受“三道紅線(xiàn)”融資新規及業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中導致周轉不暢等因素影響，今年房企整體融資規模萎縮，藍光發(fā)展、華夏幸福等千億元量級房企已經(jīng)出現債務(wù)違約現象，大宗并購案時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。

　　貝殼研究院數據顯示，今年前5個(gè)月，房企海外融資規模折合人民幣約1511億元，同比下降約29%(較2019年下降約47.4%)，為2018年以來(lái)最低點(diǎn)。不僅是海外融資，5月份境內融資同樣表現出規模較小的特征。

　　“一方面，受一季度內房企債務(wù)違約事件影響，海外資本市場(chǎng)信心減弱，發(fā)債規模萎縮;另一方面，受海外疫情控制的影響，海外債市活躍度較低。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，此外，隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”等融資政策趨緊，房企整體融資規模也逐漸緊縮，一定程度上也使得海外融資規模下降。

　　“一般來(lái)說(shuō)，海外融資占非銀融資20%左右，是房企穩定且重要的融資渠道之一。”中指研究院企業(yè)研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，在融資政策趨緊，房企資金鏈持續偏緊的環(huán)境下，部分高杠桿及銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳的房企現金流可能出現問(wèn)題，若疊加融資性現金流緊縮，未來(lái)房企債務(wù)違約現象可能增加。

　　海外融資總額緊縮

　　貝殼研究院數據顯示，自2011年起至今，多數年份中海外融資規模占比都很高，房企常年對于海外融資的依賴(lài)短期內無(wú)法替代。

　　但2021年以來(lái)，房企海外融資呈現高開(kāi)低走的趨勢。據中指研究院監測，2021年1月份，房企海外債發(fā)行總額達796.5億元，是上年12月份的4.58倍，開(kāi)局勢頭良好。但3月份、4月份發(fā)行額均不足150億元，5月份雖有回升，但仍處于今年以來(lái)的偏低位置。

　　“今年以來(lái)部分房企償債能力出現問(wèn)題，境外資金對海外債的投資更為謹慎。”劉水表示。

　　“海外融資仍是房企融資的主要渠道。”陳霄表示。

　　“從周期來(lái)看，通常5月份-6月份房企整體融資規模相對偏低，這是由于還債周期決定的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示。

　　匯兌損失侵蝕利潤

　　值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)整體海外融資規模的下降，卻沒(méi)有造成近期融資成本的上升，這多少與人民幣匯率變動(dòng)有關(guān)。

　　根據貝殼研究院統計，今年前5個(gè)月，房企海外債平均融資成本為6.58%，較2020年5月份復蘇后的海外融資成本(6.33%)微升，但房企之間的借債成本差異進(jìn)一步擴大。規模實(shí)力和信用較好的房企付出更加低廉的融資成本。

　　“一方面由于今年以來(lái)境外貨幣環(huán)境較為寬松;另一方面海外綠色債券融資占比的上升也一定程度上拉低了融資成本。綠色債券作為順應綠色金融的融資渠道，受政策支持力度較大、市場(chǎng)認可度較高，其融資成本相對偏低。”劉水表示，當人民幣匯率升值時(shí)，海外融資成本下降。今年以來(lái)，人民幣匯率有升有貶，雙向浮動(dòng)，在合理均衡水平上保持了基本穩定，所以房企海外融資造成的匯兌損失壓力變化也比較小。

　　不過(guò)，在陳霄看來(lái)，隨著(zhù)人民幣匯率變動(dòng)，疊加部分房企財務(wù)狀況不容樂(lè )觀(guān)，海外融資造成的匯兌損失壓力對房企仍有一定挑戰。

　　“房企海外融資的匯兌損失問(wèn)題不可忽視，尤其是在當前行業(yè)利潤率下行的趨勢中，匯兌風(fēng)險將有可能直接影響房企當年的收益和利潤水平。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，根據某頭部房企2020年財報中顯示，其從2020年二季度開(kāi)始人民幣兌外幣匯率持續升值，導致2020年產(chǎn)生匯兌虧損約人民幣6.6億元。

　　潘浩認為，當前，房企在加強財務(wù)管理和風(fēng)險管理的過(guò)程中，已開(kāi)始通過(guò)降低外幣債務(wù)比例以及采用交叉貨幣掉期的方式，適時(shí)鎖定匯率及利率風(fēng)險來(lái)規避海外債的匯兌風(fēng)險。

　　匯兌損失壓力可大可小，但對實(shí)力優(yōu)秀房企來(lái)說(shuō)，一般都會(huì )讓其在財務(wù)報表中處在合理可控范圍內，中小房企可能應對能力相對不足。但擺在所有房企面前更重要的是，對現金流的管理能力高低幾乎決定生死。對具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)特性的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，融資現金流尤為重要。

　　債務(wù)違約壓力增大

　　“‘三道紅線(xiàn)’之下，即使一線(xiàn)未踩的綠檔企業(yè)，其有息債務(wù)增速最高也僅為15%。因此對于有息債務(wù)增速偏高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資規模的下降會(huì )帶來(lái)運營(yíng)資金的緊張。”劉水向《證券日報》記者表示，銷(xiāo)售回款固然為重要的資金回籠渠道，但預售監管賬戶(hù)的存在防止了資金被挪作他用，房企不得隨意支配預售金。

　　在劉水看來(lái)，融資性現金流作為房企運營(yíng)資金的重要補充，一旦不及時(shí)，一方面對拿地造成阻礙，特別是在當前“集中供地”的背景下，短時(shí)間資金需求壓力較大，若不能及時(shí)備好“子彈”，無(wú)法及時(shí)補充土地庫存，則會(huì )給企業(yè)未來(lái)持續發(fā)展帶來(lái)阻礙;另一方面就是給企業(yè)帶來(lái)償債壓力，觸發(fā)債務(wù)違約。

　　“融資性現金流下降或將是行業(yè)未來(lái)的長(cháng)期發(fā)展趨勢，這將為高負債，低現金流動(dòng)性以及自身‘造血’能力較弱的房企帶來(lái)更多壓力。”潘浩表示，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應加劇，中小型房企的生存壓力驟升;另一方面，近年出現個(gè)別大型高負債房企“暴雷”現象。由此，不同梯隊的房企均需要警惕自身的債務(wù)風(fēng)險，在監管升級和市場(chǎng)規范化的進(jìn)程中，不排除后續仍有個(gè)別房企發(fā)生實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約的可能性。

　　“負債率高、盈利狀況不佳的企業(yè)受影響較大，周轉率低、銷(xiāo)售回款不能及時(shí)進(jìn)入非受限賬戶(hù)的房企，資金流動(dòng)性不足，壓力較大。”陳霄表示，一方面可能會(huì )造成部分企業(yè)日常運營(yíng)艱難，債務(wù)違約概率高，房企之間收并購現象增加;另一方面，龍頭房企優(yōu)勢愈加突出，行業(yè)分化加劇。