中國網(wǎng)財經(jīng)7月2日訊(記者 王晨曦)2021上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控密集，信貸政策收緊，購房政策調整頻繁，但熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲仍是主流。隨著(zhù)調控深入，房?jì)r(jià)漲幅逐漸被抑制，特別是一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)降幅明顯。

　　關(guān)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運行，專(zhuān)家對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，二手房?jì)r(jià)漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現，未來(lái)樓市成交將逐漸趨向平穩。

　　上半年二手房市場(chǎng)管控措施密集 預計未來(lái)二手房?jì)r(jià)降幅持續市場(chǎng)回歸常態(tài)

　　據中原地產(chǎn)研究院統計，今年前5月各地房地產(chǎn)調控次數超過(guò)234次。其中，二手房市場(chǎng)管控措施也密集出臺。

　　今年2月，深圳發(fā)布二手房參考價(jià)機制。3月，北京海淀嚴懲“炒作”學(xué)區房，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)起“規范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。一線(xiàn)城市帶頭示范后，二線(xiàn)城市緊跟步伐。到4月，合肥二手房限購、西安二手房限售，5月成都正式發(fā)布二手房參考價(jià)政策。

　　國家統計局數據顯示，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市1月份二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%;2月份二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.1%;3月上漲1.0%;4月上漲0.8%;5月上漲0.6%。一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)漲幅回落明顯。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，實(shí)際上一線(xiàn)城市政策管控非常嚴厲，此前查處深房理等炒房團對市場(chǎng)形成了一定的震懾力。后續新房集中供應，二手房市場(chǎng)隨之降溫。

　　“二手房?jì)r(jià)還在漲，但漲幅在放緩，預計下半年二手房?jì)r(jià)降幅仍將持續。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，過(guò)去幾個(gè)月，特別是一季度二手房?jì)r(jià)暴漲，其實(shí)是一種不正常的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就不應該暴漲，二手房?jì)r(jià)漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現。

　　不僅有政策調控，二手房市場(chǎng)近日也頻傳房貸收緊甚至停貸的消息。

　　據媒體報道，深圳、東莞、南京均出現二手房貸額度不足的消息，而武漢、合肥、重慶、杭州等多個(gè)城市傳出額度用完，被迫“停貸”的風(fēng)聲。

　　張大偉認為，目前來(lái)看，南方城市房貸明顯收緊，收緊的原因是房貸不夠用。二手房成交量加大，使得原本已經(jīng)供應很多的房貸不夠用。

　　張大偉指出，本質(zhì)還是因為樓市過(guò)熱，2020年包括今年一季度在內信貸超發(fā)，房貸本身處于歷史高位并且同期上漲幅度非常明顯，但是整個(gè)樓市成交金額過(guò)大，信貸供給不夠，變相使得房貸不夠用，即房貸收緊，因此市場(chǎng)結果就是房?jì)r(jià)還在漲，但是漲幅在減小。房貸供應量不夠就抑制市場(chǎng)成交，后續二手房樓市成交還是會(huì )逐漸向平穩方向發(fā)展。

　　土地市場(chǎng)上半年“量跌價(jià)漲” 首批“雙集中”供地存降溫效應

　　據中指研究院2021年上半年土地市場(chǎng)報告，2021年上半年，全國300城市土地市場(chǎng)整體供應量減少6%，成交量減少9%，成交均價(jià)上漲21%，溢價(jià)率上升1個(gè)百分點(diǎn)，前六個(gè)月出讓金總額2.83萬(wàn)億元，同比上漲8%，住宅用地供應量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地節奏放緩，上半年總體上出現出量跌價(jià)漲的態(tài)勢。

　　今年2月開(kāi)始，北上廣深等22個(gè)城市逐步試點(diǎn)“供地兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統一發(fā)布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。截止到6月26日，22城中除武漢外的21城均已完成第一輪集中土拍。

　　中指研究院認為，“供地兩集中”政策將有利于穩定市場(chǎng)預期、降低土地競拍熱度，引導市場(chǎng)合理回歸，對于平抑溢價(jià)率有積極作用。有助于實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的政策目標。

　　但根據中原地產(chǎn)研究院數據顯示，首批雙集中供地結束后，土地熱度不減，溢價(jià)率也較去年上升。具體來(lái)看，對比22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價(jià)平均樓面價(jià)上漲了15%。從溢價(jià)率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　對此，嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)要客觀(guān)看待此類(lèi)溢價(jià)率。首先土地供應增多，客觀(guān)上拿地機會(huì )多，所以溢價(jià)率相對來(lái)說(shuō)是會(huì )有所把控的;其次，土地溢價(jià)率本身也受供地的影響，部分地塊比較熱，和土地位于市區等因素有關(guān)。

　　“首批雙集中供地實(shí)際上還是有降溫效應的，各地土地方面有限地價(jià)等各類(lèi)約束，客觀(guān)上也使得房企拿地理性，基本上還是吻合‘穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期’政策導向的。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。

　　房地產(chǎn)稅下半年會(huì )推進(jìn)? 專(zhuān)家：未來(lái)將會(huì )漸進(jìn)推進(jìn) 短期內落地可能性不大

　　5月11日，財政部等四部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì )。座談會(huì )提出要聽(tīng)取部分城市人民政府負責同志及部分專(zhuān)家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

　　業(yè)內人士指出，“談稅色變”現象實(shí)際存在。有關(guān)房地產(chǎn)稅法的任何新進(jìn)展，都會(huì )引發(fā)市場(chǎng)的討論。而此次財政部等四部門(mén)齊聚召開(kāi)座談會(huì )是否意味著(zhù)“房地產(chǎn)稅法”將要推出?對未來(lái)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )有什么具體影響?

　　“房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要環(huán)節，未來(lái)幾年肯定會(huì )逐漸的推進(jìn)，但是短期來(lái)看，落地的可能性不大，起碼兩三年內不用把‘房地產(chǎn)稅’當成一個(gè)干擾市場(chǎng)影響市場(chǎng)的指標。” 張大偉在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)表示：“從此次座談會(huì )可以看出，房地產(chǎn)稅將來(lái)肯定會(huì )落地，但不會(huì )是近期的事。”

　　嚴躍進(jìn)認為房地產(chǎn)稅有大城市先行試點(diǎn)的可能。嚴躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅客觀(guān)上有助于促進(jìn)房?jì)r(jià)穩定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。而此次首次提及“改革試點(diǎn)工作”，有很強風(fēng)向標意義。并且從當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控思路看，大城市先行試點(diǎn)的可能性最大。

　　若房地產(chǎn)稅持續推進(jìn)，會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響?

　　嚴躍進(jìn)認為，如果大城市推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，住房持有成本增加，會(huì )使得一手房認購意愿淡化，進(jìn)而促進(jìn)房?jì)r(jià)下降或漲幅收窄;二手房房東也會(huì )因為潛在收益減少而拋售房產(chǎn)，促使市場(chǎng)上流通的二手房增多，壓低房?jì)r(jià);從房企拿地方面看，客觀(guān)上會(huì )引導房企轉移到其他地級市或弱省會(huì )城市，減少大城市土地市場(chǎng)競爭激烈程度;最后，隨著(zhù)市場(chǎng)上購房市場(chǎng)熱度減少和存量房源的增加，客觀(guān)上也會(huì )使得租賃市場(chǎng)的壓力減少，進(jìn)而促使租金下降。