8月2日，廣東東莞樓市調控再升級，明確表示加快建立二手房成交指導價(jià)發(fā)布機制。同一天，浙江金華也發(fā)布房地產(chǎn)調控措施，其中同樣有加強二手房?jì)r(jià)格監管的內容，要開(kāi)展熱點(diǎn)區域二手房交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應用。

　　繼深圳首個(gè)發(fā)布二手房成交參考價(jià)后，截至目前，今年已有成都、西安、上海、寧波、紹興、無(wú)錫、東莞和金華等9個(gè)城市出臺了二手房指導價(jià)調控政策，二手房成交參考價(jià)將成樓市調控風(fēng)向標。

　　調控新手段

　　今年2月，深圳發(fā)布了《二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制通知》，表示為促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，并公布了全市3595個(gè)小區二手住房成交參考價(jià)格。該參考價(jià)格是怎樣形成的?深圳住建局相關(guān)負責人解釋稱(chēng)，深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心在調查分析的基礎上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎，參考周邊一手住房?jì)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價(jià)格。深圳住建局還闡釋了二手住房成交參考價(jià)的作用：加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導市場(chǎng)理性交易，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險，穩定市場(chǎng)預期。

　　隨后，從深圳開(kāi)始，在全國范圍內，提出將實(shí)施二手房參考價(jià)格發(fā)布機制的城市在不斷增加，進(jìn)入下半年，就有紹興、無(wú)錫、東莞、金華等城市相繼發(fā)布了相關(guān)政策。

　　7月23日，紹興發(fā)布《關(guān)于加強二手住房市場(chǎng)監管的通知》，指出要參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評估價(jià)格等因素，形成住宅小區二手住房成交參考價(jià)格，在重點(diǎn)、熱點(diǎn)區域先行試點(diǎn)，并適時(shí)在全市范圍內推廣。

　　7月26日，無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》，首批將發(fā)布100個(gè)住宅小區二手住房成交參考價(jià)格，并在無(wú)錫市住建局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、微信公眾號、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)等平臺發(fā)布。

　　8月2日，金華發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，明確要加強二手住房掛牌價(jià)格動(dòng)態(tài)監測，及時(shí)下架掛牌價(jià)格明顯異常房源，在金華市區開(kāi)展熱點(diǎn)區域二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應用。

　　8月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，表示在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價(jià)發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險，并加大對掛牌價(jià)虛高亂象的整治力度。

　　“預計未來(lái)加入這個(gè)隊列的城市會(huì )越來(lái)越多”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，此類(lèi)政策具有非常好的導向作用，無(wú)論是房東預期的調整、房?jì)r(jià)的行政管控還是二手房供求關(guān)系的變化，都會(huì )促進(jìn)二手房市場(chǎng)的降溫。

　　有助于樓市降溫

　　“不把二手房?jì)r(jià)格控制住，新房?jì)r(jià)格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示，一二手房?jì)r(jià)格倒掛也助長(cháng)了投機炒作。

　　“新房限價(jià)往往導致熱點(diǎn)城市出現一二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛。”平安證券分析師楊侃認為，與政府可以在新房預售或土地出讓環(huán)節限制售價(jià)不同，二手房所有權、定價(jià)權在房主方面，無(wú)法通過(guò)政策限制其掛牌、成交價(jià)格。

　　在新房限購、限價(jià)嚴格的熱點(diǎn)區域，在“買(mǎi)到即賺到”的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放，進(jìn)一步推升新房市場(chǎng)熱度。今年以來(lái)，西安、杭州等熱點(diǎn)城市更是再現新房“萬(wàn)人搖號”的現象。在火熱的新房市場(chǎng)“中簽難”，無(wú)法滿(mǎn)足購房需求的家庭則進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這又進(jìn)一步推高了二手房?jì)r(jià)格。

　　“考慮到新房限價(jià)等傳統調控手段難以平抑二手房市場(chǎng)熱度，二手房市場(chǎng)亟待規范。”楊侃表示，二手房成交參考價(jià)機制實(shí)施之后，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩。

　　二手房參考價(jià)出臺后，今年2月，深圳二手房掛牌量環(huán)比1月下滑74%。盡管2月有春節假期的影響，但從后續月份表現看，二手房掛牌量仍維持低水平。

　　二手住宅成交也顯著(zhù)回落。樂(lè )有家研究中心數據顯示，7月深圳二手住宅市場(chǎng)過(guò)戶(hù)2557套，環(huán)比下跌1%，同比下跌81%。

　　易居研究院的統計數據顯示，今年1月份深圳二手房成交價(jià)格出現歷史最高點(diǎn)，即72436元/平方米。隨著(zhù)二手房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，到了6月份，二手房成交價(jià)為61500元/平方米，縮水了15%。

　　五城再被約談

　　從新房的限價(jià)、限購、限貸、限售，到發(fā)布二手房的參考價(jià)，意味著(zhù)調控政策進(jìn)入深水區，開(kāi)始加強對“沒(méi)抓手、沒(méi)工具、主體難以監管”的二手房市場(chǎng)的治理。7月29日，住建部對銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市的約談就體現了這一點(diǎn)。

　　住建部指出，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(cháng)過(guò)快，市場(chǎng)預期不穩，引起社會(huì )廣泛關(guān)注。住建部副部長(cháng)倪虹在約談上述5城主要負責同志時(shí)表示，要堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實(shí)履行城市主體責任，針對上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況、新問(wèn)題，加大調控和監管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　被住建部點(diǎn)名約談后，金華于8月2日深夜迅速出臺了樓市調控新政，提出了實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號銷(xiāo)售、加強二手住宅價(jià)格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實(shí)主體責任等十方面的舉措。

　　上述5個(gè)城市樓市熱到什么程度?以金華為例，根據國家統計局公布的數據，金華新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格在今年1月環(huán)比漲幅全國第一。中房指數系統百城價(jià)格指數顯示，今年上半年金華二手房?jì)r(jià)格累計漲幅在5%以上。此外，在土地市場(chǎng)方面，今年上半年，金華及其下屬各個(gè)區和縣市也出現了土地溢價(jià)率居高不下的情況。

　　來(lái)自國家統計局的數據顯示，6月，銀川新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)漲0.8%，同比漲11.2%，居全國第二;從國家統計局發(fā)布的歷年來(lái)70城房?jì)r(jià)數據可以看到，銀川新房房?jì)r(jià)從2017年3月到2021年6月一直處于上漲狀態(tài)，已經(jīng)連漲52個(gè)月。6月份，徐州二手房房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)10%，幾乎與上海并列。

　　因房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)大，捂盤(pán)捂地、囤房炒房現象增多等，曾有超過(guò)20個(gè)城市被住建部約談，其中有不少城市被多次約談。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，此次約談進(jìn)一步表明“房?jì)r(jià)過(guò)熱必打壓”的導向。在房地產(chǎn)調控壓力不減的背景下，對地方政府調控不力的問(wèn)責機制將繼續嚴格執行下去，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現較大波動(dòng)的城市，都有被約談和問(wèn)責的風(fēng)險。