隨著(zhù)樓市調控趨緊，不少房企轉戰三四線(xiàn)城市，通過(guò)降價(jià)方式加速項目去化，提高項目周轉。業(yè)內人士指出，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市可能被“重點(diǎn)關(guān)注”，預計更多三四線(xiàn)城市樓市調控會(huì )逐步展開(kāi)。

　　銷(xiāo)售面臨壓力

　　克而瑞證券公布的2021年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100銷(xiāo)售排行榜顯示，前7月百強房企累計銷(xiāo)售額增速繼續收窄，錄得銷(xiāo)售額79537億元，同比增長(cháng)29.6%。7月百強房企全口徑銷(xiāo)售額10118億元，同比下降7%。其中，華僑城、電建、綠地漲幅居前，恒大、陽(yáng)光城、越秀跌幅居前。

　　8月3日晚間，中國恒大發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報，7月中國恒大物業(yè)實(shí)現合約銷(xiāo)售金額437.8億元，合約銷(xiāo)售面積543.5萬(wàn)平方米。2021年1月至7月，中國恒大物業(yè)累計實(shí)現合約銷(xiāo)售金額4005.6億元，合約銷(xiāo)售面積4844.9萬(wàn)平方米。2020年7月，中國恒大物業(yè)共實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約503億元，合約銷(xiāo)售面積約538.7萬(wàn)平方米。2020年1月至7月，集團物業(yè)累計合約銷(xiāo)售金額約3991.4億元，累計合約銷(xiāo)售面積約4401.9萬(wàn)平方米。

　　拿地方面，據首創(chuàng )證券監測，前7個(gè)月，百強房企共新增土地建筑面積35042.3萬(wàn)平方米，同比下降5.8%。隨著(zhù)部分熱點(diǎn)城市調控升級以及房地產(chǎn)貸款增速放緩，需求釋放節奏預計受到影響。同時(shí)，重點(diǎn)城市房貸利率有所上調，預計銷(xiāo)售增速中樞將逐步下移。

　　樓市調控趨緊

　　8月2日，浙江省金華市住房和城鄉建設局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》明確，金華市在實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號銷(xiāo)售、加強二手住宅價(jià)格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實(shí)主體責任等方面進(jìn)行調控?！锻ㄖ分赋?，凡在金華市區新購買(mǎi)的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權證》滿(mǎn)3年后方可上市交易。

　　7月29日，住房和城鄉建設部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市。

　　7月，金華房?jì)r(jià)上漲處于全國前列。同時(shí)，土地市場(chǎng)持續活躍，高溢價(jià)率地塊成交頻現，樓市上漲預期明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，約談房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市成為房地產(chǎn)調控的一個(gè)重要特征。在一城一策的基礎上，住建部的督導持續加強。

　　8月2日，廣州市黃埔區住房和城鄉建設局、廣州開(kāi)發(fā)區建設和交通局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起執行。

　　此前的政策規定，經(jīng)區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類(lèi)人才，可不受戶(hù)籍限制，在黃埔區范圍內購買(mǎi)1套商品住房;在黃埔區工作，持有廣州市人才綠卡或經(jīng)區認定的杰出人才、優(yōu)秀人才、精英人才、名校(園)長(cháng)、名教師、優(yōu)秀醫學(xué)專(zhuān)家、黃埔工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在黃埔區范圍內購買(mǎi)1套商品住房。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，樓市調控進(jìn)入到新的模式，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　全面提高周轉

　　在此背景下，房企持續強化節點(diǎn)目標和資源保障協(xié)同，全面提高項目周轉。

　　深物業(yè)A預計2021年上半年實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤6.76億元，同比增長(cháng)218.91%。公司表示，報告期內房地產(chǎn)板塊持續強化節點(diǎn)目標和資源保障協(xié)同，項目周轉全面提速。預計2021年1-6月各項目合計結算收入比上年同期大幅增加，結算項目的毛利率比上年同期有所提升。

　　值得注意的是，熱點(diǎn)城市調控政策頻發(fā)，不少房企開(kāi)始轉戰三四線(xiàn)城市，通過(guò)大幅降價(jià)的方式，加速項目去化，提高項目周轉。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波指出，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快是住建部約談5個(gè)城市的直接原因。預計房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的概率加大，下半年樓市調控不會(huì )放松，約談所產(chǎn)生的威懾效力將直接作用于整個(gè)下半年。房地產(chǎn)調控將進(jìn)入以“控房?jì)r(jià)”為錨點(diǎn)，強化穩定房地產(chǎn)秩序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化運行，平穩健康發(fā)展。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市都有可能被“重點(diǎn)關(guān)注”。

　　張波指出，今年上半年，一二線(xiàn)城市出臺政策的情況較多，對離婚買(mǎi)房、落戶(hù)買(mǎi)房、贈與、法拍等環(huán)節存在的漏洞“打補丁”。從目前約談的城市看，三四線(xiàn)城市也被覆蓋，這預示著(zhù)更多三四線(xiàn)城市的調控會(huì )逐步展開(kāi)。

　　首創(chuàng )證券研報顯示，當前板塊估值及主流房企股價(jià)均為全年新低水平。預計行業(yè)基本面及估值的持續背離將得到改善。建議關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的房地產(chǎn)企業(yè);業(yè)績(jì)改善、財務(wù)指標健康的公司以及運營(yíng)能力、成本管控能力、融資能力具有優(yōu)勢的房企。（記者 董添）