為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，加強住房租賃企業(yè)監管，引導住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源，防范化解金融風(fēng)險，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，住房城鄉建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監管總局、國家網(wǎng)信辦和銀保監會(huì )近日共同發(fā)布《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。
《意見(jiàn)》明確提出，住房租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立一個(gè)住房租賃資金監管賬戶(hù)，向所在城市住房和城鄉建設部門(mén)備案，并通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺向社會(huì )公示。住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時(shí)，應當同時(shí)發(fā)布住房租賃資金監管賬戶(hù)信息。
堵住租金監管漏洞
規范租賃市場(chǎng)秩序
據不完全統計，截至2020年末，我國租房群體達2.1億人。相關(guān)機構更是預測，到2025年，租房群體規?；蛟鲋?.5億人，而相應產(chǎn)生的租賃市場(chǎng)資金規模將超3萬(wàn)億元。
在一定程度上，我國的租賃市場(chǎng)規模絲毫不亞于商品房市場(chǎng)。尤其是未來(lái)隨著(zhù)商品房由增量轉向存量，租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展壯大，租房將成為絕大多數大中城市解決居住問(wèn)題的主流方式。
如此巨大的市場(chǎng)資金規模，一方面考驗著(zhù)政府職能部門(mén)的監管能力和水平，另一方面也讓一些房屋租賃企業(yè)“牟利無(wú)下限”。近年來(lái)，部分一線(xiàn)城市不乏房東任意驅趕租客、房屋中介惡意克扣租客押金等情況，更有部分“黑中介”一次性收取租客半年或一年的租金，然后“跑路”的惡劣事件發(fā)生。
為此，《意見(jiàn)》將加強租賃資金監管力度放在首要目標，提出了一系列具體措施，包括房屋租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立一個(gè)住房租賃資金監管賬戶(hù)，向所在城市住房和城鄉建設部門(mén)備案，并通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺向社會(huì )公示;住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時(shí)，應當同時(shí)發(fā)布住房租賃資金監管賬戶(hù)信息，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶(hù)，并通過(guò)監管賬戶(hù)向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金;城市住房和城鄉建設部門(mén)要會(huì )同當地金融監管部門(mén)建立住房租賃資金監管制度，強化日常監督管理，督促住房租賃企業(yè)和商業(yè)銀行落實(shí)責任，確保資金監管到位等。
對此，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海分析認為，《意見(jiàn)》要求租賃企業(yè)務(wù)必將租金納入監管賬戶(hù)，意在重點(diǎn)整頓長(cháng)租公寓、房產(chǎn)中介以及一些自然人性質(zhì)的“二房東”。將租金納入監管賬戶(hù)后，中介不能隨意克扣租客租金，中介也無(wú)法挪用租客租金，這在客觀(guān)上為那些長(cháng)租公寓“拆東墻補西墻”的盲目資金擴張行為設置了“防火墻”，堵住了資金監管漏洞，可以起到有效規范住房租賃市場(chǎng)秩序的作用。
精細化全程化監管
防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險
值得關(guān)注的是，《意見(jiàn)》明確提出，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和轉租10套(間)的自然人應辦理市場(chǎng)主體登記，單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，且單次收取押金超1個(gè)月的，應該在銀行開(kāi)個(gè)監管賬戶(hù)，去住房城鄉建設局備案并定期公示。
中央民族大學(xué)法學(xué)院教授熊文釗認為，規范租賃中介市場(chǎng)主體登記和上述建立租賃資金監管賬戶(hù)的措施相得益彰，從人員和資金兩方面入手加強租賃市場(chǎng)監管，可以從基礎條件上擠壓各類(lèi)違法房屋租賃行為的活動(dòng)空間，杜絕之前引發(fā)全社會(huì )關(guān)注的“黑中介克扣押金”“任意驅趕租客”“租賃資金斷裂侵害租客權益”等現象的發(fā)生。
為規范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為，《意見(jiàn)》還提出了一系列措施，比如住房租賃企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息系統應當落實(shí)互聯(lián)網(wǎng)管理各項政策要求，接入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺;住房租賃企業(yè)應當將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入住房租賃管理服務(wù)平臺管理，并實(shí)時(shí)報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息等。
