土地市場(chǎng)出現“微妙”變化。長(cháng)沙、上海等城市日前相繼宣布，延期第二批集中供地出讓。這引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。當前，不少房企經(jīng)營(yíng)壓力增大，參與土拍市場(chǎng)熱情有所降低。業(yè)內人士指出，首批集中供地高溢價(jià)率導致項目利潤遭壓縮。通過(guò)對競自持、競配建等環(huán)節進(jìn)行調整，降低地塊“實(shí)際”溢價(jià)率，有利于減輕房企經(jīng)營(yíng)壓力。

　　規則有望調整

　　長(cháng)沙市日前宣布，將第二批住宅(含商住)用地集中出讓時(shí)間由7月推遲至8月。深圳、青島、天津、上海等地相繼發(fā)布類(lèi)似公告。上海市8月13日宣布，第二批集中土拍出讓公告時(shí)間延期至9月。

　　對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國證券報記者表示，在首批集中供地出讓過(guò)程中，為遏制溢價(jià)率過(guò)高，不少城市通過(guò)設置溢價(jià)率上限、對熱點(diǎn)地塊設置“競自持”“競配建”等方式控制溢價(jià)率，以降溫土拍市場(chǎng)，但實(shí)際效果有限。多個(gè)城市延期第二批集中地塊出讓公告時(shí)間或與此有關(guān)。

　　中指研究院指數事業(yè)部分析師毛大鵬表示，優(yōu)化土拍規則，有利于完善“穩地價(jià)”工作機制。

　　長(cháng)江證券指出，高溢價(jià)率導致房企盈利能力承壓?？刂泼x溢價(jià)率上限方面，無(wú)錫、杭州、天津等地已經(jīng)下調。但“實(shí)際”溢價(jià)率也應該控制。土拍規則預計會(huì )更柔性化，包括保證金門(mén)檻、競品質(zhì)、搖號以及一次性合理報價(jià)等方面。

　　避免惡性競爭

　　《上海市住房發(fā)展“十四五”規劃》日前發(fā)布，提出進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防止資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)施分類(lèi)管理，加強房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監測分析，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險等。

　　值得注意的是，時(shí)隔一年后，對房?jì)r(jià)上、下限均做出要求的政策再次出臺。

　　岳陽(yáng)市日前發(fā)文明確，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則無(wú)法網(wǎng)簽。

　　實(shí)際上，早在去年3月，東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報管理的通知》要求，在取得商品住房項目的預售許可證或現售備案證書(shū)后，應在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋申報價(jià)格，嚴格按照明碼標價(jià)格式要求對外銷(xiāo)售，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報價(jià)格，也不得低于申報價(jià)格的90%。

　　陳霄認為，“限跌令”等措施或主要在于抑制部分開(kāi)發(fā)商之間惡性競爭，避免引起市場(chǎng)大幅動(dòng)蕩。

　　提高抗風(fēng)險能力

　　行業(yè)形勢出現變化，房企也在做出調整。

　　宋都股份賠掉相當于一個(gè)季度利潤的5000萬(wàn)元保證金，退掉杭州的地塊一事引起行業(yè)震動(dòng)。公司8月10日晚發(fā)布公告披露了背后原因，退地是因為聯(lián)合開(kāi)發(fā)的伙伴取消合作所致。

　　宋都股份表示，若合作順利，公司整體獲取土地權益金額為32.48億元，符合25億元-35億元的預期。但目前的情況導致公司極短時(shí)間內無(wú)法達成其他商業(yè)合作，給公司短期資金安排帶來(lái)巨大壓力。

　　業(yè)內人士表示，當前一些開(kāi)發(fā)商資金緊張，融資較難，賺錢(qián)不易，房地產(chǎn)行業(yè)形勢出現較大變化。

　　機構研報指出，第一批集中供地印證了房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將由25%的中樞向20%下滑的趨勢，甚至跌落20%以下。

　　對于房企而言，陳霄表示，房企應著(zhù)力保障穩定的銷(xiāo)售渠道，加快庫存去化速度，回籠資金;制定符合公司的發(fā)展規劃，合理且多元化拓展項目，提升企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力。