來(lái)源：證券時(shí)報 作者：賀覺(jué)淵 唐穎

　　2021年上半年，各地房地產(chǎn)調控政策升級加碼，住房信貸收緊，嚴查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等資金違規流入樓市，以嚴控的姿態(tài)保證了樓市熱度從年初逐漸收斂。接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家指出，隨著(zhù)信貸收緊與調控政策的效應不斷釋放，以及調控重點(diǎn)逐步轉向二手房市場(chǎng)，預計下半年二手房市場(chǎng)或將在調控加碼下逐漸熄火。

　　上半年樓市先揚后抑

　　今年首月，各線(xiàn)城市房?jì)r(jià)就開(kāi)啟全面升溫模式，至一季度結束都保持較高的市場(chǎng)熱度。進(jìn)入二季度后，中央和地方的一系列調控政策效應釋放，市場(chǎng)熱度逐漸收斂，但如北京、深圳等部分熱點(diǎn)城市樓市熱度依然不減。

　　為抑制市場(chǎng)過(guò)熱，上半年房地產(chǎn)調控政策全方位升級加碼。在中央層面，住建部副部長(cháng)倪虹率隊趕赴上海、深圳、北京、杭州等多地調研督導房地產(chǎn)工作，并約談了房?jì)r(jià)漲勢較快的南昌、廣州、合肥等城市。3月26日，銀保監會(huì )、住建部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，加大經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市的監管力度。

　　在整體收緊的樓市政策下，住房信貸供應量也逐漸減少。6月1日，銀保監會(huì )副主席梁濤在新聞發(fā)布會(huì )上表示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)10.5%，增速創(chuàng )8年來(lái)新低，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到初步扭轉。

　　在地方層面，各地除了出臺限購、限貸、限售等方面的措施外，主要聚焦在打擊學(xué)區房炒作和嚴查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等資金違規流入樓市上。據中原地產(chǎn)研究院統計，今年1~5月各地房地產(chǎn)調控次數超過(guò)234次。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對證券時(shí)報記者表示，“先揚后抑”可以概括為今年上半年的市場(chǎng)特點(diǎn)，這和政策面上住建部和地方政府的主動(dòng)調控等有關(guān)。今年以來(lái)房?jì)r(jià)走勢和去年走勢有類(lèi)似邏輯，即各類(lèi)資金都在加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有很明顯的避險和保值情緒。而部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)熱度不減的現象，或與熱點(diǎn)城市人口規模不斷擴大后，各類(lèi)購房需求隨之釋放有關(guān)。

　　“雙集中”

　　未降溫土地市場(chǎng)

　　上半年，土地市場(chǎng)迎來(lái)了重點(diǎn)城市住宅用地“雙集中”(指集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng))新政，要求22個(gè)重點(diǎn)城市組織開(kāi)展試點(diǎn)，且全年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。截至6月23日，22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市都發(fā)布了已完成首批集中供地涉及地塊的具體明細。除武漢外，北京、上海等21個(gè)城市已開(kāi)展首批集中供地出讓。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至6月20日，第一輪已經(jīng)完成土地出讓的21個(gè)城市合計出讓住宅土地高達787宗，合計土地出讓金也達到了9501億元，平均土地溢價(jià)率達到了14.75%。

　　“雙集中”新政出臺時(shí)，中指研究院曾認為，集中供地客觀(guān)上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩定土地市場(chǎng)預期。集中供地必然會(huì )帶來(lái)項目的集中入市，為住房供應帶來(lái)穩定預期，一定程度上將平抑房?jì)r(jià)上漲壓力，有利于實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的政策目標。

　　不過(guò)，根據中原地產(chǎn)研究院數據，“雙集中”賣(mài)地并沒(méi)有讓土地市場(chǎng)降溫。數據顯示，對比22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價(jià)平均樓面價(jià)上漲了15%。從溢價(jià)率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個(gè)百分點(diǎn)。從平均溢價(jià)率看，部分試點(diǎn)城市如重慶、深圳、廈門(mén)、杭州的溢價(jià)率都超20%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者指出，雖然疫情對房企的資金鏈影響較大，但由于國內今年以來(lái)融資難度降低，經(jīng)濟全面復蘇，資金相對寬松，部分房企拿地積極性也隨之逐漸提高，因此多地出現了高溢價(jià)率土地成交，土地市場(chǎng)熱度持續提升。需要警惕的是，除了成交活躍外，本輪集中供地最典型的一個(gè)特殊現象是“馬甲”井噴，多地都出現房企注冊數個(gè)“馬甲公司”參與土拍的情況，南京、無(wú)錫、蘇州等地也已出臺政策約束“馬甲”。

　　二手房市場(chǎng)或將熄火

　　國家統計局數據顯示，今年5月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳二手房?jì)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%，這是深圳二手房?jì)r(jià)自2019年7月以來(lái)環(huán)比首次下降。

　　“以本輪房?jì)r(jià)上漲龍頭的深圳二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下調為標志，本輪房?jì)r(jià)漲幅基本到頂。”張大偉表示，過(guò)去各地主要以新房作為主要調控的對象，在新房嚴格的限價(jià)下，許多城市開(kāi)始出現新房與二手房?jì)r(jià)格倒掛現象。今年以來(lái)各地針對二手房的調控力度不斷加大，其中深圳在上半年就設立了二手住房成交參考價(jià)格，同時(shí)收緊了按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸政策，制約了市場(chǎng)炒作投機氛圍。因此，深圳5月房?jì)r(jià)數據釋放出信貸收緊，市場(chǎng)漲幅放緩，調控政策加碼見(jiàn)效的信號。

　　展望下半年市場(chǎng)走勢，嚴躍進(jìn)認為，目前市場(chǎng)總體上以趨穩為主，不過(guò)大城市和小城市略有差異。大城市正進(jìn)入政策消化期，其價(jià)格往往容易穩定，包括二手房。而小城市則要警惕反彈和炒作的風(fēng)險，尤其是一些地級市。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也認為，由于近期多城調控重點(diǎn)轉向二手房市場(chǎng)，二手房降溫幅度更加明顯。預計后續調控升級仍會(huì )延續，房?jì)r(jià)漲幅將會(huì )繼續趨緩。

　　在張大偉看來(lái)，雖然各地政策加碼，但供應量短期很難增加，而信貸政策則處于逐漸收緊，預計一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格上漲趨勢將依然持續，二手房市場(chǎng)或將在調控加碼下逐漸熄火。