來(lái)源：證券時(shí)報 作者：吳家明

　　今年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息，建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區的指導價(jià)。曾經(jīng)火爆的深圳二手房市場(chǎng)，在二手房參考價(jià)推出后迅速降溫，7月深圳二手房網(wǎng)簽套數同比下跌84.5%。

　　如今，距離深圳推出二手房參考價(jià)已過(guò)去半年時(shí)間。除了市場(chǎng)的變化外，隨著(zhù)這個(gè)“調控利器”被越來(lái)越多城市“效仿”，深圳的樓市調控又將走向何方?

　　證券時(shí)報記者在深圳市福田區、羅湖區走訪(fǎng)發(fā)現，市場(chǎng)上出現越來(lái)越多按照或接近參考價(jià)出售的二手房源，包括被稱(chēng)為“硬通貨”的優(yōu)質(zhì)學(xué)區房，甚至有中介打出“還價(jià)就賣(mài)”的夸張宣傳語(yǔ)。

　　此外，今年2月深圳推出二手房參考價(jià)時(shí)，相關(guān)解讀指出深圳二手住房成交參考價(jià)格原則上一年發(fā)布一次，市場(chǎng)波動(dòng)大時(shí)也可能會(huì )半年發(fā)布一次。市場(chǎng)人士普遍猜測，深圳二手房參考價(jià)已推出半年，近期有可能面臨二次調整。

　　市場(chǎng)眾生相

　　深圳發(fā)布二手房成交參考價(jià)時(shí)明確，要引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，將房貸與二手房指導價(jià)掛鉤，即二手房參考價(jià)等于貸款價(jià)(銀行評估價(jià))。那么，二手房參考價(jià)的威力到底如何?數據顯示，今年上半年深圳二手房網(wǎng)簽套數30505套(含自助)，同比下滑48%。到了7月，深圳二手房網(wǎng)簽套數3313套(含自助)，雖然環(huán)比有所增加，但比去年二手房網(wǎng)簽量最高值的7月下跌了84.5%。

　　價(jià)格方面，國家統計局發(fā)布的70城房?jì)r(jià)指數顯示，5月深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，6月環(huán)比下降0.2%。易居房地產(chǎn)研究院報告指出，深圳作為全國最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的城市，調控力度大、政策效應最為明顯。數據顯示，今年1月深圳二手住房成交價(jià)格出現歷史最高點(diǎn)，達72436元/平方米。隨著(zhù)二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，房?jì)r(jià)“降溫”成為趨勢。6月份，其價(jià)格降為61500元/平方米，“縮水”15%。

　　深圳房?jì)r(jià)真的下跌了嗎?證券時(shí)報記者在深圳市福田區、羅湖區走訪(fǎng)發(fā)現，市場(chǎng)上出現越來(lái)越多按照或接近參考價(jià)出售的二手房源，甚至包括被稱(chēng)為“硬通貨”的優(yōu)質(zhì)學(xué)區房。在福田石廈片區，記者還看到有中介打出這樣的標語(yǔ)：“眾孚大廈100平方米的房源，還價(jià)就賣(mài)”。貌似“夸張”的標語(yǔ)下，折射出當前深圳樓市的一種新?tīng)顟B(tài)。當地房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，這幾個(gè)月的確有越來(lái)越多的業(yè)主主動(dòng)調低掛牌價(jià)，希望可以加速成交。

　　由于深圳二手住宅成交量持續低迷，中介門(mén)店近期也曝出“關(guān)店潮”“離職潮”的消息。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )近日發(fā)布最新調查數據，在798家機構合計4161間門(mén)店中(全市總量的近六成)，104間門(mén)店已關(guān)閉且已辦理工商注銷(xiāo)，220間已暫時(shí)停業(yè)但未辦理工商注銷(xiāo)。據此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )預計，現階段深圳中介門(mén)店關(guān)?？偭繎?00余間(含未備案)，占全市中介門(mén)店的比例小于10%。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，伴隨著(zhù)調控持續發(fā)力，一段時(shí)間內深圳二手房市場(chǎng)或仍將處于低迷狀態(tài)。下半年，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭壓力將會(huì )持續增大，無(wú)論是門(mén)店關(guān)停并轉的數量，還是從業(yè)人員隊伍離職轉行的規?；蚨紝⒊掷m升高，全行業(yè)要做好充分的應對準備。

