從7月下旬開(kāi)始，多地發(fā)布第二次土地集中供應公告及預告，目前已經(jīng)有廈門(mén)、長(cháng)春和無(wú)錫等地完成了第二輪土拍。值得關(guān)注的是，在土拍規則方面，第二輪集中供地競拍規則較首輪更加完善和細化，體現了精準調控的方向，如，杭州、蘇州等城市均針對其首輪拍地時(shí)暴露出的問(wèn)題出臺了“打補丁”新規，甚至有城市中止了第二輪土拍。8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱(chēng)，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告。第二輪土拍大戰來(lái)襲，熱點(diǎn)城市供地量質(zhì)如何，升級的土拍規則影響幾何?

　　供應端發(fā)力平抑地價(jià)

　　今年2月底，北上廣深等22城應自然資源部要求開(kāi)始實(shí)行住宅用地“兩集中”的政策，要求集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過(guò)三次，時(shí)間間隔要相對均衡，地塊梳理要科學(xué)合理;集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以?huà)炫莆募灰椎?，應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣(mài)方式交易的，應該連續集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。

　　“這些重點(diǎn)城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標，對全國地價(jià)、房?jì)r(jià)的變動(dòng)起到重要的引導作用。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示，各城市在土拍規則上各具特點(diǎn)，除了大多數城市基本配置的“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、競自持”等外，還有“觸頂搖號、競高標準住宅以及一次性書(shū)面報價(jià)”等創(chuàng )新性的土拍規則，對房企的競拍素質(zhì)和測算水平提出更高的要求，促進(jìn)競拍公平，避免熱度過(guò)高，以達到控地價(jià)、穩房?jì)r(jià)的目的。

　　第二輪土拍在第一輪的基礎上不斷升級競拍規則。據悉，在首輪拍地時(shí)位居出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時(shí)，多達57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個(gè)板塊創(chuàng )下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達26%，市場(chǎng)熱度持續高漲。

　　為遏制土拍市場(chǎng)的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價(jià)規則上做了多重調整，首先提升了報名門(mén)檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價(jià)的20%;其次，本次集中出讓首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前的30%調整為20%。這也是為了防止地價(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)而達到穩房?jì)r(jià)的目的。此外，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現房銷(xiāo)售，在當前 “緊融資”的背景之下，此舉無(wú)疑極大挫傷了房企拿地的積極性，預計土地競拍熱度較首輪會(huì )有明顯下降。

　　蘇州本次集中土拍也明顯升級，采取了譬如提升保證金等舉措。新規規定，除吳江區地塊外，吳中、相城、高新區、園區地塊保證金比例全部上調至50%及以上。

　　此外，值得關(guān)注的是，此次深圳緣何中止第二輪土拍?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對記者表示，“暫停土拍和土地市場(chǎng)行情本身關(guān)系不大，主要在于土地競拍規則的調整。連日來(lái)，中央層面多次強調優(yōu)化土地競拍規則，住建部更是明確了要推廣北京做法，北京第一輪‘房地聯(lián)動(dòng)、一地一策’，在限地價(jià)、控房?jì)r(jià)、提品質(zhì)方面成效顯著(zhù)?？梢钥闯?，深圳或重新調整供地計劃，以吻合中央對土地市場(chǎng)的定調精神。”

　　城市間分化更為明顯

　　“兩集中”新政讓土地市場(chǎng)迎來(lái)新的變革，一方面，集中土拍對政府供地行為產(chǎn)生約束作用，土拍更加公開(kāi)化、透明化。另一方面，加速房企間的分化，利好資金實(shí)力強勁的大型房企。集中土拍成效初顯，進(jìn)一步平抑了市場(chǎng)熱度，穩定了市場(chǎng)預期。

