近日，繼深圳、成都、寧波后，西安加入了發(fā)布二手住房成交參考價(jià)的城市陣營(yíng)。隨后，一則魔幻賣(mài)房信息在西安地產(chǎn)圈流傳。某業(yè)主將一套價(jià)值超過(guò)600萬(wàn)元的房子以300萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出售，并附贈一個(gè)車(chē)位，但購房者必須附帶購買(mǎi)一幅畢加索假畫(huà)，標價(jià)卻高達380萬(wàn)元。

　　“房子不單賣(mài)，假畫(huà)單賣(mài)，房源是真實(shí)的，業(yè)主應該也是誠心想賣(mài)。”某業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，或許是因西安部分小區定了二手房參考價(jià)，業(yè)主用低報價(jià)吸引買(mǎi)家，但又不甘心房子賣(mài)低了。

　　事實(shí)上，多城出臺二手房參考價(jià)(也稱(chēng)二手房指導價(jià))的背后是，今年以來(lái)，部分城市的部分小區業(yè)主“抱團”漲價(jià)，還有人寫(xiě)“漲價(jià)檄文”讓業(yè)主擰成一股繩，打響資產(chǎn)報價(jià)戰。不難看出，以高掛牌價(jià)格擾亂市場(chǎng)預期的行為時(shí)有發(fā)生。那么，二手房參考價(jià)一出，業(yè)主掛牌價(jià)是不是必須要低于參考價(jià)?這是“限價(jià)”賣(mài)房嗎?二手房參考價(jià)是如何影響市場(chǎng)的?《證券日報》記者帶著(zhù)諸多疑問(wèn)進(jìn)行了調查采訪(fǎng)。

　　首付款或增百萬(wàn)元

　　2月8日，為了打擊樓市投機炒作，深圳率先推出二手房參考價(jià)制度，被市場(chǎng)簡(jiǎn)稱(chēng)為“208新政”，正式打響了今年地方政府二手房?jì)r(jià)格管控的發(fā)令槍。此后，成都、西安等城市相繼跟進(jìn)。

　　“以深圳某小區為例，實(shí)際成交單價(jià)每平方米15萬(wàn)元左右，二手房參考價(jià)是每平方米11.6萬(wàn)元，價(jià)差是每平方米3.4萬(wàn)元，按照100平方米的房源，再結合深圳的一套或者二套首付可貸款不同比例計算，最終購房者都需要比實(shí)施二手房參考價(jià)之前多拿出百萬(wàn)元量級以上的首付款，才能買(mǎi)下這套房子。”在北京某中介門(mén)店，一位房產(chǎn)中介門(mén)店經(jīng)理向《證券日報》記者表示，深圳不少小區在實(shí)施二手房參考價(jià)后，無(wú)形中增加好幾百萬(wàn)元首付款的房并不少，資金緊張的購房者自然被“勸退”。

　　從西安看，從“330新政”(3月30日晚，西安發(fā)布“關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機制 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知”)，到二手房成交參考價(jià)機制 ，再到102個(gè)住宅小區二手房成交參考價(jià)的公布，西安二手房在今年二季度經(jīng)歷了三次遞進(jìn)式調控。市場(chǎng)的交易主體，銀行、賣(mài)家、買(mǎi)家、中介機構等均受到影響。

　　上海的跟進(jìn)力度更大。7月9日上午，上海市房管局召開(kāi)了全市規范二手住房管理會(huì )議，要求在已實(shí)施房源掛牌核驗的基礎上，再次增加價(jià)格信息核驗的步驟。

　　據《證券日報》獲悉，在深圳、西安等城市公布數百個(gè)小區的二手房參考價(jià)之前，北京樓市其實(shí)早有先例。

　　上述門(mén)店經(jīng)理稱(chēng)，多個(gè)城市出臺二手房參考價(jià)，并不是不允許業(yè)主以高于參考價(jià)的價(jià)格出售房產(chǎn)，而是房產(chǎn)總價(jià)標的越高，參考價(jià)越低，購房者需要付的首付越高，這就抬高了購房者的買(mǎi)房門(mén)檻。但是，業(yè)主若真心賣(mài)房，就會(huì )降低掛牌價(jià)格，讓投機者鉆空子的概率降低。

　　“部分城市、部分銀行房貸投放以參考價(jià)格為準，若成交價(jià)高于參考價(jià)，則買(mǎi)方的實(shí)際首付比例有所提升，對購房者的資金提出了更高的要求。”中指研究院指數事業(yè)部高級分析師馬琛向《證券日報》記者表示，這在一定程度上影響城市二手房成交量。

　　二手房市場(chǎng)進(jìn)入“冰河期”?

　　參考價(jià)等一系列政策調整后，二手房市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入“冰河期”嗎?

　　“深圳二手房參考價(jià)覆蓋范圍廣，實(shí)施已經(jīng)5個(gè)多月，對市場(chǎng)的影響正逐漸釋放?？傮w上講，業(yè)主掛牌價(jià)格并未大幅下降，不少業(yè)主不是很傾向于降價(jià)成交，價(jià)格大幅下降或一時(shí)難現，但交易量已經(jīng)大幅下滑。”上述門(mén)店經(jīng)理向記者透露。

　　根據中房指數系統百城價(jià)格指數，6月份，深圳二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.56%;另?yè)兄笖祿@示，二季度深圳二手商品住宅銷(xiāo)售套數同比下降超六成，從4月份起銷(xiāo)售套數呈逐月下降的趨勢。

　　“從目前已發(fā)布二手房成交參考價(jià)的城市市場(chǎng)表現來(lái)看，熱度有所回落，特別是深圳，市場(chǎng)降溫明顯。”馬琛表示，二手房參考價(jià)在一定程度上影響了購房者對房?jì)r(jià)的預期，市場(chǎng)觀(guān)望情緒增加，導致市場(chǎng)成交量有所下降。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也認為，整體來(lái)看，深圳二手房成交陷入冰點(diǎn)與二手房參考價(jià)的實(shí)施是有一定關(guān)系的。在他看來(lái)，住房貸款的限定對購房者買(mǎi)房有一定影響，但也不全是。二手房參考價(jià)反映了更真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格信息，有效地抑制了一些炒作房?jì)r(jià)等市場(chǎng)亂象行為，促使熱度過(guò)高的區域逐漸回落。

　　此外，前述門(mén)店經(jīng)理向記者直言，二手房參考價(jià)出來(lái)后，房?jì)r(jià)不一定應聲而落，于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，參考價(jià)會(huì )減弱市場(chǎng)預期，降低業(yè)主的銷(xiāo)售預期，買(mǎi)方相對之前有一定的話(huà)語(yǔ)權，甚至由于首付資金不夠而暫時(shí)進(jìn)入觀(guān)望期。但無(wú)論如何，市場(chǎng)最終還是供需關(guān)系決定走向。

　　對此，陳宵也認為，隨著(zhù)部分城市二手房參考價(jià)格的落地，掛牌價(jià)格逐漸回歸理性，較為不合理的掛牌價(jià)格將逐漸消失。為確保樓市平穩運行，預計接下來(lái)將有更多城市響應二手房控房?jì)r(jià)的相關(guān)政策。

　　不過(guò)，馬琛指出，仍有部分熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度較高，價(jià)格韌性較強，學(xué)區房或者房?jì)r(jià)上漲較快的小區，后續政策或會(huì )重點(diǎn)關(guān)注。