來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：張敏

　　去年以來(lái)出臺的一系列融資管理新政，對地產(chǎn)行業(yè)的影響正在慢慢顯現。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)出現一些新的變化。根據貝殼研究院統計，2021年上半年房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，連續兩年下降。此外，融資成本變化不大，但分化現象十分明顯，頭部房企的融資成本可低至3%以下，而一些小型房企的成本仍可達到兩位數。

　　政策端的變化是影響房企融資行為的主因。去年年中，針對房企融資規模量化管理的“三條紅線(xiàn)”政策出臺。年末，央行及銀保監會(huì )對金融機構房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房按揭貸款占比實(shí)施“五檔管理”。這些措施使房企的融資規模受到限制，也倒逼房企在銷(xiāo)售端進(jìn)行發(fā)力。今年上半年，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售繼續增長(cháng)，不少房企在上半年實(shí)現銷(xiāo)售規模的大幅攀升。

　　但即便如此，由于前幾年借貸規模偏大，房企的償債壓力仍處于高位。預計未來(lái)一段時(shí)間，房企將繼續嘗試拓寬融資渠道，而對銷(xiāo)售端回款依賴(lài)則有增無(wú)減。

　　政策影響多個(gè)層面

　　貝殼研究院統計顯示，今年上半年，房企境內外債券融資累計約5480億元，較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。其中，境內融資規模同比下降7%，境外融資規模也下降29%。

　　境內外債券市場(chǎng)的作用機制有所不同，但都面臨一定的不確定性。前述機構認為，下半年境內債市整體以穩為主，但政策壓力不可忽視。境外債市方面，受通脹及失業(yè)率上升影響，美元債規模收縮預期走高。

　　成本方面，上半年境內債券平均票面利率為5.07%，較2020年同期上升79個(gè)基點(diǎn)。境外債券融資平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個(gè)基點(diǎn)。

　　近兩年來(lái)，由于利潤壓力較大，房企試圖采用各種手段控制融資成本。從去年下半年開(kāi)始，一些房企就通過(guò)借新還舊的方式來(lái)進(jìn)行債務(wù)置換，并攤薄資金成本。但今年以來(lái)，隨著(zhù)政策的高壓，以及償債高峰期到來(lái)，房企的發(fā)債需求明顯增大，債務(wù)成本也有所抬升。

　　但并非所有房企都會(huì )承受高成本，與以往類(lèi)似，分化現象仍然顯著(zhù)。今年6月，萬(wàn)科將 “18萬(wàn)科01”債券票面利率由4.05%下調，最低降至2.8%。而花樣年在6月25日發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據，利率高達14.50%。

　　融資成本的分化，體現出資本對不同房企的態(tài)度有明顯差異，這也是行業(yè)分化的一個(gè)側面。但不同于“規模為王”的舊有邏輯，隨著(zhù)“三條紅線(xiàn)”政策的推出，資本的考量標準也在悄悄發(fā)生變化。

　　華東某大型房企融資部門(mén)相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，機構投資者不僅僅關(guān)注房企的規模，也更關(guān)注公司的基本面。其中，以“三條紅線(xiàn)”為標準，房企的踩線(xiàn)情況是資本方頗為關(guān)注的指標。

　　“過(guò)去，‘30強’‘50強’房企更容易在融資中取得優(yōu)勢。但最近，大型房企也開(kāi)始‘爆雷’，在投資者的研判模型中，規模的重要性已經(jīng)明顯下降。”該人士表示。

　　政策的影響還體現在融資渠道的選擇上。由于政策壓力較大，房企紛紛嘗試拓寬融資渠道，除常規債券融資外，非標融資規模也一度擴大。

　　今年5月，滬深交易所大批量終止ABS項目，其中不乏涉房類(lèi)項目。盡管官方解釋為“項目超期處理”的常規操作，但分析人士普遍認為，后期境內非標融資產(chǎn)品的發(fā)行仍將不可避免地受到影響。

　　償債壓力仍大

　　在融資端受限的情況下，房企對銷(xiāo)售端的依賴(lài)進(jìn)一步加強。上海易居房地產(chǎn)研究院的數據顯示，今年上半年，百強房企累計操盤(pán)金額61499.1億元，同比增長(cháng)36.7%。其中，近半數百強房企的銷(xiāo)售規模較2019年同期增長(cháng)超過(guò)50%。

　　這一成績(jì)既有市場(chǎng)大勢的支撐，某種程度上也是房企主動(dòng)讓利的結果。前述房企人士表示，今年以來(lái)，其所在公司對現金流的管理空前強化，旗下“周轉型”項目普遍加快了銷(xiāo)售節奏，并通過(guò)讓利的方式回收資金，部分“利潤型”項目也作出了價(jià)格讓步。

　　中國指數研究院的統計指出，上半年，百城新建住宅市場(chǎng)整體較為平穩，價(jià)格累計上漲1.70%，漲幅較去年同期擴大0.43個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于近五年同期較低水平。

　　盡管如此，償債壓力仍然如影隨形。貝殼研究院的統計顯示，2021年達到房企歷史償債規模極值，償債總額達12822億元，上下半年分別為6990億元與5832億元，下半年房企償債壓力較上半年減弱，但仍屬到期債務(wù)規模高位。

　　從單月看，自2020年11月后，房地產(chǎn)凈融資為負的情況持續出現，即新增發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模。

　　貝殼研究院認為，雖然未來(lái)兩年(2022年-2023年)的房企償債規模有所收縮(維持在8000億以上的規模)，但當下的債務(wù)壓力仍然不容忽視。且在政策的嚴控下，債務(wù)違約的情況已經(jīng)開(kāi)始密集出現。

　　公開(kāi)信息顯示，上半年有23只債券被評估機構列為“低評級高危債”，主要涉及協(xié)信等5家房企，涉及債券規模337.2億元。其中已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約的有11只債券，涉及金額104.3億元。

　　此外，有5家房企被新增列入評級觀(guān)察名單。除小企業(yè)外，大中型規模的房企也有可能陷入債務(wù)泥潭。

　　多數受訪(fǎng)者指出，隨著(zhù)政策監管的常態(tài)化和“三條紅線(xiàn)”試點(diǎn)逐步擴圍，未來(lái)房企在融資端還將繼續受限，提高企業(yè)評級、拓寬融資渠道仍將是應對政策的主要手段，在銷(xiāo)售端進(jìn)行發(fā)力也將是企業(yè)的主要策略。但短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力仍然偏大，債務(wù)違約案例或繼續增多。