地價(jià)和房?jì)r(jià)的關(guān)系并不復雜。高房?jì)r(jià)背后必有高地價(jià)的“功勞”。

　　最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)土地端發(fā)生了一些列變化，如房企拿地金額不超過(guò)銷(xiāo)售額的45%、競配建比例受限等。

　　今天(8月13日)上午，福州市自然資源和規劃局發(fā)布了二次土拍的補充公告，將四區+馬尾+長(cháng)樂(lè )所要出讓的總計19幅宅地的最高溢價(jià)率，全部下調至15%及以下。

　　控制溢價(jià)率不超過(guò)15%被寫(xiě)進(jìn)了地方土規部門(mén)的公告中。

　　放出“新規”

　　兩天前的8月11日，市場(chǎng)放出了一重要消息。自然資源部對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門(mén)作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個(gè)方面：

　　第一，參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

　　第二，建立有效的購地審查制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來(lái)源審查。房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競拍和開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌谫Y便利。參與土地競買(mǎi)的主體必須提供資金來(lái)源證明，將現行工具箱中的“建立購地資金來(lái)源審查制度”由可選項改為統一實(shí)施的政策措施。

　　第三，單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調整溢價(jià)率，否則將嚴肅公開(kāi)處理，嚴控城市樓面地價(jià)新高。

　　第四，在達到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設方案等方式確定競得人。

　　上述信息得到了青島等一些中供地試點(diǎn)城市的規自部門(mén)人士證實(shí)。

　　對此，多位業(yè)內認為單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，被作為硬性規定出現了監管層的文件中，意義重大。

　　多地“響應”

　　實(shí)際上，市場(chǎng)在此之前已經(jīng)有了動(dòng)作，隨著(zhù)第二批集中供地推出，接連幾個(gè)城市也供地規則在不同角度迎來(lái)調整。

　　8月11日，青島市自然資源和規劃局發(fā)布公告，稱(chēng)7月30日公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣(mài)活動(dòng)因故終止。

　　8月10日， 天津市規劃和自然局發(fā)布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍賣(mài)，溢價(jià)率不得超過(guò)15%。

　　8月6日，深圳亦發(fā)布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓?zhuān)科笠呀患{的競買(mǎi)(投標)保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動(dòng)中止，將調整競買(mǎi)規則。

　　最早的是杭州，在上個(gè)月的7月20日就發(fā)布供地新規，對第二批集中出讓地塊的競價(jià)規則進(jìn)行調整：一是，競買(mǎi)單位需足額繳納20%競買(mǎi)保證金后，方可參與競買(mǎi);二是，溢價(jià)率上限由30%調整為20%，其中“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為10%;三是，出讓地塊達到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競自持房屋”改為“競無(wú)償移交政策性租賃住房”。

　　自然資源部對集中供地提出四點(diǎn)明確要求與上述城市的集中供地新規的調整相互印證。

　　“大殺器”

　　一位地方規自人士在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，第一、二條規則的目標對象是企業(yè)，主要為了降低土地競爭的熱度。其中對競地企業(yè)資質(zhì)提出限制，意在打擊馬甲，提高宅地參拍門(mén)檻，杜絕房企用數十個(gè)馬甲圍獵地塊、提高搖號概率的亂象;購地資金要求必須是自有資金，堵住首批供地中部分企業(yè)前融等漏洞。

　　“第三、四條規則的約束對象是地方城市供地部門(mén)，目的是真控地價(jià)”。該人士說(shuō)，此前北京、天津等地雖未明確規定，但一般默認單宗地塊的溢價(jià)率為50%，觸頂后競拍保障房、自持部分等;或者有些城市會(huì )通過(guò)提高地塊起始價(jià)，來(lái)降低溢價(jià)率，但實(shí)際地價(jià)和競地成本并未降。

　　毋庸置疑，單宗地溢價(jià)率不超過(guò)15%規定是此次政策的大殺器。房?jì)r(jià)背后這只“地價(jià)”大手將被摁住。

　　一直以來(lái)，在對地價(jià)的控制上，各地城市的力度不同。

　　來(lái)自各地自然資源規劃官網(wǎng)的數據顯示，第一輪的集中供地成交數據中，廈門(mén)、合肥、杭州、深圳、寧波、重慶、福州、武漢、南京、無(wú)錫10城都超過(guò)了平均溢價(jià)率15%這道紅線(xiàn)，分別為34%、28%、26%、23%、22%、24%、21%、19%、18%、16%。

　　另外，青島、鄭州、長(cháng)春、上海、成都、蘇州、北京、長(cháng)沙、濟南、沈陽(yáng)、天津、廣州12城平均溢價(jià)率低于15%這道紅線(xiàn)，分別為1%、2%、2%、6%、7%、7%、8%、8%、9%、10%、11%、12%。

　　有一種觀(guān)點(diǎn)是，控制地價(jià)無(wú)論對于行業(yè)還是企業(yè)都是必要之舉。

　　“土地成本過(guò)高，捆綁條款過(guò)多，開(kāi)發(fā)利潤空間微薄，影響了房企拿地積極性，這些問(wèn)題會(huì )在接下來(lái)的供地中有所調整，至少會(huì )給房企留下適當利潤空間。”一位上市房企人士表示。

　　實(shí)際上，受到資金收緊、樓市下滑等因素影響，房企拿地積極性已經(jīng)普遍下降，最近一些熱門(mén)城市出現了土地流拍的現象。業(yè)內人士預計，土地市場(chǎng)的降溫或將在第二批集中供地中得到更多體現。

　　讓“面粉”的價(jià)格漲得再慢點(diǎn)，“面包價(jià)”才會(huì )更親民。