又到半年大考“曬分”時(shí)刻。上半年，內卷、百強房企暴雷、“兩集中”供地等關(guān)鍵詞不斷沖擊著(zhù)地產(chǎn)人敏感的神經(jīng)。據克而瑞統計，2021年上半年，百強房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額61499.1億元，同比增長(cháng)36.7%。另?yè)兄秆芯吭航y計，上半年百強房企權益銷(xiāo)售額5萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額為56.6%。
之所以拿上述兩個(gè)統計口徑的數據作比較，是因為行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了變化。正如貝殼研究院高級分析師潘浩所言，在上一個(gè)“規模為王”的發(fā)展周期中，房企更看重銷(xiāo)售操盤(pán)金額(含有權益和非權益銷(xiāo)售金額)。如今，更多房企和資本市場(chǎng)更看重權益銷(xiāo)售金額，關(guān)系實(shí)際的經(jīng)營(yíng)利潤和可回款的現金流。
而搶收現金恰恰是上半年房企的第一要務(wù)。在銷(xiāo)售端，把錢(qián)及時(shí)收回來(lái)保證糧草供應才是安全之道;在融資端，多數開(kāi)發(fā)商都在調整負債結構，比如增加長(cháng)債比重縮減融資規模等;在投資端，多元化取地能力愈發(fā)重要，收并購更加理性。
總體而言，在“三道紅線(xiàn)”融資新規釋放近一年之際，金融資源的配置(即資金配置)已開(kāi)始扭轉，掐住了部分房企的命脈，過(guò)去靠融資驅動(dòng)發(fā)展的模式開(kāi)始乏力。行業(yè)洗牌加速，大魚(yú)吃大魚(yú)時(shí)有發(fā)生，多年求穩的慢魚(yú)正在捕捉近幾年盲目跑馬圈地的快魚(yú)，在充滿(mǎn)不確定性的市場(chǎng)中，房企座次表將會(huì )重新“調座位”。
九成房企銷(xiāo)售目標完成率超40%
上半年，百強房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額近37%的同比增速并不慢，部分城市樓市熱度不減，讓一些原本準備賣(mài)上一兩年的樓盤(pán)實(shí)現了半年清盤(pán)，當然，這也與房企急著(zhù)收回現金、力爭負債降檔的訴求有關(guān)。
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節點(diǎn)為“三七分”，即上半年入市全年30%的貨量，按照一般60%的去化率計算，大約完成全年銷(xiāo)售目標的30%。但由于這兩年房地產(chǎn)貸款額度在下半年會(huì )更緊張，在融資受限、調控從緊的情況下，很多房企將營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)前置，對上半年業(yè)績(jì)要求更嚴格。
從年初房企制定的銷(xiāo)售目標來(lái)看，據《證券日報》記者觀(guān)察，主要分為兩個(gè)陣營(yíng)，一是以龍頭房企為代表的第一梯隊，相對趨于保守，由于規?；鶖递^高且擴張動(dòng)能承壓，設置的銷(xiāo)售目標增長(cháng)率一般在10%-20%之間;二是千億元量級上下的中型房企，仍有快速擴規模訴求，部分企業(yè)的銷(xiāo)售目標增長(cháng)率高于20%。
據克而瑞數據顯示，在提出銷(xiāo)售目標的房企中，目前有九成企業(yè)的目標完成率在40%以上，其中25家房企高于50%，業(yè)績(jì)完成度較高。同時(shí)，有7家房企目標完成率不及40%，下半年去化壓力較大。
如果要對房地產(chǎn)行業(yè)上半年的表現打分，“良好”是共識。一是在資金集中需求的壓力下，房企加快銷(xiāo)售回款，多渠道營(yíng)銷(xiāo)實(shí)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的釋放;二是在銷(xiāo)售、土地、融資等層面表現較為積極，在“三穩”政策指導下，尋求新發(fā)展模式;三是多數房企財務(wù)結構有明顯改善，成功實(shí)現“降檔”，為行業(yè)長(cháng)期健康穩定發(fā)展奠定基礎。
房企排位調整
“穩”是上半年房地產(chǎn)行業(yè)的整體性特征，但壓力仍在。
“上半年房企的主要壓力是償債。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，尤其是過(guò)去依靠高負債驅動(dòng)快發(fā)展的中小房企，一下子進(jìn)入緊繃狀態(tài)。
潘浩對此表示認同，他表示，根據貝殼研究院統計，房企上半年到期債券規模約6990億元，疊加“三道紅線(xiàn)”影響，償債壓力達到歷史極值。