　　根據諸葛找房數據顯示，從首輪競拍結果來(lái)看，22城首輪集中土拍的平均溢價(jià)率為15%，相較于往年來(lái)看，溢價(jià)率有所控制。據陳霄介紹，分城市來(lái)看，城市間分化顯著(zhù)，基本呈現出“南北分化”之勢。其中，重慶受新房庫存量低位的影響，溢價(jià)率水平高居22城首位。長(cháng)三角經(jīng)濟圈熱度仍然領(lǐng)先，杭州、寧波、合肥、南京等熱點(diǎn)城市溢價(jià)率位居前列。與之相對應的是，盡管土拍規則不甚嚴厲，長(cháng)春、青島等北方城市土拍表現仍較為冷淡。

　　從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，拿地銷(xiāo)售比是配合“三道紅線(xiàn)”在經(jīng)營(yíng)方面出臺的監管指標，將有力矯正企業(yè)盲目擴張行為。根據中指院數據顯示，短期來(lái)看，上半年受“三道紅線(xiàn)”和供地“兩集中”影響，行業(yè)拿地熱度明顯下降，拿地銷(xiāo)售比均值已降至40%以下，行業(yè)整體受到的影響有限。個(gè)別企業(yè)受融資優(yōu)勢、業(yè)績(jì)增長(cháng)訴求等因素驅動(dòng)，拿地力度較大，拿地銷(xiāo)售比超過(guò)了40%。從中長(cháng)期來(lái)看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷(xiāo)售端個(gè)人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長(cháng)。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水表示，在“三道紅線(xiàn)”和供地“兩集中”的背景下，房企拿地態(tài)度更趨謹慎。行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調整后將更趨良性，擁有管理紅利、充足土儲的企業(yè)有望脫穎而出。

　　進(jìn)一步優(yōu)化土地供應

　　從第二輪集中供地的規模、質(zhì)量來(lái)看，土地市場(chǎng)仍有許多亮點(diǎn)。

　　在掛牌量上，大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加，尤其是廈門(mén)、青島供應量均實(shí)現翻番。在供地質(zhì)量上，平均起始樓面價(jià)與首批也基本持平。值得關(guān)注的是，接下來(lái)杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊即將結束掛牌。尤其是杭州，起拍價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的土地就有9宗之多，其中不乏上城區筧橋、西湖翠苑這種起拍價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　“新的土拍規則、銷(xiāo)售投資比規則，或使得銷(xiāo)售、去化能力強的房企更有底氣拿地。這對產(chǎn)品力強、受市場(chǎng)認可度較高的房企來(lái)說(shuō)是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上會(huì )加速優(yōu)勝劣汰，對行業(yè)而言是良性循環(huán)。”陳霄說(shuō)。

　　有市場(chǎng)人士預計，第二輪集中供地房企拿地趨勢可能會(huì )放緩，特別是中小房企應理性投資，同時(shí)合理規避高價(jià)地，通過(guò)后期的管理和精耕來(lái)賺取利潤。

　　此外，從目前的房地產(chǎn)調控來(lái)看，因城施策、細化完善是重要趨勢。嚴躍進(jìn)表示，土地市場(chǎng)的動(dòng)作相對較少，過(guò)去也僅停留在穩地價(jià)等層面，后續預計土地市場(chǎng)從供應到成交，以及后續土地開(kāi)發(fā)的全流程等，都會(huì )有各類(lèi)新的管控。據此，也要求各地土地供應部門(mén)積極優(yōu)化土地供應和交易機制，真正促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

　　陳霄預計，下半年隨著(zhù)重點(diǎn)城市陸續啟動(dòng)二輪及三輪供地，土地供應量會(huì )有所增加，成交量隨之上升。整體來(lái)看，全年供應和成交量基本保持穩定。從各等級城市來(lái)看，“兩集中”政策將一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的差距繼續拉大，城市間分化加劇。對于集中供地的城市而言，部分首輪土拍熱度較高的城市，不排除接下來(lái)有土拍規則加碼的可能性，平均溢價(jià)率水平或面臨下滑。