7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。本次會(huì )議為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向定調，再次強調要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

　　樓市調控總基調不變

　　今年以來(lái)，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)調控密集發(fā)聲，嚴格落實(shí)“房住不炒”的政策主基調。

　　據統計，截至目前，2021年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總計發(fā)布調控文件超過(guò)320部，其中中央各部門(mén)發(fā)布有關(guān)調控文件已達46部。傳遞的政策導向十分明確：樓市調控總基調不變，堅持“房住不炒”、落實(shí)“三穩”、促進(jìn)發(fā)展。

　　1月6日，住建部部長(cháng)王蒙徽強調，要牢牢堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　3月5日，政府工作報告提出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　4月30日，中央政治局會(huì )議召開(kāi)，會(huì )議強調堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，并首次提出防止以學(xué)區房等名義炒作房?jì)r(jià)。

　　7月22日，國務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作電視會(huì )議召開(kāi)，重申堅持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期房地產(chǎn)長(cháng)效機制。會(huì )議還首次提出，要加快完善“穩地價(jià)”工作機制，優(yōu)化土地競拍規則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

　　7月23日，住建部聯(lián)合8部門(mén)發(fā)布持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，其中明確，因城施策突出整治重點(diǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大方面，管控更加趨于全面。

　　7月30日，中共中央政治局會(huì )議再提“房住不炒”，釋放出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段、堅定不移全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制的鮮明信號。

　　諸葛找房分析師劉光宇對《中國消費者報》記者表示，雖然這次中共中央政治局會(huì )議大多是重申以往的內容，但是在如此高規格的場(chǎng)合再次強調非同小可，意在調控風(fēng)向更嚴，未來(lái)的調控內容可能會(huì )更豐富。“無(wú)論是調控方向，還是買(mǎi)房賣(mài)房，包括地方城市對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度以及開(kāi)發(fā)商應該何去何從，其實(shí)都基本上有了定局，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控邏輯已經(jīng)非常清晰。”

　　供地規則或推廣北京模式

　　土拍政策的調控也是房地產(chǎn)調控的重要方向，穩地價(jià)是穩房?jì)r(jià)、穩預期的基礎。

　　集中供地政策可以說(shuō)是今年土地市場(chǎng)最大的變革。為保障充足的土地供應，降低土地市場(chǎng)熱度，今年2月，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現“兩集中”。

　　截至6月底，首批集中供地落幕，從結果來(lái)看，大部分土地市場(chǎng)的火熱并沒(méi)有得到根本抑制，資金實(shí)力雄厚的全國性房企及本地國企依然拿地兇猛。

　　華泰證券分析師指出，局部土地市場(chǎng)熱度過(guò)高不利于穩房?jì)r(jià)、穩預期的形成，這是本輪監管層對土拍政策予以關(guān)注的主要原因。

　　為此，住建部提出要著(zhù)力建立房地聯(lián)動(dòng)機制，推廣北京市的做法，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

　　合碩機構分析師郭毅向《中國消費者報》記者介紹，土拍規則是影響集中供地成效的重要因素。作為“學(xué)習樣本”的北京，因在土拍中采用“限地價(jià)、控房?jì)r(jià)、競配建、競設計方案”的規則，首批集中供地調控到位，30宗宅地平均溢價(jià)率約為6%，較2020年下降了9個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費者報》記者表示，未來(lái)集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴容，且更多城市或將參照北京市的做法出臺集中供地細則。具體而言，主要有五大優(yōu)化方向：一是加強購地資格及資金審查，未來(lái)將進(jìn)一步規范購地資金來(lái)源，壓縮開(kāi)發(fā)前融資空間，引導房企去杠桿;二是嚴控土拍溢價(jià)率上限，如北京要求不超過(guò)15%;三是限“馬甲”公司違規拿地;四是房地聯(lián)動(dòng)限價(jià)趨嚴;五是競品質(zhì)成為發(fā)展方向。

　　租賃行業(yè)迎來(lái)多項利好政策

　　今年以來(lái)，租賃行業(yè)“好消息”不斷。政府工作報告明確提出增加保障性租賃住房供給;供地“兩集中”新政明確要求重點(diǎn)城市在年度供地計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切實(shí)加大土地供應，通過(guò)增加供應為租賃市場(chǎng)發(fā)展提供動(dòng)能。

　　6月18日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，自10月1日起，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位向個(gè)人、規?；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅，為住房租賃企業(yè)“降稅減負”。

　　7月2日《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》出臺，引起整個(gè)租賃行業(yè)高度關(guān)注，從基礎制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。同時(shí)，租賃住房REITs開(kāi)閘，租賃住房行業(yè)發(fā)展將迎來(lái)新氣象與新機會(huì )。

　　7月30日中共中央政治局會(huì )議要求加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。目前已有多部重磅文件都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“可以說(shuō)在政府進(jìn)一步強化對租賃行業(yè)重視度的紅利下，租賃行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的最好時(shí)代，未來(lái)租賃市場(chǎng)也將更加完善和規范。”（記者 孫蔚）