來(lái)源：證券時(shí)報 作者：吳家明

　　曾經(jīng)火爆的深圳二手房市場(chǎng)，在二手房參考價(jià)推出后迅速降溫，這個(gè)“調控利器”也被越來(lái)越多的城市使用。由此可見(jiàn)，多地樓市的調控重點(diǎn)已經(jīng)轉向二手房市場(chǎng)。

　　預計多地將推出二手房參考價(jià)

　　今年以來(lái)，深圳、上海、西安、成都、三亞、東莞等城市陸續推出參考價(jià)，控制虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)等針對二手房市場(chǎng)的措施。對于二手房參考價(jià)，深圳、成都、西安由住建部門(mén)發(fā)布價(jià)格，三亞市由三亞市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )建立商業(yè)小區二手住宅成交參考價(jià)格發(fā)布機制。

　　近日，西安市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》，明確西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評估價(jià)格等因素，形成二手住房成交參考價(jià)格。涉及二手房交易各環(huán)節的有關(guān)機構要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據，引導二手住房理性交易，穩定市場(chǎng)預期。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開(kāi)展自查，下架價(jià)格虛高的二手住房房源。

　　而從7月9日起，上海在已實(shí)施房源掛牌核驗的基礎上，增加了價(jià)格信息的核驗。上海市房地產(chǎn)交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據，對每套房源進(jìn)行核驗，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗的房源不得對外發(fā)布。具體操作中，一般先由房產(chǎn)中介等機構向官方平臺提交擬掛牌的相關(guān)房源信息進(jìn)行核驗，除了房源所在小區、樓層等自身信息外，還要提交擬掛牌價(jià)格進(jìn)行核驗。如果提交的價(jià)格高于該小區的市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，則不能通過(guò)核驗，該房源也就不得對外發(fā)布。

　　此前，多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)都曾出現一些“亂象”，例如小區業(yè)主集體“控盤(pán)”，炒房客集中買(mǎi)入某些小區并順勢抬高價(jià)格等。由此可見(jiàn)，二手房?jì)r(jià)格怎么定，怎么發(fā)布，多地都開(kāi)始將調控焦點(diǎn)放在二手房的價(jià)格之上。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“從深圳開(kāi)始，樓市調控重點(diǎn)轉向二手房市場(chǎng)，大家要適應這種變化，因為多數重點(diǎn)城市的樓市是以二手房為主，如果不把二手房市場(chǎng)控制住，新房?jì)r(jià)格就很難管控，例如多個(gè)城市此前出現的一二手房?jì)r(jià)格倒掛現象，助長(cháng)打新和投機炒作。”李宇嘉還表示，“關(guān)鍵是政府要把基礎數據完善起來(lái)，同時(shí)把銀行杠桿也控制好。”

　　在“房住不炒”之下，或有更多城市進(jìn)入“二手房參考價(jià)時(shí)代”。“這說(shuō)明當前在管控房地產(chǎn)方面，各城市越來(lái)越細致。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，“對于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格管控確實(shí)有必要，預計后續其他省會(huì )城市也會(huì )加入。”

　　二手房市場(chǎng)量?jì)r(jià)拐點(diǎn)初現

　　深圳早在今年2月就已經(jīng)推出二手房參考價(jià)，與其他城市不同，目前深圳各房產(chǎn)中介門(mén)店和網(wǎng)上平臺展示的均為參考價(jià)格，各銀行也執行相關(guān)政策，購房者只能以參考價(jià)來(lái)貸款，由于業(yè)主的掛牌價(jià)格、實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)之間仍普遍存在距離，導致購房首付比例均有所增加，杠桿率自然也有所下降。

　　那么，二手房參考價(jià)的威力到底如何?以深圳市場(chǎng)為例，今年上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數30505套(含自助)，同比下滑48%。此外，6月深圳二手房過(guò)戶(hù)2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，記者在深圳羅湖、福田和南山多地調查時(shí)發(fā)現，主動(dòng)降價(jià)的二手房業(yè)主越來(lái)越多，愿意按照參考價(jià)賣(mài)房的業(yè)主也越來(lái)越多。福田八卦嶺片區堪稱(chēng)深圳學(xué)區房“魔幻”表現的代表，記者在當地采訪(fǎng)時(shí)，資深房產(chǎn)中介黃經(jīng)理正在向客戶(hù)推銷(xiāo)一套鵬益花園兩房單位，業(yè)主按參考價(jià)出售。“由于在建的荔園小學(xué)東校區，八卦嶺的房?jì)r(jià)最瘋狂的時(shí)候曾經(jīng)在一年多時(shí)間內翻倍，但我發(fā)現今年前來(lái)咨詢(xún)的購房者理性多了，主動(dòng)降價(jià)的房源也在增多。”

　　樂(lè )有家研究中心最新發(fā)布的報告顯示，據樂(lè )有家門(mén)店數據監控顯示，“2·8參考價(jià)”新政出臺后，從4月份開(kāi)始市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開(kāi)始下調報價(jià)，下調報價(jià)房源占比從41%上漲至55%，回到年初，這個(gè)占比還不到20%。此外，由于二手房首付成本的上升，銀行資格審核門(mén)檻趨嚴，導致貸款客戶(hù)的占比降低，收益預期大幅減少，投資客占比也在趨減。2021年上半年購買(mǎi)二手房的客戶(hù)，68%為剛需客，21%為改善客。

　　與去年的火爆行情相比，參考價(jià)的出現讓深圳二手房市場(chǎng)“量?jì)r(jià)拐點(diǎn)”初現。與此同時(shí)，“深圳十四五規劃”當中關(guān)于住房的計劃也正迅速落地。

　　近日，深圳市住房和建設局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2021年度實(shí)施計劃》，深圳市規劃和自然資源局一口氣放出多項大招，以保障居住供地。除了公布2021年度第二輪公開(kāi)掛牌集中出讓的22宗居住用地信息，新發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應的若干措施》中更提出“原批準土地用途為商業(yè)的，可申請將部分或全部商業(yè)建筑面積調整為居住用途，其中商品住房面積按所調整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”?？梢?jiàn)，深圳也開(kāi)始推動(dòng)“商改居”政策。嚴躍進(jìn)認為，深圳推出的措施實(shí)際上都從土地供應量的角度出發(fā)，能夠在很大程度上使得居住用地的供應得到保障。尤其是一些商業(yè)辦公用地，既面臨調整用地屬性，也面臨增加開(kāi)發(fā)強度等機會(huì )，對于后續增加住房供應等有積極的作用。

　　有分析人士表示，未來(lái)二手房成交量?jì)r(jià)持續火熱的城市及一二手房?jì)r(jià)倒掛嚴重城市，將迎來(lái)“二手房參考價(jià)時(shí)代”，特別是效仿深圳和成都模式，把二手房參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。