多城房貸利率上行、百強房企單月銷(xiāo)售負增長(cháng)、地產(chǎn)債券凈融資連續為負……今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的頻率高、力度大、范圍廣，效果在7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運行數據中已有所體現。

　　專(zhuān)家表示，在房地產(chǎn)長(cháng)效機制全面落實(shí)背景下，全方位立體式的調控威力不可小覷，成交降溫、價(jià)格趨穩是大趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入平穩發(fā)展階段。新形勢下，加杠桿擴規模策略已不可取，房企需轉變思路，合理投資，降速增質(zhì)，做好產(chǎn)品、提高品質(zhì)。

　　成交降溫

　　量是價(jià)的先行指標，量穩了，價(jià)穩往往也就不遠了。剛過(guò)去的7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一大新變化——成交降溫、銷(xiāo)售下滑，引起不少關(guān)注。

　　克而瑞研究中心數據顯示，7月，典型城市商品住宅成交熱度回落，29個(gè)監測城市預計成交規模達2420萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%，同比由正轉負，下降12%，較2019年同期降幅也有2%。

　　房企銷(xiāo)售的數據也印證了樓市成交降溫?？硕饠祿@示，7月，全國百強房企單月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額8611.7億元，環(huán)比下降33%，降幅較往年有所擴大，而從同比來(lái)看，7月百強房企單月成交業(yè)績(jì)也下降8.3%，首現負增長(cháng)。

　　“今年第二季度以來(lái)，百強房企單月業(yè)績(jì)增速呈持續放緩趨勢。這主要是受房企貨量供應不足、部分城市市場(chǎng)調整、政策調控升級等多方面因素影響。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析稱(chēng)。

　　丁祖昱表示，7月百強房企整體業(yè)績(jì)表現不及上半年和歷史同期水平，有不少房企業(yè)績(jì)的環(huán)比降幅甚至超過(guò)35%，包括部分龍頭房企。“預計8月供貨節奏并不會(huì )明顯加快，成交也難有實(shí)質(zhì)性改善，房企將更加努力地備戰‘金九銀十’。”

　　國家統計局此前發(fā)布的數據顯示，今年6月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅整體呈現穩中有落的態(tài)勢。業(yè)內專(zhuān)家認為，在房地產(chǎn)調控政策持續影響下，今后幾個(gè)月房?jì)r(jià)漲幅將繼續收窄。

　　組合拳見(jiàn)效

　　在業(yè)內人士看來(lái)，樓市成交降溫，不只是供應的問(wèn)題，從需求端來(lái)看，熱點(diǎn)城市的限購政策和房地產(chǎn)金融政策的疊加效果正在顯現。

　　近日，上海地區上調房貸利率，首套房利率由原來(lái)的4.65%調整至5.00%，二套房利率從5.25%上調至5.70%，調整幅度不小，足見(jiàn)調控決心。此外，杭州、廣州、佛山等熱門(mén)城市今年也多次上調房貸利率。根據貝殼研究院報告，截至7月20日，佛山地區有銀行首套房組合貸利率高至7.35%，商貸利率為6%至6.2%。

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)認為，重點(diǎn)城市均有收緊房貸和上調貸款利率的可能性，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)合理降溫。與此同時(shí)，房企融資的“三道紅線(xiàn)”也在持續發(fā)力，嚴控房企有息負債規模，倒逼房企降杠桿。

　　據貝殼研究院監測統計，今年前7月，房企境內累計發(fā)債規模約4395億元，同比下降約3%。房地產(chǎn)企業(yè)境內債市融資自5月以來(lái)增速持續下滑。境外融資方面，前7月房企累計發(fā)債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%。

　　有機構指出，“三線(xiàn)四檔”與房地產(chǎn)貸款集中度管理的調控效果明顯，房企新增發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模的狀況已持續數月。從7月來(lái)看，境內外到期房地產(chǎn)債券約1158億元，凈融資為-210億元，資金對房企行為的約束越來(lái)越明顯。

　　房企須謀變

　　“‘三道紅線(xiàn)’下，房企要降低資產(chǎn)負債率，就必須將預收款盡快結轉為營(yíng)業(yè)收入。而銀行實(shí)施貸款集中度后，房企外源融資開(kāi)始緊縮，對銷(xiāo)售回款的依賴(lài)度進(jìn)一步上升。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，據國家統計局數據測算，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金各項來(lái)源中，定金及預收款和個(gè)人按揭貸款的占比已超過(guò)50%，發(fā)債和貸款的占比明顯下降。

　　李宇嘉表示：“要增加銷(xiāo)售回款，除繼續加快賣(mài)房外，還要加快竣工，取回監管賬戶(hù)里的預售資金。另外，還要加快儲備地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度。”

　　上海凱萊投資董事長(cháng)徐宏峰認為，對房企而言，今后不能再過(guò)分追求快周轉和高增長(cháng)，需要踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品。

　　中梁地產(chǎn)集團投資中心副總經(jīng)理胡曉闖表示，房企要積極調整策略，在一二三四線(xiàn)城市需要均衡布局。當前全國性的高周轉已經(jīng)弱化，但部分城市的高周轉還是有必要存在，跑得快可以節約融資成本，提高資金使用效率。展望下半年，銷(xiāo)售端或仍面臨壓力，需要加速推盤(pán)和回款。（記者 王舒嫄）