日前，多地個(gè)人按揭貸款額度“緊俏”，部分購房者反映需排隊等放款。與此同時(shí)，最新監管數據顯示，我國房地產(chǎn)貸款增速持續下降，創(chuàng )8年來(lái)新低，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款增速持續低于各項貸款增速。

　　房地產(chǎn)貸款增速曾經(jīng)高企的原因是什么?房地產(chǎn)貸款增速為何會(huì )降低?接下來(lái)房地產(chǎn)貸款的走勢如何?

　　多位業(yè)內人士對經(jīng)濟日報記者表示，由于監管部門(mén)已開(kāi)啟“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，未來(lái)房地產(chǎn)貸款增速不會(huì )再高速增長(cháng)，但仍需注意兩方面問(wèn)題。

　　一方面，不應過(guò)度“妖魔化”房地產(chǎn)貸款，也不能采取“一刀切”模式，而應理性看待房地產(chǎn)貸款合理增速對于國民經(jīng)濟增長(cháng)的推動(dòng)作用，滿(mǎn)足購房者的剛需、改善型需求;另一方面，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款“過(guò)快”增長(cháng)引發(fā)的風(fēng)險，堅決遏制違規業(yè)務(wù)，如“經(jīng)營(yíng)貸”違規入樓市等，防止亂象回潮。

　　五個(gè)持續下降

　　經(jīng)持續整治，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題已得到初步扭轉。當前，我國房地產(chǎn)融資呈現出“五個(gè)持續下降”特征。

　　一是房地產(chǎn)貸款增速持續下降。監管數據顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)10.5%，增速創(chuàng )8年來(lái)新低，2021年以來(lái)持續低于各項貸款增速。

　　二是房地產(chǎn)貸款集中度持續下降。房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續7個(gè)月下降。

　　三是房地產(chǎn)信托規模持續下降。房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來(lái)呈持續下降趨勢。

　　四是理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標資產(chǎn)的規模持續下降。相關(guān)理財產(chǎn)品余額同比下降36%，近一年來(lái)持續保持下降趨勢。

　　五是銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規模持續下降。相關(guān)業(yè)務(wù)規模同比下降26%，為連續15個(gè)月下降。

　　“五個(gè)持續下降”的背后，是各地堅決貫徹房地產(chǎn)長(cháng)效機制要求的結果，也是金融監管部門(mén)遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化勢頭的結果。

　　首先是管好銀行業(yè)資金閘門(mén)。眾所周知，房地產(chǎn)貸款由兩部分構成，一是針對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，二是針對購房者的個(gè)人按揭貸款。中國銀保監會(huì )副主席梁濤表示，銀保監會(huì )已與住房城鄉建設部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，遏制“經(jīng)營(yíng)貸”違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　其次是因城施策，積極落實(shí)差別化房地產(chǎn)信貸政策。初步統計，僅2020年以來(lái)，銀保監會(huì )各級派出機構配合各地政府出臺了130多項房地產(chǎn)調控措施。

　　最后是嚴懲違法違規行為。“近期，我們已對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。”梁濤說(shuō)，銀保監會(huì )持續三年開(kāi)展“全國性房地產(chǎn)專(zhuān)項檢查”，對發(fā)現的違規行為“零容忍”。

　　增速快隱患多

　　“治病要祛根。”若要持續降低房地產(chǎn)貸款增速，就需要從曾經(jīng)推高房地產(chǎn)貸款增速的幾項原因入手。多位業(yè)內人士表示，原因可從需求端、供給端兩方面分析。

　　需要明確的是，房地產(chǎn)貸款高速增長(cháng)的主要推動(dòng)力是個(gè)人按揭貸款，受此前去產(chǎn)能、去杠桿調控政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的推動(dòng)作用則較小。

　　也就是說(shuō)，杠桿主要加在了購房居民個(gè)人的身上。“從需求端看，居民確實(shí)有購房的信貸需求。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任、上海金融與發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛進(jìn)一步表示，但相比于需求端，房地產(chǎn)貸款高速增長(cháng)的主要推動(dòng)力在供給端。即銀行出于信貸結構調整的考量，大力拓展個(gè)人按揭貸款。

　　自2012年尤其是2017年之后，不少銀行短期內難以快速做大對公貸款規模。在去產(chǎn)能、去杠桿的大背景下，部分實(shí)體企業(yè)的信貸需求較為疲軟，有些好企業(yè)開(kāi)始“貓冬”;相反，在亟須貸款的企業(yè)中，有一些是此前盲目擴張“踏空”的、需要被淘汰出清的，信用風(fēng)險較高，銀行又不敢放貸。

　　對公貸款難做，零售貸款便成了銀行的重點(diǎn)拓展方向，其中個(gè)人按揭貸款是主力。

　　與同屬零售貸款的個(gè)人消費貸款相比，個(gè)人按揭貸款具有三大優(yōu)勢：規模大、期限長(cháng)、風(fēng)險低。由于規模大，它能夠成為銀行的利潤穩定器、市場(chǎng)拓展抓手;由于期限長(cháng)，它能帶給銀行更高的綜合回報，促使銀行與客戶(hù)長(cháng)期保持信貸關(guān)系，為后續其他業(yè)務(wù)的拓展創(chuàng )造條件;由于以房產(chǎn)作為抵押物，相較于信用貸款，它的風(fēng)險較低，為銀行減少了后顧之憂(yōu)。

　　正是在以上需求端、供給端的綜合推動(dòng)下，房地產(chǎn)貸款一度出現了快速增長(cháng)，盡管短期內滿(mǎn)足了居民的剛需以及改善型需求，但從長(cháng)期看卻埋下了諸多風(fēng)險隱患。

　　未來(lái)走勢如何

　　遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化傾向、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險勢在必行。

　　“風(fēng)險主要體現在三方面。”曾剛說(shuō)，其一，房地產(chǎn)貸款增速高企導致大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，擠占、吸附掉了原本屬于其他實(shí)體企業(yè)的資金，對整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展不利。其二，盡管有房產(chǎn)作為抵押物，個(gè)人按揭貸款看似風(fēng)險較低，但如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上升、產(chǎn)生巨大泡沫，一旦泡沫破裂、房產(chǎn)價(jià)格劇烈下跌，這將引發(fā)嚴重的系統性金融風(fēng)險。其三，過(guò)度給居民部門(mén)加杠桿、抬高居民部門(mén)杠桿率，一方面將加重居民個(gè)人的債務(wù)負擔，增加債務(wù)風(fēng)險，另一方面將削弱居民的個(gè)人消費支出，抑制消費需求，不利于經(jīng)濟結構調整。

　　該如何平衡購房需求與房地產(chǎn)貸款增速之間的關(guān)系?“要在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對住房租賃市場(chǎng)金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”銀保監會(huì )相關(guān)負責人說(shuō)，截至2021年4月末，在銀行業(yè)發(fā)放的個(gè)人按揭貸款中，首套房占比達91.8%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn);投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(cháng)31%。

　　“下一步，中國銀保監會(huì )將繼續貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，堅持‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’定位，保持房地產(chǎn)金融監管政策的連續性、穩定性，避免房?jì)r(jià)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”梁濤說(shuō)。

　　同時(shí)，保持對違規業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢，防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險;繼續支持好住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提供更有針對性的金融服務(wù);加強與相關(guān)部門(mén)的工作協(xié)同，形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的合力，實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的政策目標。(經(jīng)濟日報記者 郭子源)