自2020年下半年以來(lái)，“三道紅線(xiàn)”、銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、22城集中供地試點(diǎn)等政策相繼落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重大變化，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局也隨之改變。

　　多數分析認為，在新的政策下，不同規模企業(yè)所受的影響不盡相同，在融資、拿地受限后，規模房企、品牌房企的優(yōu)勢更為明顯，中小房企的生存空間進(jìn)一步受到擠壓。在外部局勢影響下，企業(yè)內部紛紛加快組織架構調整，以適應當前的市場(chǎng)環(huán)境。

　　頭部房企拓寬護城河

　　2021年，房企把握“就地過(guò)年”機遇，積極營(yíng)銷(xiāo)，搶收回款，在去年較低的基數上，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在今年上半年實(shí)現同比大幅增長(cháng)?？硕鹧芯恐行臄祿@示，今年1-6月份，百強房企累計實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額61499.1億元人民幣，同比增長(cháng)36.7%，業(yè)績(jì)規模整體提升。

　　上半年，各梯隊房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)門(mén)檻繼續提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增長(cháng)。行業(yè)龍頭房企穩健發(fā)展，保持規模優(yōu)勢，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻1558.8億元，較2020年上半年增長(cháng)70.9%。

　　根據克而瑞的排名，上半年操盤(pán)銷(xiāo)售金額超過(guò)3000億元的企業(yè)共有4家，其中，碧桂園的操盤(pán)銷(xiāo)售額為4051.1億元，是唯一一個(gè)超過(guò)4000億的的房企，位居行業(yè)第一。而根據碧桂園在港交所披露的數據，截至2021年6月30日，累計實(shí)現權益合同銷(xiāo)售金額3030.9億元，同比增長(cháng)13.54%，連續6個(gè)月實(shí)現累計同比增長(cháng)。

　　TOP20和TOP30房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻較2020年同期分別同比提升逾50%，實(shí)現規模穩定增長(cháng);百強梯隊的房企表現出較高的業(yè)績(jì)增長(cháng)，TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比提升54%至125.5億元;而截至上半年末，TOP200房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻僅30億元，增幅略低于其他梯隊房企，增長(cháng)空間受限。

　　“三道紅線(xiàn)”政策實(shí)施以來(lái)，房企的負債問(wèn)題成為外界關(guān)注的重點(diǎn)，在融資受限的情況下，頭部企業(yè)憑借著(zhù)規模、品牌等優(yōu)勢，優(yōu)勢地位更加凸顯。那些既具有相當規模、財務(wù)底色又比較優(yōu)異的企業(yè)，更是成為其中的佼佼者。

　　仍以碧桂園為例，截至2020年底，公司有息負債總額降至3265億元，下降11.7%;期末平均融資成本5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn);凈負債率55.6%，已連續多年保持凈負債率低于70%，遠低于行業(yè)均值;可動(dòng)用現金余額達1836億元，資金保障能力強大，現金流保持穩定。在三大國際權威評級機構中，穆迪和惠譽(yù)均給予碧桂園“投資級”評級。

　　對內強基 對外提質(zhì)

　　有統計數據顯示，自“三道紅線(xiàn)”等政策出臺以來(lái)，房企管理架構變革和產(chǎn)品品質(zhì)提升的步伐，有所加快。

　　高喊活下去的萬(wàn)科集團董事會(huì )主席郁亮，曾在去年11月公開(kāi)表示：“‘三道紅線(xiàn)’后，金融紅利、土地紅利都結束了，現在要求我們要靠管理，而這時(shí)候所有企業(yè)都來(lái)到同一起跑線(xiàn)，都要適應這件事情帶來(lái)的體制轉變問(wèn)題。原先拿地很關(guān)鍵，而如今好產(chǎn)品、好服務(wù)比拿地更重要，組織架構也要因此跟著(zhù)調整。”

