中國網(wǎng)財經(jīng)6月28日訊(見(jiàn)習記者 甘承浩)22城集中供地進(jìn)入尾聲，為期6天的上海首次集中土拍倒數第二個(gè)出場(chǎng)。整體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有“熱搜”。

　　6月18日-6月25日，上海首批集中供應的55宗地塊陸續出讓?zhuān)塾嫵鲎尳痤~852億元。受益于創(chuàng )新性拍地規則，此次上海集中土拍的整體土地溢價(jià)率為4.90%，低于其他熱點(diǎn)城市。

　　據中國網(wǎng)財經(jīng)不完全統計，目前已經(jīng)結束的21城集中土拍成交總金額超9600億元。值得注意的是，目前武漢集中土拍仍在進(jìn)行，兩日總成交額達547.6億，這意味著(zhù)22城首批集中供地收金破萬(wàn)億元已成定局。

　　打破“價(jià)高者得”鐵律

　　上海此次集中土拍，累計成交共291公頃住宅用地，占上海市2021年度住宅用地供應計劃的40%。

　　上海此次土拍規則基于房地聯(lián)動(dòng)機制，設置地塊起始價(jià)、中止價(jià)和最高報價(jià)。最高報價(jià)一般限定為起始價(jià)的1.1倍(即溢價(jià)率最高為10%)，報價(jià)低于中止價(jià)時(shí)，為價(jià)高者得;若高于中止價(jià)，進(jìn)入一次性書(shū)面報價(jià)環(huán)節。一次書(shū)面報價(jià)不得超過(guò)最高報價(jià)，并以最接近一次書(shū)面報價(jià)平均價(jià)的為土地確定競得者。

　　據悉，此次集中供地出讓27宗限地價(jià)后轉一次性報價(jià)的地塊設置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，平均新房銷(xiāo)售價(jià)格上限為53160元/平方米，平均樓面價(jià)與平均新房銷(xiāo)售價(jià)格上限的比值為37.8%。為取地房企留下一定程度的利潤空間。

　　據上海土地市場(chǎng)方面表示，將“價(jià)高者得”調整為“限地價(jià)下的相對價(jià)高者得”，這是上海市“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的有力措施，進(jìn)一步深化了房地產(chǎn)調控“一城一策”工作，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，上海此次限地價(jià)后轉一次性報價(jià)的創(chuàng )新性拍地規則令其整體溢價(jià)率低于其他房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，同時(shí)有效實(shí)現公平競爭，避免土地成交過(guò)于集中在個(gè)別房企。

　　數據顯示，上海土拍55宗用地成交溢價(jià)率4.90%，整體溢價(jià)率較2020年全年成交溢價(jià)率下滑5.46個(gè)百分點(diǎn)。對此，潘浩表示，主要原因便是拍地規則能有效抑止溢價(jià)率，此外上海首批供地安置房與租賃房用地占比較大，拉低溢價(jià)率。

　　據了解，上述55宗地塊，有34宗地塊底價(jià)成交，包含28宗安置房與租賃房用地。據悉，此次集中供地成交樓面價(jià)14465元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)下降9%，原因是本次出讓多宗安置房與租賃房用地，造成樓面價(jià)有所回落，同時(shí)亦能反應上海加大租賃房供應的決心，著(zhù)力解決大城市的住房突出問(wèn)題。

　　規模房企拿地金額占比過(guò)半

　　此次上海土拍吸引了不少規模房企的參與。統計顯示，保利、碧桂園、招商與金地等9家一線(xiàn)品牌房企成功拿地，金額合計為484億元，占總成交金額56.5%。

　　其中，保利獨自取地2宗，成交金額123億元，成為此次上海集中供地取地金額最高企業(yè)，其中1宗靜安區地塊的成交金額達105億元，是本次上海集中供地的地王。此外，保利在土拍最后一日獲得寶山區羅店大居純宅地，其周邊商業(yè)設施、教育設施完備，迭加相對較低的起始價(jià)，吸引超過(guò)15家企業(yè)報名參拍，可視為此次上海集中供地的網(wǎng)紅地塊。

　　卓越與京東聯(lián)合取得1宗普陀區地塊，成交金額99億元，由于出讓條件設置較嚴，因此底價(jià)成交;碧桂園在最后一日連取2地，合計上海嶄獲3宗地，助其成交金額達95億元，排名第三。

　　值得注意的是，楊浦建投獨自取得的1宗地成交樓面價(jià)達64040元/平方米，為取地平均單價(jià)成本最高房企，原因在于其宗地區位良好，位于楊浦區，配套設施完善，且鄰近未來(lái)BiliBili以及美團上海公司，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集，促使房?jì)r(jià)預期高，溢價(jià)率達到9.21%。

　　2021年初，上海市政府提出“五大新城”建設規劃，要把嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個(gè)新城打造成獨立的綜合性節點(diǎn)城市，制定加快推進(jìn)新城規劃建設的實(shí)施意見(jiàn)和行動(dòng)方案。獨立、綜合性、節點(diǎn)城市，都意味著(zhù)上海將要建設的新城，不再是過(guò)去的衛星城或郊區新城。

　　從上海首批出讓土地結構看，供地最多的區域是浦東新區(11宗)、奉賢(8宗)，依序是松江(7宗)、寶山(7宗)、閔行(6宗)、青浦(4宗)。不難看出此次集中供地旨在提高外郊環(huán)區域的供應，承擔此批次土地供應主力，遵循上海的城市發(fā)展規劃以及緩解住房剛性需求。新城區相比于2020年，樓面價(jià)與溢價(jià)率皆有所回落。

　　潘浩表示，青埔區、閔行區、奉賢區與松江區由于承擔新城功能，此次租賃房與安置房等地塊供應多位于此四個(gè)行政區內，迭加溢價(jià)率的限制，導致此四區的溢價(jià)率與樓面價(jià)皆有所下跌，達到上海的城市發(fā)展規劃以及緩解住房的剛性需求。

　　而根據上海市土地出讓計劃，上海將進(jìn)一步加大郊區軌道交通站點(diǎn)周邊以及“五大新城”的供應力度。據悉，上海第二批住宅用地將在8-9月間集中出讓?zhuān)谌鷦t將在10-11月間集中出讓。