距離深圳市建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機制已逾半年，深圳二手住宅市場(chǎng)降溫明顯。根據國家統計局8月16日發(fā)布的數據，今年7月份深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數環(huán)比下降0.4%，自5月份以來(lái)第三個(gè)月環(huán)比下降;相比于去年同期上漲7%，同比漲幅較6月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　有別于價(jià)格的小幅調整，二手房成交量先行大幅掉頭向下。深圳市規劃和自然資源局數據顯示，7月份深圳市二手住宅成交2557套，連續4個(gè)月下跌，創(chuàng )近17個(gè)月新低，同比下跌超八成。

　　指導價(jià)下首付壓力倍增

　　二手房?jì)r(jià)格有所滑落

　　今年2月8日，深圳市宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，全市3595個(gè)住宅小區自此迎來(lái)官方參考成交價(jià)格。在真實(shí)成交價(jià)高于官方參考成交價(jià)格的情況下，購房者能夠使用的杠桿倍數有所降低，所需的購房首付款有所增加。

　　8月16日下午，《證券日報》記者隨機走訪(fǎng)了位于深圳市福田區的幾家中介門(mén)店。在中介向記者展示的房源管理后臺界面中，每一套房源分別有兩種價(jià)格，一種是官方參考價(jià)格，一種是業(yè)主報價(jià)，后者一般高于前者。

　　“現在指導價(jià)格和業(yè)主價(jià)格是有差別的，中介網(wǎng)站上只會(huì )顯示指導價(jià)格，一般業(yè)主價(jià)格會(huì )比指導價(jià)格高100萬(wàn)元到150萬(wàn)元左右。”Q房網(wǎng)的一位中介人員高陽(yáng)(化名)告訴記者，房子不好賣(mài)的原因之一在于指導價(jià)出來(lái)后購房者湊不足首付款，購房周期有所拉長(cháng)。

　　高陽(yáng)給記者算了一筆賬，一套約64平方米、官方參考成交價(jià)約為400萬(wàn)元的房源，業(yè)主報價(jià)約580萬(wàn)元，按照三成首付來(lái)算，不考慮相關(guān)稅費的情況下，客戶(hù)目前按指導價(jià)只能從銀行貸出280萬(wàn)元，所需的首付款高達300萬(wàn)元，占業(yè)主報價(jià)超過(guò)五成;而在指導價(jià)出臺之前，客戶(hù)首付僅需174萬(wàn)元。

　　“假如沒(méi)有指導價(jià)，這種房子很快就能賣(mài)掉，但是有了指導價(jià)，購房者的首付壓力加大。當然價(jià)格方面比之前更加好談一點(diǎn)，或多或少有一點(diǎn)下降?？偟膩?lái)說(shuō)現在的市場(chǎng)是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，想買(mǎi)房的話(huà)可以慢慢談。”高陽(yáng)表示，目前中介的生意比較難做，賣(mài)一套房子要比以前花更長(cháng)的時(shí)間。

　　一位長(cháng)期在深圳寶安區工作的中介張聰(化名)告訴記者，深圳二手房房?jì)r(jià)走低的趨勢較為確定，之前深圳房?jì)r(jià)漲漲停停，現在則是漲漲跌跌，普通購房者都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，因此市場(chǎng)預期較為悲觀(guān)。

　　根據國家統計局數據，7月份深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數環(huán)比下降0.4%，連續第三個(gè)月下降。另外，7月份深圳90平方米及以下的二手住宅價(jià)格指數環(huán)比下降0.7%，跌幅在70個(gè)大中城市中排名第一;90平方米-144平方米、144平方米以上的二手住宅價(jià)格指數分別環(huán)比下降0.1%。

　　“深圳二手房市場(chǎng)當前面臨各類(lèi)約束，包括購房資格方面的審查、各類(lèi)違規操作的管控等，走勢符合預期。從購房者的心態(tài)看，當前勢必會(huì )關(guān)注降溫趨勢，進(jìn)而出現觀(guān)望的情形。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，深圳作為全國首個(gè)出臺參考價(jià)制度的城市，當前二手房市場(chǎng)明顯在擠泡沫。

　　量在價(jià)先

　　成交量降至歷史低位

　　從歷史經(jīng)驗來(lái)看，深圳二手房市場(chǎng)量在價(jià)先，成交數量總是領(lǐng)先于價(jià)格指標。根據深圳市規劃和自然資源局數據，7月份深圳市二手住宅成交2557套，成交數量已連續第四個(gè)月下跌。

　　這一成交數量已經(jīng)處在歷史低位。據《證券日報》記者統計，自2011年10月份有統計數據以來(lái)，近10年時(shí)間里深圳二手住宅單月成交低于2557套的情形僅出現過(guò)8次，其中大多數是受春節影響成交較少。最近一次要追溯到2020年2月份，當時(shí)受到春節和新冠肺炎疫情影響，單月仍成交了1667套。

　　和去年7月份成交13407套相比，今年7月份深圳二手住宅的成交量下滑80.93%。去年7月份深圳市出臺“7·15”新政抬高購房門(mén)檻，不少購房者趕在政策落地前網(wǎng)簽，因此，7月份單月成交量較大。在“7·15”政策發(fā)布之后，去年8月份-12月份深圳二手住宅月均成交7573.2套，仍然遠高于今年7月份的2577套，目前深圳二手住宅市場(chǎng)的慘淡可見(jiàn)一斑。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )(下稱(chēng)“深房協(xié)”)在周報中不無(wú)悲觀(guān)地預測，8月份二手房網(wǎng)簽量恐難突破3000套。在不景氣的市場(chǎng)之下，二手房中介首當其沖。深房協(xié)發(fā)布的數據顯示，截至今年7月1日，深圳星級從業(yè)人員有45458人，較去年年底的47840人減少了2382人;深圳市總備案機構3026家，其中上半年新增備案機構248家，環(huán)比下降30%，同比下降34%。

　　在買(mǎi)方市場(chǎng)之下，地產(chǎn)中介的姿態(tài)放得更低。最近在深圳羅湖入手了一套公寓的李女士告訴《證券日報》記者：“買(mǎi)這套公寓的時(shí)候我的預算其實(shí)不算高，中介都比較盡心盡力，愿意幫忙壓一下價(jià)格。”

　　展望未來(lái)，嚴躍進(jìn)認為，量的下跌會(huì )導致價(jià)格下跌，未來(lái)深圳二手房市場(chǎng)降溫態(tài)勢會(huì )延續，甚至可能將傳導至價(jià)格較為堅挺的學(xué)區房。(記者 謝嵐 見(jiàn)習記者 李昱丞)