2017年，浙江杭州被住房城鄉建設部確定為住房租賃試點(diǎn)城市。為進(jìn)一步加強住房租賃市場(chǎng)監管，防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，保障房屋委托出租人、承租人合法權益，杭州在全國首創(chuàng )租賃資金監管機制，通過(guò)出臺《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監管相關(guān)工作的通知》等文件，要求租賃企業(yè)在監管銀行設立專(zhuān)用存款專(zhuān)戶(hù)，將租賃資金繳入存款賬戶(hù)管理，其中從事利用收儲房源開(kāi)展住房出租業(yè)務(wù)的企業(yè)，還須在專(zhuān)戶(hù)中凍結納入租賃平臺管理房源量對應的應付委托出租人月租金總額的兩倍為風(fēng)險防控金，實(shí)現對住房租賃活動(dòng)精細化、實(shí)時(shí)化、全程化監管，有效防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
今年5月18日，杭州公布了首批50家落實(shí)資金監管的規?；》孔赓U企業(yè)“白名單”，幫助市民選擇租賃企業(yè)，保障合法權益。目前，全國已經(jīng)有杭州、重慶、西安、成都、深圳等多個(gè)城市發(fā)布規定，要求房客的租金必須存入監管賬戶(hù)。
近年來(lái)，部分住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，甚至還利用承租人信用套取信貸資金，變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，從而引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，給房主和租客帶來(lái)重大經(jīng)濟損失。
為此，《通知》強調禁止套取使用住房租賃消費貸款。其中，明確要求住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。
同時(shí)，住房和城鄉建設部門(mén)要與金融機構共享有“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機構要對企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。
合理調控租金水平
建立健康租賃市場(chǎng)
近年來(lái)，住房城鄉建設部等國家職能部門(mén)出臺了一系列措施，致力于建立穩定而健康的住房租賃市場(chǎng)秩序。此次，《通知》將工作重心放在了合理調控住房租金水平方面。
《通知》要求，在住房租賃市場(chǎng)需求旺盛的大城市，住房和城鄉建設部門(mén)應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類(lèi)型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息;積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場(chǎng)預期;加強住房租賃市場(chǎng)租金監測，密切關(guān)注區域租金異常上漲情況，對于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩定租金水平。
同時(shí)，再次強調要落實(shí)城市政府主體責任。城市政府對規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)承擔主體責任，要建立住房和城鄉建設、發(fā)展改革、公安、市場(chǎng)監管、金融監管、網(wǎng)信等多部門(mén)協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監管機制，并將相關(guān)部門(mén)的監管工作納入政府績(jì)效考核體系。住房和城鄉建設部門(mén)要加快完善住房租賃合同示范文本，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，通過(guò)平臺實(shí)施穿透式監管，會(huì )同金融監管部門(mén)對住房租賃企業(yè)變相從事金融業(yè)務(wù)等違法違規行為加大查處力度。市場(chǎng)監管部門(mén)要加大監管力度，依法查處虛假廣告、哄抬租金等違法違規行為，嚴厲打擊壟斷行為。金融監管部門(mén)要指導金融機構加強住房租賃消費貸款管理。公安部門(mén)要對涉嫌合同詐騙等犯罪行為依法查處，必要時(shí)對企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人等相關(guān)人員依法采取相應措施。網(wǎng)信部門(mén)要對違規發(fā)布虛假信息的網(wǎng)絡(luò )信息平臺依法采取處置措施。
《通知》還要求，街道辦事處、社區應充分發(fā)揮基層網(wǎng)格管理人員作用，督促住房租賃合同備案，協(xié)助排查有高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)情況。綜合運用人民調解、行政調解、行業(yè)性專(zhuān)業(yè)性調解、司法調解等多元調解機制，維護住房租賃當事人合法權益，妥善化解住房租賃矛盾糾紛。
