經(jīng)歷了2020年的調整之后，長(cháng)租公寓行業(yè)在2021年迎來(lái)了新的發(fā)展機遇。近期，租賃行業(yè)好消息不斷，6月18日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確，將于10月1日起，對住房租賃企業(yè)實(shí)施“減稅”政策。7月，又迎來(lái)一系列政策支持，從基礎制度、土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面，支持保障性租賃住房的發(fā)展。數據顯示，百強房企半數已進(jìn)入長(cháng)租公寓，在新的發(fā)展機遇之下，頭部企業(yè)正漸漸顯出優(yōu)勢。

　　市場(chǎng) 租賃熱度回暖 政策監管力度不減

　　前幾年，長(cháng)租公寓處于風(fēng)口，不少機構進(jìn)入這一市場(chǎng)，其中包括不少房企。經(jīng)過(guò)2020年的低迷，目前長(cháng)租公寓市場(chǎng)熱度明顯回暖。隨著(zhù)住建部、國家發(fā)改委等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》以及多地發(fā)布加強住房租賃市場(chǎng)監管新規，行業(yè)監管政策升級，租賃市場(chǎng)逐步規范化，行業(yè)也迎來(lái)發(fā)展新階段。

　　近段時(shí)間正是畢業(yè)租房高峰期。日前，長(cháng)租公寓企業(yè)自如發(fā)布《2021年10城畢業(yè)生租房報告》。報告顯示，超過(guò)90%的受訪(fǎng)畢業(yè)生在剛畢業(yè)時(shí)都會(huì )選擇租房來(lái)解決居住問(wèn)題。由于和普通住宅租賃相比，長(cháng)租公寓具備裝修更好、配套更齊全、服務(wù)品質(zhì)更高等優(yōu)勢，有超八成畢業(yè)生表示會(huì )將長(cháng)租機構作為首選租房渠道。

　　數據顯示，目前廣州市場(chǎng)上的長(cháng)租公寓主要為萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、自如、窩趣、YOU+國際青年社區等品牌，截至2020年下半年，廣州集中式長(cháng)租公寓品牌約90個(gè)，門(mén)店約500個(gè)，開(kāi)業(yè)房源超7萬(wàn)間。新增品牌方青睞略有“價(jià)格洼地”的海珠、南沙等區。租金方面，廣州平均租金處于1500~5500元區間。租金在1500元以下的房源多位于番禺區、荔灣區、白云區，且地段較為偏僻，房源面積小。而租金超過(guò)5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高檔物業(yè)，廣州住房租賃單套月租低于5500元占比最大。

　　機遇 發(fā)展租賃住房 規模大運營(yíng)強房企將率先受益

　　克而瑞研究數據顯示，百強房企半數已進(jìn)入長(cháng)租公寓，頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢，也更加關(guān)注細分領(lǐng)域，從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品，到現在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍領(lǐng)公寓、人才公寓等。租賃將向兩個(gè)方向突破：一個(gè)是大租賃社區的運營(yíng)，二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。

　　近期租賃行業(yè)的政策紅利不斷，讓行業(yè)發(fā)展空間更大。7月保障性租賃住房首次進(jìn)入基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，這將在很大程度上解決住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格高、融資成本高、稅收負擔高，而收益率低的“三高一低”行業(yè)痛點(diǎn)，住房租賃市場(chǎng)，包括長(cháng)租公寓將迎來(lái)重大發(fā)展契機。率先布局的機構將分享到這一政策的紅利。

　　一位業(yè)內人士表示，長(cháng)租公寓對房企來(lái)說(shuō)是個(gè)新領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)艱難的摸索階段，盈利能力正逐步增強。數據顯示，截至2020年底，萬(wàn)科的集中式公寓在33個(gè)城市累計開(kāi)業(yè)14.24萬(wàn)間。龍湖冠寓已布局全國30多個(gè)城市，現已成為集團經(jīng)營(yíng)性收入的穩定貢獻源。旭輝瓴寓已布局全國18個(gè)核心城市，全國拓展房源70440間，開(kāi)業(yè)房源28730間。租賃住房須解決新青年、新市民的租房痛點(diǎn)，滿(mǎn)足多樣化租房需求。以龍湖來(lái)看，項目主要分布在市內中心城區，集中于地鐵沿線(xiàn)。龍湖冠寓目前有三條產(chǎn)品線(xiàn)分別是床位式集宿型產(chǎn)品、單間式公寓型產(chǎn)品、套間式住宅型產(chǎn)品，分別服務(wù)于城市務(wù)工基礎服務(wù)人員、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，對應“一張床、一間房、一套房”三種不同租房需求。值得一提的是，龍湖冠寓廣州科學(xué)城店是黃埔區內首個(gè)與區級人才辦合作掛牌的民營(yíng)公寓項目。門(mén)店位于黃埔科學(xué)城園區內，可提供719間住房?？梢钥吹?，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，加上政策的變化和支持，房企拓展長(cháng)租公寓市場(chǎng)的模式更加多元化。

　　土地 迎來(lái)租賃用地供應大年

　　在今年土地實(shí)行集中出讓新政后，“租賃”一度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高頻詞，多個(gè)國家層面的重磅文件中都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房，目前重點(diǎn)發(fā)展租賃住房的城市從8個(gè)增加至超22城，租賃用地顯著(zhù)增加，自持成交建面遠超前三年全年水平，配建已成為常態(tài)。

　　2021年或將成為租賃用地供應大年。22城首輪集中拍地涉租賃地塊數量達247宗，總成交建面高達394.41萬(wàn)平方米。據克而瑞租售統計，TOP30房企獲取涉租賃土地規模占總成交量超過(guò)60%。越來(lái)越多的運營(yíng)商企業(yè)和開(kāi)發(fā)商系企業(yè)獲取租賃相關(guān)用地。

　　值得關(guān)注的是，7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確提出：“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價(jià)款”“允許出讓價(jià)款分期收取”等，這種合理的地價(jià)讓渡，給企業(yè)做了很大減負。同時(shí)，《意見(jiàn)》還鼓勵“農村集體經(jīng)濟組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)保障性租賃住房”，使土地獲取方式有了更多創(chuàng )新的可能，給保障性租賃住房開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了更多降低開(kāi)發(fā)成本的空間。

　　廣州首個(gè)由國有住房租賃企業(yè)打造的剛需型長(cháng)租公寓品牌“珠實(shí)新寓”已宣布推出首個(gè)產(chǎn)品，這是2017年11月廣州市打造的首批市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和規?；膰凶》孔赓U平臺后第一批產(chǎn)品入市。廣州市首批啟動(dòng)的租賃住房試點(diǎn)項目，城投住房公司旗下的城品云薈長(cháng)租公寓也將在年底完工?？梢钥吹?，長(cháng)租公寓市場(chǎng)上的參與者和參與方式更加多元。