第七次全國人口普查數據除了總量變化外，不同地區間的人口結構變化也引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，人口的流動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

　　市場(chǎng)化程度高吸引人口流入

　　2010-2020年十年間，哪里人口增長(cháng)最快?貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )告訴《中國消費者報》記者，十年來(lái)人口增長(cháng)速度最快的省市中，廣東、浙江、北京、重慶排名靠前，其分別位于珠三角、長(cháng)三角、京津冀、成渝等重點(diǎn)城市群，市場(chǎng)化程度高，對人口的吸引力強。而西藏、新疆、寧夏等西部省區也有入榜，其人口增速較快主要受基數較小的影響。受北方氣候條件較差、自然資源相對不足以及人口生育率較低的影響，東北三省、內蒙古及山西、甘肅成為31個(gè)省區市中人口負增長(cháng)的地區。

　　那么哪些省市勞動(dòng)力最充足?許小樂(lè )指出，廣東、浙江、北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達區域更易于吸引年輕群體進(jìn)入，勞動(dòng)力總量充足;而青海、西藏、寧夏等省區勞動(dòng)力占比較高，主要是因為當地老年人口較少，60歲以上老年人口占比均在15%以?xún)?，其中西?0歲以上老年人口占比僅為8.52%。而勞動(dòng)力最短缺的省區市中，作為勞動(dòng)力流出大省的河南位居榜首，廣西位列第二。

　　同是經(jīng)濟發(fā)達地區，人口特征也不盡相同。比如有“包郵區”之稱(chēng)的江浙滬皖，經(jīng)濟富庶，氣候宜人，但老齡化程度也遠高于其他地區。在國家統計局公布的65歲及以上人口數據中，這4個(gè)省份中有3個(gè)省份進(jìn)入到深度老齡化社會(huì )，而同為經(jīng)濟發(fā)達省份的廣東，人口結構卻比長(cháng)三角年輕很多。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化

　　統計數據顯示，31個(gè)省區市中，人口超過(guò)1億人的有2個(gè)，分別是廣東126012510人和山東101527453人，河南以99365519人排名第三。從整體看，人口向經(jīng)濟發(fā)達區域、城市群進(jìn)一步集聚;從流向上看，人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長(cháng)三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長(cháng)迅速，集聚度加大。

　　同策研究院分析師汪恒對《中國消費者報》記者分析認為，早在2019年12月底，國務(wù)院就要求城區300萬(wàn)人以下的城市開(kāi)放落戶(hù)，可以預期的是，未來(lái)人口流動(dòng)不會(huì )停止，但開(kāi)放落戶(hù)之后，人戶(hù)分離的現象卻會(huì )消退，不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )進(jìn)一步分化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，從流動(dòng)人口等因素可以看出背后的購房需求，尤其是跨省流動(dòng)人口和省內流動(dòng)人口的變動(dòng)，都會(huì )帶來(lái)很多需求。這兩年要格外關(guān)注省內流動(dòng)人口的變動(dòng)，尤其是到省會(huì )城市就業(yè)和購房的需求，這也可以解釋為什么很多購房需求集中在省會(huì )城市。

　　嚴躍進(jìn)認為，經(jīng)濟活力與人口形成的正反饋，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。從國外的經(jīng)驗來(lái)看，當經(jīng)濟結構中服務(wù)業(yè)占比越高，超大城市對人口就業(yè)的吸引力就越大，如果該規律同樣適用于我國，則意味著(zhù)這些經(jīng)濟發(fā)達的城市吸引力仍將有增無(wú)減。同樣，這也代表著(zhù)未來(lái)城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步分化。人口的絕對數量只是一方面，工作人口、紅利人口向東部、南部發(fā)達區域遷徙，以及自古以來(lái)國人的買(mǎi)房訴求，加上消費升級帶來(lái)的舊改需求，這些都是樓市發(fā)展的重大空間。

　　房企聚焦人口紅利城市

　　從人口普查數據來(lái)看，在我國人口數量紅利整體減弱的大背景下，不同區域的人口紅利截然不同，人口流出型地區發(fā)展面臨挑戰，而人口東進(jìn)南下則給東部和南部發(fā)達地區帶來(lái)了大量的機遇。以長(cháng)三角為例，過(guò)去10年凈流入近2000萬(wàn)人，催生了巨大的住房等需求，意味著(zhù)人口紅利尚未消失。

　　汪恒對《中國消費者報》記者表示，需求是支撐區域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，其主要受兩方面影響，一是人口，二是土地。人口普查數據呈現出來(lái)的人口格局，給房企未來(lái)的城市布局和打法帶來(lái)不少啟示。“考慮到整體人口形勢，未來(lái)各個(gè)城市之間的搶人大戰會(huì )更加激烈，房地產(chǎn)商投資布局更需要從城市基本面出發(fā)，判斷這個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展前景和人口形勢，這樣才不會(huì )踏錯節奏。”

　　從4月中旬開(kāi)始的今年首批集中供地可以看出，核心熱點(diǎn)城市無(wú)論是成熟板塊還是遠郊區的地塊，都受到了房企的激烈爭奪。比如重慶的土拍平均溢價(jià)率高達43%，在成交的46宗土地中90%是溢價(jià)成交，70%的地塊溢價(jià)率超過(guò)40%。深圳和廈門(mén)雖然參拍地塊較少，僅有五六宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右。

　　58安居客研究院分析師張波對《中國消費者報》記者表示，當前我國一些核心大城市及其周邊(都市圈范圍內)，人口增長(cháng)的極限還遠遠沒(méi)有到來(lái)。“如果未來(lái)戶(hù)籍制度進(jìn)一步完善，基礎設施建設以及公共服務(wù)的提供進(jìn)一步優(yōu)化，這些城市人口的增長(cháng)趨勢仍然會(huì )持續。”“房企一方面可以選擇核心城市、城市群深耕發(fā)展;另一方面其實(shí)也可以大量發(fā)展租賃，解決新市民的居住問(wèn)題。”張波表示，相對應的，購房者也完全可以跟著(zhù)開(kāi)發(fā)商的腳步置業(yè)，向核心城市群、產(chǎn)業(yè)聚集區流動(dòng)。