　　樓市整頓力度料加大

　　與去年的火爆行情相比，參考價(jià)的出現讓深圳二手房市場(chǎng)“量?jì)r(jià)拐點(diǎn)”初現。近段時(shí)間，有關(guān)深圳樓市的各種消息不斷傳出，市場(chǎng)高度關(guān)注未來(lái)深圳樓市調控的走向。

　　今年2月深圳推出二手房參考價(jià)時(shí)，相關(guān)解讀指出深圳二手住房成交參考價(jià)格原則上一年發(fā)布一次，市場(chǎng)波動(dòng)大時(shí)也可能會(huì )半年發(fā)布一次。市場(chǎng)人士普遍猜測，深圳二手房參考價(jià)已推出半年，近期可能進(jìn)行二次調整。此外，在推動(dòng)大學(xué)區的背景下，市場(chǎng)對優(yōu)質(zhì)學(xué)區房又多了一點(diǎn)“冷思考”。

　　對房產(chǎn)中介行業(yè)，規范措施也在不斷推進(jìn)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )7月下旬發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)中介機構規范經(jīng)營(yíng)專(zhuān)項整治工作的通知》，在全市范圍內對房地產(chǎn)中介機構及相關(guān)從業(yè)人員開(kāi)展規范經(jīng)營(yíng)專(zhuān)項整治工作。此外，關(guān)于深圳“二手房交易系統”何時(shí)上線(xiàn)以及具體操作規則，市場(chǎng)上開(kāi)始有各種猜想。

　　就在8月6日，深圳交易集團突發(fā)公告中止出讓第二批集中供地，涉及22宗地塊，起拍總金額約421.98億元。8月7日，深圳官方通報備受關(guān)注的“深房理”案件最新情況，稱(chēng)調查處理工作取得階段性進(jìn)展，有關(guān)責任單位和人員已被依法依規啟動(dòng)問(wèn)責和處罰，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。從各部門(mén)調查結果看，深圳銀保監局組織銀行開(kāi)展全面排查和監管核查，已查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國家機關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場(chǎng)秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費貸等不同類(lèi)別，問(wèn)題貸款金額合計10.64億元，其中涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元。據深圳市住房和建設局介紹，現已查明“深房理”案件中有119人參與房產(chǎn)代持或眾籌。

　　此外，深圳市地方金融監督管理局在8日發(fā)布關(guān)于《對“深房理”涉嫌非法集資開(kāi)展調查及申報登記的通報》。深圳市地方金融監督管理局已牽頭組建“深房理”涉嫌非法集資調查工作組，組織行業(yè)主管部門(mén)以及國務(wù)院金融管理部門(mén)駐深機構等，對深房理信息技術(shù)(深圳)有限公司、房理信息科技(深圳)有限公司及自然人李某峰等人員開(kāi)展調查。深圳市地方金融監督管理局將根據調查結果依法依規處置，并第一時(shí)間公開(kāi)調查及處罰結果。

　　對于未來(lái)深圳樓市調控的走向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，金融監管部門(mén)將繼續加強資金流向監管，重點(diǎn)是實(shí)體信貸資金會(huì )不會(huì )通過(guò)小貸機構流入房地產(chǎn)市場(chǎng);強化經(jīng)營(yíng)貸申請的資格認定和全流程穿透式監管，并強化中介市場(chǎng)秩序整頓。此外，二手房參考價(jià)制度會(huì )堅定地執行下去，預計下一步深圳對樓市的整頓力度將非常大，控杠桿力度會(huì )全面強化，并延伸到開(kāi)發(fā)行業(yè)。

　　此外，繼深圳之后，上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞、無(wú)錫等城市都陸續推出二手房參考價(jià)等相關(guān)措施，以控制虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)。深圳市場(chǎng)的表現和做法也給其他城市帶來(lái)“參考作用”。有分析人士表示，未來(lái)二手房成交量?jì)r(jià)持續火熱的城市及一二手房?jì)r(jià)倒掛嚴重城市，將迎來(lái)“二手房參考價(jià)時(shí)代”。