北京市住建委近期發(fā)布公告，公開(kāi)征求《關(guān)于進(jìn)一步規范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》意見(jiàn)建議。最高人民法院在此之前對《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》)進(jìn)行了修訂，刪除了原司法解釋中關(guān)于“退一賠一”的規定，這也意味著(zhù)商品房買(mǎi)賣(mài)懲罰性賠償制度成為歷史，由此引發(fā)公眾關(guān)于購房者“權利退潮”的擔憂(yōu)。那么，今后購房者該如何維護自身權益？違約責任又該如何承擔呢？

　　開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)被判賠償

　　王女士為解決孩子上學(xué)問(wèn)題，于2017年11月購買(mǎi)了一套商品房，總價(jià)223萬(wàn)。根據其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《北京市商品房預售合同》，雙方約定房屋竣工日期為2018年3月，并在第二條的預售依據中載明“該商品房已經(jīng)批準預售，兩年半之內辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。”但是在房屋交付三年后，開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法辦理網(wǎng)簽和房屋所有權證，王女士不得不給孩子另覓學(xué)校。后來(lái)她了解到，該商品房實(shí)際上是拆遷安置房，即開(kāi)發(fā)商出售時(shí)并未取得預售許可。王女士認為，開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)騙取其簽訂預售合同，致使房屋無(wú)法辦理網(wǎng)簽，也無(wú)法滿(mǎn)足孩子正常上學(xué)的要求，因此她將開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求確認雙方簽訂的商品房預售合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商返還購房款并支付一倍的賠償金以及在學(xué)費、裝修等方面的損失。

　　開(kāi)發(fā)商否認虛假銷(xiāo)售、隱瞞銷(xiāo)售情況，辯稱(chēng)當時(shí)賣(mài)房時(shí)已明確告知王女士，該房屋只有在開(kāi)發(fā)商現房銷(xiāo)售許可證辦下來(lái)后才能辦理網(wǎng)簽;而且該房屋不是政策性定向安置拆遷用房，是商品房，不能預售，只能現房銷(xiāo)售，這些王女士在購房時(shí)已經(jīng)獲知。目前她已經(jīng)入住，只遭受輕微損失，因此法院不應使用懲罰性條款讓開(kāi)發(fā)商承擔一倍購房款的罰則。

　　法院審理后認為，根據我國城市房地產(chǎn)管理法以及城市商品房預售管理辦法的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向買(mǎi)受人出示商品房預售許可證，未取得商品房預售許可證的，不得進(jìn)行商品房預售?？梢?jiàn)，辦理商品房預售許可證是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，并應將預售許可證向買(mǎi)受人出示。本案中，開(kāi)發(fā)商雖然向王女士出示了預售許可證，但實(shí)際上并不包括所售房屋的預售許可，對此開(kāi)發(fā)商具有主觀(guān)上的過(guò)錯。

　　出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，卻與買(mǎi)受人訂立了商品房預售合同，因此應當認定無(wú)效。合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應各自承擔相應的責任。

　　開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)致使王女士遭受了經(jīng)濟損失，根據《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第九條的規定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明事實(shí)的，買(mǎi)受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款1倍的賠償責任，因此王女士要求開(kāi)發(fā)商返還購房款、賠償利息、裝修損失及支付已付房款1倍的賠償額，理由正當，于法有據，法院予以支持。但王女士所稱(chēng)為解決孩子上學(xué)問(wèn)題而購買(mǎi)房屋，因在合同中并未明確約定，因此另行擇校產(chǎn)生的學(xué)費損失，法院不予支持。

　　“退一賠一”懲罰性賠償成為歷史

　　上述是一起較為典型的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。對于此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、未取得商品房預售許可證、“一房二賣(mài)”等，這類(lèi)情形下是否會(huì )有懲罰性賠償，一直是購房者關(guān)注的問(wèn)題。

　　商品房作為房屋的一種，是相對于公房和二手房來(lái)說(shuō)的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，也就是我們常說(shuō)的新房、一手房。2003年4月最高人民法院發(fā)布了《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》，為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件提供了明確、具體的法律依據。其中，第八條、第九條明確規定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人(又稱(chēng)“先賣(mài)后抵”);二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人(又稱(chēng)“一房二賣(mài)”);三是出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明;四是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)(又稱(chēng)“先抵后賣(mài)”);五是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。由此5種情形導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人除可請求出賣(mài)人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。也就是說(shuō)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如果開(kāi)發(fā)商惡意違約或欺詐行為致使購房者無(wú)法取得房屋，須承擔“退一賠一”的懲罰性賠償責任。

　　為了配套民法典實(shí)施，最高人民法院同時(shí)對該《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》進(jìn)行了修訂，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解釋最大的變化就是刪除了原來(lái)關(guān)于“退一賠一”的規定。這就意味著(zhù)，今后如果購房者遇到上述情況，主張已付購房款一倍的賠償責任將不再有法律依據，也很難被法院支持。

　　上述案件中，王女士的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛發(fā)生在新舊法銜接之際，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規定》第二條明確，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當時(shí)的法律、司法解釋有規定，適用當時(shí)的法律、司法解釋的規定。簽訂在2021年1月1日之后的購房合同，發(fā)生糾紛，將會(huì )適用新的《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》。

　　購房合同約定成為重要依據

　　新解釋刪除了開(kāi)發(fā)商“退一賠一”的懲罰性賠償條款，那么，購房者今后在購房時(shí)該如何保護自身權益呢？

　　對于法院而言，此后在審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，合同約定將成為重要依據。

　　首先，核查“五證”。購房者在簽訂合同前應仔細核查或要求開(kāi)發(fā)商出示“五證”，房屋產(chǎn)權、面積等重要信息均記載于此。“五證”即《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，仔細核對商品房預售許可證明中是否包含了自己所購買(mǎi)的房屋。

　　其次，看清違約條款。購房者簽約時(shí)一定要細讀合同條款，注重房屋違約條款的約定。如果雙方?jīng)]有約定特殊的責任承擔方式，將按照新司法解釋中一般規定承擔違約責任。商品房買(mǎi)賣(mài)懲罰性賠償取消后，合同沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額的計算方法有三種，一是逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算;二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定;三是由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在期限屆滿(mǎn)未能取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　另外，在新《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》背景下，行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì )應當更加注重合同文本的力量。筆者建議各地房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)應盡快制定詳細、全面的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，其中應納入類(lèi)似于“惡意違約”“欺詐行為”“面積確認及面積差異處理”等條款，避免存在遺漏購房者權益的情況。廣大購房人在簽訂合同前必須仔細查看相關(guān)條款的表述和約定，斟酌相關(guān)的法律風(fēng)險后再慎重作出購房決定。

　　今年7月8日，北京市住建委發(fā)布公告，對《關(guān)于進(jìn)一步規范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》公開(kāi)征求意見(jiàn)建議，現有《通知》的主要內容有規范設置交付樣板間、規范商品住房銷(xiāo)售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體責任四個(gè)部分，進(jìn)一步規范新建商品住房銷(xiāo)售行為。相信在房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)與司法部門(mén)的共同努力下，即使沒(méi)有了懲罰性賠償的威懾，商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)也能夠實(shí)現對購房者合法權益的保護。