償債壓力攀至峰值，但有息負債規模增長(cháng)空間卻被壓縮。從地產(chǎn)行業(yè)有息負債規模增速預判來(lái)看，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心認為，2021年增速上限樂(lè )觀(guān)預期為7.2%，中性預期為5.7%，悲觀(guān)預期為4%?？v向對比來(lái)看，2013年至2018年，地產(chǎn)行業(yè)有息負債規模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。
不難看出，“三道紅線(xiàn)”帶來(lái)的是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)杠桿率的快速下行，提高行業(yè)資金使用效率，淘汰落后企業(yè)，降低系統性風(fēng)險。與此同時(shí)，行業(yè)排位面臨洗牌。正如某權威人士在一次內部分享會(huì )上所言，各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉，從“金字塔”變?yōu)?ldquo;倒金字塔”。
舉例來(lái)看，2011年到2020年，“紅檔”房企負債規模復合增速最高達到28%，2021年“三道紅線(xiàn)”全面實(shí)施后，按照規定，“紅檔”企業(yè)有息負債規模反而要下降。相較之下，“綠檔”房企新增有息負債規模相比過(guò)去卻幾乎沒(méi)變。
一升一降之間，影響著(zhù)房企在規模座次表上的位置?？扛吒軛U高負債驅動(dòng)高周轉迅猛擴張的房企，忙著(zhù)通過(guò)縮減拿地、打折賣(mài)房、減少融資、引入戰投、轉讓資產(chǎn)等方式降低負債;而多年求穩的“綠檔”房企，則迎來(lái)發(fā)展紅利。
有業(yè)內人士直言，房企30強席位重新調整，有的被直接踢出這一陣營(yíng)，有的在其中上下起伏?？傊?，想保住自己的座次不是易事，上位更是艱難。而對于那些具備真正實(shí)力的頭部房企而言，當下的環(huán)境不但給了其大魚(yú)吞大魚(yú)、以低成本獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會(huì )，也會(huì )助其拓展業(yè)務(wù)能力圈，培育第二增長(cháng)曲線(xiàn)。
“優(yōu)等生”培育第二增長(cháng)曲線(xiàn)
在“房住不炒”背景下，房企該如何找到成為“優(yōu)等生”的路徑?
“未來(lái)能實(shí)現有質(zhì)量的增長(cháng)，才能算得上是優(yōu)等生，需要改變過(guò)去‘為了規模而規模，忽視利潤、管理、運營(yíng)能力建設’的發(fā)展邏輯。”肖云祥向《證券日報》記者直言，當前的市場(chǎng)環(huán)境較過(guò)去更加嚴苛，房企的經(jīng)營(yíng)思維需要發(fā)生根本性變化，在“管理紅利時(shí)代”，需要更聚焦效率的提升、成本的控制及能力的打造。
在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水看來(lái)，優(yōu)等生需要在多方面具備超強能力。一是適度的規模擴張速度;二是優(yōu)質(zhì)的風(fēng)險防控能力和穩健的財務(wù)策略;三是優(yōu)秀的產(chǎn)品打造能力;四是靈活有效的營(yíng)銷(xiāo)管理能力;五是突出的科技創(chuàng )新和應用能力。前提是轉變經(jīng)營(yíng)思維，從重數量到重質(zhì)量，從重規模到重精細經(jīng)營(yíng)，從產(chǎn)品思維向運營(yíng)管理思維轉變。
“相對于傳統房企‘一次性買(mǎi)賣(mài)’的模式，未來(lái)多數房企商業(yè)模式的底層邏輯將發(fā)生轉變，需要強化永續經(jīng)營(yíng)能力，來(lái)對抗流動(dòng)性危機和行業(yè)的不確定風(fēng)險。”在潘浩看來(lái)，未來(lái)房企發(fā)展的新動(dòng)能，是發(fā)現和培育適合自身的第二增長(cháng)曲線(xiàn)，如何培育需要因企而異。
具體到業(yè)務(wù)層面，對房地產(chǎn)這個(gè)傳統行業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展新動(dòng)能雖不易，但亦有可為。在劉水看來(lái)，在綠色建筑方面，依據相關(guān)政策法規標準等，提升房企綠色科技水平、產(chǎn)品打造能力和融資能力。在輕資產(chǎn)運營(yíng)方面，探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式和邊界，提升輸出水平。在產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新層面，進(jìn)行多元合作、融資創(chuàng )新、聚焦產(chǎn)業(yè)集群。
總而言之，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟了艱難模式。未來(lái)10年，房企之間不僅僅是住宅規模之爭，而是進(jìn)入多元戰略差異化競爭時(shí)代。
