日前，宋都股份發(fā)布的一則“退地”公告在房地產(chǎn)行業(yè)掀起巨大波瀾。公告顯示，該公司全資子公司放棄一宗競得的土地使用權，已繳納的5000萬(wàn)元預約申請保證金不予返還，涉及金額占公司2020年歸母凈利潤的14.19%。隨后，有傳聞稱(chēng)，被納入“三條紅線(xiàn)”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企拿地金額受到嚴格管控。對此，中國證券報記者多方了解到，在去杠桿背景下，房企投融資受到雙重限制，行業(yè)中短期增速放緩已經(jīng)成為共識。
投融資受限
日前，一則“被納入‘三條紅線(xiàn)’試點(diǎn)的重點(diǎn)房企已被監管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%”的消息在網(wǎng)絡(luò )流傳。中國證券報記者向多家房企求證得知，該消息基本屬實(shí)。但有頭部房企負責人指出，40%并非全口徑銷(xiāo)售占比，而是權益銷(xiāo)售占比。
即便如此，部分被納入“三條紅線(xiàn)”監管的房企2021年以來(lái)拿地占比仍顯露出超標跡象。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水指出，2021年以來(lái)，房企拿地熱度明顯下降。上半年50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個(gè)百分點(diǎn)，在“三條紅線(xiàn)”和供地兩集中背景下，房企拿地更趨謹慎。首批12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值為28.8%，低于40%紅線(xiàn)。其中，3家企業(yè)略高于紅線(xiàn)，下半年需適當降低拿地力度。與上年同期相比，12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值顯著(zhù)下降，降幅超10個(gè)百分點(diǎn)。拿地銷(xiāo)售比40%紅線(xiàn)對試點(diǎn)企業(yè)整體影響較小。
劉水指出，中長(cháng)期來(lái)看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷(xiāo)售端個(gè)人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長(cháng)。在此背景下，行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化，擁有管理紅利的企業(yè)有望脫穎而出。
中國證券報記者觀(guān)察到，目前已經(jīng)有房企出現退地現象。
7月20日晚，宋都股份公告稱(chēng)，公司于2021年7月20日收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書(shū)，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司前期獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消，已繳納的5000萬(wàn)元預約申請保證金不予返還，截至目前，公司尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。公告顯示，本次放棄競得的土地使用權，是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險因素，基于公司穩健發(fā)展謹慎作出的決策，公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權力。截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程。
公開(kāi)資料顯示，宋都股份在杭州首批集中土拍共奪得5宗地塊，總價(jià)高達45.84億元，超過(guò)其2020年營(yíng)業(yè)收入的60%。2020年，宋都股份全口徑銷(xiāo)售金額為207億元，新增總建面積70萬(wàn)平方米，相比2019年下滑明顯，也直接導致2021年拿地積極性高漲。
新房銷(xiāo)售放緩
克而瑞資管研報顯示，過(guò)去一周，TOP100及各梯隊房企整體投資力度均呈現下降態(tài)勢，土地成交面積及成交金額也環(huán)比下跌7成左右。TOP100、50、30及10房企土地成交面積環(huán)比分別下降69%、68%、76%及73%。不止拿地，TOP100及各梯隊房企銷(xiāo)售成交面積及銷(xiāo)售成交金額環(huán)比也下降1至3成。其中，TOP30房企銷(xiāo)售成交面積和銷(xiāo)售成交金額環(huán)比下降14%和27%，為各梯隊降幅最小。
“購房者貸款限制增加、貸款利率上漲、貸款周期變長(cháng)是直接導致新房銷(xiāo)售速度放緩的重要原因之一。”某中型房企相關(guān)負責人對中國證券報記者表示，“現在融資額度大規模收緊，房企資金鏈過(guò)半要依靠銷(xiāo)售回款，但是在購房端進(jìn)一步收緊的背景下，業(yè)務(wù)收縮是行業(yè)共同面對的局面。”
從房企對策看，頭部房企紛紛表態(tài)將狠抓回款、加速去庫存作為下半年工作重點(diǎn)。據媒體報道，萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮在內部會(huì )議上提及，要收緊投資，銷(xiāo)售回款是下半年工作的重中之重。
此外，中國證券報記者了解到，部分熱點(diǎn)地區新房銷(xiāo)售放緩還和新樓盤(pán)“入市荒”有關(guān)。以北京地區為例，在售新房項目基本是前期入市的尾盤(pán)項目，且主要集中在順義、房山等地，核心區域數量較少。
“長(cháng)時(shí)間的‘消化不良’使得很多項目不敢貿然入市。”有房企銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示，“首批實(shí)行兩集中土地出讓制度的地區出讓的首批地塊中，熱點(diǎn)地區普遍遭到房企搶奪，但預計后續幾輪出讓熱度會(huì )明顯降溫。”
國信證券研報顯示，中短期來(lái)看，房企拿地利潤率難見(jiàn)系統性改善。三年放緩擴張導致的整體低庫存，也一定程度上降低了房企享受銷(xiāo)售高景氣的收益。短期內地產(chǎn)股可能仍難有明顯超額收益。但中長(cháng)期來(lái)看，房企補庫的動(dòng)機會(huì )邊際降低，行業(yè)整體利潤率有望企穩，具備優(yōu)秀管理能力的房企將脫穎而出。個(gè)股方面，看好貨值充沛的房企以及持有型資源較多的房企，二者的補庫壓力相對較小，同時(shí)也能充分分享資產(chǎn)升值的收益。
樓市料進(jìn)一步降溫
對于下半年市場(chǎng)行情，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波指出，總體來(lái)看，“穩定”無(wú)疑是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞，房?jì)r(jià)穩定、地價(jià)穩定是基礎，購房者的預期穩定也在土地兩集中的環(huán)境下變得更為確定。一些熱點(diǎn)城市整體熱度相比去年下半年已經(jīng)明顯降溫，并且這種趨勢還會(huì )延續。
針對二手房市場(chǎng)調控，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，本輪調控政策是因為房?jì)r(jià)上漲而采取的升級調控，特別是上漲明顯的城市調控力度不斷升級，抑制市場(chǎng)過(guò)熱。從政策的效果看，包括深圳等城市已經(jīng)出現了房?jì)r(jià)見(jiàn)頂的跡象，調控效果越來(lái)越明顯。二手房市場(chǎng)逐漸成為一二線(xiàn)城市的主流市場(chǎng)。在一線(xiàn)城市，二手房占市場(chǎng)總成交基本達到了80%。在這種情況下，過(guò)去只針對新建住宅的限價(jià)等政策影響有限，升級二手房調控成為了市場(chǎng)的必然。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，成為今年二手房市場(chǎng)最重要的一項政策，進(jìn)一步體現了房地產(chǎn)全方位監管的導向。后續此類(lèi)政策推進(jìn)過(guò)程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應該積極調整。對于地方政府來(lái)說(shuō)，需要基于所在城市二手住房的實(shí)際情況，科學(xué)高效地發(fā)布二手住房參考價(jià)，促進(jìn)二手住房?jì)r(jià)格回歸合理水平。對于中介來(lái)說(shuō)，需要充分認識到二手住房監管政策的嚴厲性，后續業(yè)務(wù)操作需要合規，積極促進(jìn)二手住房?jì)r(jià)格的穩定。對于房東來(lái)說(shuō)，要了解房屋新的交易規則，合規、理性處理房源的掛牌和出售等事項。對于購房者來(lái)說(shuō)，需要基于參考價(jià)制度了解房?jì)r(jià)的未來(lái)走勢，科學(xué)有序地安排置業(yè)計劃。
