市房企的收并購數據達到200次，涉及金額約1716億元，而2021年上半年收并購數量達到105次，涉及約金額1505億元，預計2021年房企間收并購市場(chǎng)規模將超2000億元。另外，戰投的引進(jìn)也是資本進(jìn)入房企的一種方式，目前最受歡迎的戰投方應屬資金實(shí)力雄厚的“險資”，戰投入局房企除了真金白銀的資金補充外，對企業(yè)的整體估值預期也可以起到一定的抬升作用。

　　“三道紅線(xiàn)”X新變化：

　　“變綠”成主旋律

　　“老套路”玩不下去了

　　去年8月，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，央行、住建部出臺了重點(diǎn)房企資金監測和融資管理規則，被外界概括為“三道紅線(xiàn)四檔兩觀(guān)察”。

　　“三道紅線(xiàn)”在行業(yè)內引起了極大震動(dòng)。以往，起點(diǎn)相同的兩家房企，財務(wù)杠桿加得很高的那家，發(fā)展速度可能大大超越不敢加太高杠桿那家?，F在“三線(xiàn)四擋”讓高負債高周轉模式難以為繼。

　　根據貝殼研究院測算，如按照三線(xiàn)四檔的有息負債規模增長(cháng)要求統計，假如所有房企全部執行，按照政策推出的時(shí)間節點(diǎn)看，僅TOP100房企中60家上市房企按年預計將少增長(cháng)約9371億元的有息負債。60家大中型房企就可以少增長(cháng)近萬(wàn)億的負債規模，這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩健經(jīng)營(yíng)，有效預防系統性金融風(fēng)險，同時(shí)優(yōu)化全社會(huì )資源配置。

　　上市房企四成降檔

　　“去年8月三大紅線(xiàn)提出后，被監管部門(mén)關(guān)注的重點(diǎn)房企，每月15日前都會(huì )定期提交核心經(jīng)營(yíng)數據。除權益銷(xiāo)售額、現金流、負債以及三大紅線(xiàn)指標外，權益拿地金額及占銷(xiāo)售額的比例，也要向上匯報。”一家房企的投資負責人對記者表示，去年8月以來(lái)首先改變的是多了一項工作。但“三道紅線(xiàn)”帶來(lái)的影響則在逐漸顯現，是否踩線(xiàn)讓房企的員工甚至購房者，都能直觀(guān)地感受到房企的運營(yíng)狀況和面臨風(fēng)險的幾率。

　　在這樣的情況下，踩線(xiàn)房企降檔幾乎成為必然的選擇。根據貝殼研究院統計，2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實(shí)現降檔，降檔率達到40%，其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線(xiàn)的房企數量從2019年17家躍升至2020年的29家?？梢?jiàn)2020年房企財務(wù)表現中降檔、“變綠”成為房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

　　“三道紅線(xiàn)”X未來(lái)趨勢：

　　隨著(zhù)房企積極降負債，行業(yè)格局出現了新的趨勢，讓房企甚至是購房者都需要適應新的規則。

　　房企分化加劇

　　曾經(jīng)地產(chǎn)行業(yè)入場(chǎng)拿地門(mén)檻很低，而在提出“三道紅線(xiàn)”監管政策時(shí)，就明確提出重點(diǎn)監管“買(mǎi)地金額超年度銷(xiāo)售額40%”的開(kāi)發(fā)商。

　　近期正是多個(gè)城市第二批集中供地的時(shí)刻，不少城市暫?；蛲七t了土地出讓時(shí)間，業(yè)內人士表示，預計競拍規則將進(jìn)行調整，從已發(fā)布信息的城市來(lái)看，將對參與競拍的房企資質(zhì)有更多要求。比如杭州將推出“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，最終還將采取“現房銷(xiāo)售”形式。由專(zhuān)家組按房企評分高低確定入圍者，意味著(zhù)以后房企拿地也要看“征信分”，而在土地市場(chǎng)和城市更新項目的角逐中，房企也會(huì )因資質(zhì)而加劇分化。

　　不少頭部房企上半年拿地的勢頭比較兇猛，那么下半年在第二輪集中供地的階段，會(huì )受制于拿地金額，反而讓中小型房企會(huì )有機會(huì )出手。

　　以?xún)r(jià)換量房?jì)r(jià)更合理

　　從去年開(kāi)始，相當部分房企為了降檔變綠都拼勁十足。為了回款降負債，采取了積極的“以?xún)r(jià)換量”等方式，這也讓更多買(mǎi)家可以以較合理的價(jià)格買(mǎi)到住宅。

　　根據國家統計局近期發(fā)布的數據，2021年7月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落。預計下半年市場(chǎng)調控力度仍然從緊，市場(chǎng)降溫仍是主流。隨著(zhù) “金九銀十”供應旺季到來(lái)，預計促銷(xiāo)力度增大的概率也會(huì )提升。

　　剛需迎來(lái)橫盤(pán)窗口期

　　智谷趨勢樓市首席研究員黃怡則表示， 目前，監管效應已經(jīng)傳遞到了土地、房?jì)r(jià)端，房企拿地更加審慎，帶來(lái)的直接后果就是土地溢價(jià)率下降。銀行房貸收緊后，利率也明顯抬高。一方面，很多城市進(jìn)入橫盤(pán)期，甚至暗跌，房子不好賣(mài)，對于剛需來(lái)說(shuō)也就有了一個(gè)不錯的入市窗口期。但另一方面，買(mǎi)房需要考慮的問(wèn)題也要更周全，資金準備、是否符合購買(mǎi)資格、供房負擔壓力能否承受等。