7月23日，上海連發(fā)兩項樓市調控政策。

　　業(yè)內人士指出，此次上海樓市政策調整，完善現有的限購政策，有利于遏制樓市中投機取巧的購房行為。

　　加強贈與管理

　　7月23日，上海市房管局官微發(fā)文，自7月24日起，通過(guò)贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策;該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。同時(shí)，強化住房交易登記管理，將贈與住房轉讓納入房屋交易核驗范圍，對贈與當事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續。

　　同日，經(jīng)中國證券報記者確認，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開(kāi)會(huì )議，確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規將于24日零時(shí)開(kāi)始實(shí)行。

　　上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾稱(chēng)，從年初限制假離婚購房，到年中限制贈與購房，進(jìn)一步完善了限購政策，遏制樓市中投機取巧的購房行為，保障真實(shí)購房需求，有助于進(jìn)一步穩定樓市、為樓市降溫。

　　2021年初，上海啟動(dòng)“滬十條”樓市調控政策，新房搖號新規正式實(shí)施。“滬十條”實(shí)施以來(lái)，首次新開(kāi)的3處樓盤(pán)全部采用計分制，優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購房需求。購房人在認購后，將綜合家庭、戶(hù)籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個(gè)積分;再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單。

　　中國證券報記者了解到，上半年，上海多個(gè)性?xún)r(jià)比較高的新樓盤(pán)積分門(mén)檻特別高，對應的社保月份多達200個(gè)月，年輕的剛需客戶(hù)群體多數難以達標。例如，黃浦區的復興瓏御，認購客戶(hù)的入圍積分達到112.8分，接近滿(mǎn)分。積分拆解開(kāi)來(lái)，對應的是累計繳納社保220個(gè)月(上海社保繳納上限221個(gè)月)。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，從目前來(lái)看，買(mǎi)新房需要高積分，很多買(mǎi)家便通過(guò)各項操作，騰出一張“房票”。其中，直系親屬之間的房屋贈與，手續成本最低。因此，贈與是轉移房產(chǎn)的主要方式。最近一些熱點(diǎn)樓盤(pán)的買(mǎi)家很多都用這種方式，讓某一家庭成員變成名下無(wú)房，這樣積分高。

　　盧文曦認為，現在堵住贈與的通道，并且5年內仍記入贈與人擁有的住房套數，那么新房買(mǎi)家的積分不會(huì )高，甚至不會(huì )有買(mǎi)房資格。因此，隨著(zhù)需求端進(jìn)一步收縮，“打新”熱有望進(jìn)一步降溫。相信第四批新盤(pán)上市后，觸發(fā)積分制的項目數量將減少。

　　提高房貸利率有利樓市降溫

　　對于此次調高房貸利率，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，上海房貸利率一直是全國最低的，當下全國基本所有城市首套房貸款利率在5.1%以上，二套房在5.88%以上。上海即使利率上調到5%，也依然是全國最低。當下上海房貸的確出現了放款慢的現象，樓市逐漸“退燒”。

　　“從近期調控政策看，金融側調控的重要性被重點(diǎn)突出。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波分析指出，在房住不炒、“三穩”目標基礎上，金融側調控旨在推進(jìn)“三條紅線(xiàn)”的嚴格落實(shí)，通過(guò)降杠桿來(lái)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險。

　　平安證券最新研報顯示，據銀保監會(huì )數據，6月末房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，低于全部貸款增速(11.9%)，房地產(chǎn)監管舉措收效顯著(zhù)，房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險有所降低。預計后續各地政策仍將圍繞穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期進(jìn)行。

　　中指研究院指出，房地產(chǎn)金融收緊趨勢不改，地方政策調控延續常態(tài)化，加快完善穩地價(jià)機制，對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市予以問(wèn)責，并加快發(fā)展保障性租賃住房。預計下半年房地產(chǎn)貸款集中管理制度持續發(fā)力下，房貸額度和放款現狀或將延續，長(cháng)三角部分熱點(diǎn)城市短期內調控預期上升。