　　今年6月，萬(wàn)科啟動(dòng)組織和人事變革，將現有的五大區域將被拆分為七個(gè)，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區域。同時(shí)，萬(wàn)科將研究與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公會(huì )改為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，負責開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力建設和業(yè)務(wù)發(fā)展。去年，碧桂園對區域公司進(jìn)行的一系列組織調整，也引發(fā)外界關(guān)注，2020年10月，碧桂園新成立29個(gè)區域，調整后的下轄區域增加至106個(gè)。

　　億翰智庫認為，房企組織變革主要圍繞總部精簡(jiǎn)、區域優(yōu)化、多元化業(yè)務(wù)條線(xiàn)調整三大主題，一方面可以通過(guò)調整組織架構，加強對所在城市的深耕，提高市場(chǎng)占有率;另一方面組織架構的優(yōu)化整合，有利于降低公司的管理成本，達到降本增效的目的。以碧桂園、金科等為代表的房企對區域組織架構的裂變，則是出于聚焦管理精度、縮短管理半徑、充實(shí)布局，并繼續深耕各能級城市的需要。

　　產(chǎn)品輸出方面，企業(yè)也競相進(jìn)行品質(zhì)升級，有媒體統計稱(chēng)，在2020年，至少16家房企發(fā)布了產(chǎn)品方面的動(dòng)作或成果。2021年初，融創(chuàng )發(fā)布了“融創(chuàng )I AM I生活新主張”，意在引導主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，嫁接更多城市生活的必要元素。今年1月，碧桂園重點(diǎn)推出“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系列，以“極致的實(shí)用主義”為核心，闡釋碧桂園對現當代美好人居產(chǎn)品最新理念。

　　多元化路徑

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，企業(yè)爭相尋找第二增長(cháng)點(diǎn)，多元化探索被提上日程。觀(guān)察發(fā)現，有的房企會(huì )選擇在相關(guān)行業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)布局，以相對擅長(cháng)打法拓展業(yè)務(wù)廣度;有的則跳入一個(gè)新的、更大規模的行業(yè)，謀求極致的爆發(fā)點(diǎn)。

　　近日，龍湖集團進(jìn)行了組織架構調整，新設立地產(chǎn)航道，新航道與此前的商業(yè)、租賃住房、智慧服務(wù)、塘鵝等并列。這一調整的背后，反映的是龍湖“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅動(dòng)模式，即在保持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)不斷壯大的同時(shí)，商業(yè)、冠寓、智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)全面開(kāi)花。

　　2020年，龍湖非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現大幅增長(cháng)。數據顯示，公司2020年實(shí)現物業(yè)投資業(yè)務(wù)(不含稅)租金收入75.8億元，同比增長(cháng)30.9%;商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%;智慧服務(wù)現收入58.4億元(合并抵消前收入約為77億元)，同比增長(cháng)36%。

　　相比于龍湖圍繞主業(yè)進(jìn)行布局，碧桂園則既在物業(yè)服務(wù)、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)“撒網(wǎng)”，也選擇在建筑機器人、現代農業(yè)等領(lǐng)域“捕魚(yú)”。碧桂園旗下的博智林機器人公司成立于2018年，公司有在研建筑機器人近50款，其中絕大多數機器人通用于現澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內墻裝飾等12個(gè)建筑機器人產(chǎn)品線(xiàn)。

　　截至今年6月，博智林機器人公司已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應用，服務(wù)覆蓋14個(gè)省份超65個(gè)項目，累計應用施工超百萬(wàn)平方米。同時(shí)，碧桂園不斷擴充博智林機器人公司的規模，招攬專(zhuān)業(yè)人才的加入。

　　億翰智庫認為，碧桂園集團的多元化業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)形成良好的協(xié)同效應，機器人加快項目 周轉速度、降低用人成本，物業(yè)服務(wù)與政府達成合作、擴大品牌效應，創(chuàng )投所投項目涵蓋產(chǎn) 業(yè)上下游以及消費、服務(wù)領(lǐng)域，打通全產(chǎn)業(yè)鏈，最終服務(wù)于地產(chǎn)主業(yè)，推動(dòng)市場(chǎng)占有率進(jìn)一 步提升。