來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：唐韶葵

　　6月2日，連拍三天的蘇州首輪集中供地落下帷幕。三天32幅土地共計賣(mài)出434億元，其中華僑城、恒力各拿地3幅，萬(wàn)科、復地、中梁，以及蘇州本土房企吳中濱湖新城發(fā)展各拿地2幅。

　　這批地塊整體溢價(jià)率最高14.97%，最高樓面價(jià)28352元/平方米，最高總價(jià)57.8億。值得一提的是，蘇州集中供地以央企、國企、本土房企為拿地主力，但也不乏民企出手，中梁就在第三天以近10億元拿下吳江區兩幅宅地。

　　民企在這一輪集中供地中不敢輕易拿地，更不敢進(jìn)入新市場(chǎng)，只盯著(zhù)可以深耕的城市或區域。6月2日土拍結束之后，中梁一名內部人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“不拿地沒(méi)飯吃”，房企對土地的饑渴可見(jiàn)一斑。

　　盡管吸引了近百家房企，加上馬甲公司有100多家公司參拍，但相比此前的杭州、南京、寧波等眾多城市，蘇州把土地溢價(jià)率、地價(jià)都“穩”住了。各地政府通過(guò)限地價(jià)、搖號等方式穩地價(jià)，但在房企年初補貨等因素作用下，首批多個(gè)城市土拍仍維持較高熱度;央企、國企及地方龍頭房企成為各地土拍市場(chǎng)的最大贏(yíng)家。

　　上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦分析認為，供地大方向已經(jīng)很明確：控地價(jià)之后還要控未來(lái)的房?jì)r(jià)。目前出讓的地塊來(lái)看，基本都可以把項目利潤提前算出來(lái)，這個(gè)對開(kāi)發(fā)商是一個(gè)比較大的考驗。有可能以后做開(kāi)發(fā)變成一件很雞肋的事情。因為房企拿地做開(kāi)發(fā)利潤只有3%左右，但不拿地對今年或者明年的公司規模有影響;另外如果不拿地，公司土儲和項目公司生存等問(wèn)題都會(huì )出現。

　　房企拿地分化

　　通過(guò)梳理前幾次集中供地的信息可見(jiàn)，萬(wàn)科、保利、招商、華潤等央企、國企背景的頭部房企成為沈陽(yáng)土拍贏(yíng)家;央企中鐵置業(yè)在長(cháng)春拿地11幅，越秀地產(chǎn)在廣州拿地7幅，首開(kāi)北京拿地4幅;龍湖、融創(chuàng )在重慶首次集中供地中分別新增土儲130.4萬(wàn)平平方米、121.9萬(wàn)平方米，位居重慶前兩位;濱江、宋都等杭州本土房企各在杭州拿地5幅。

　　大房企拿地集中度趨高。據統計，過(guò)去三年，行業(yè)TOP20房企在22個(gè)集中供地的城市中，拿地比例達到26%。從全國20強房企在22個(gè)城市拿地布局來(lái)看，2018-2020年萬(wàn)科在22城中拿地建面達4673萬(wàn)平方米，絕對值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88%;龍湖在22城拿地占其全國拿地比例達64.7%，為20強房企中最高。

　　整體來(lái)看，20強房企2018-2020年在22城合計拿地建面4.2億平，占其全國拿地建面的33.7%，占22城土地成交的25.8%。

　　平安證券一份研報指出，由于集中供地政策出臺，一季度房企拿地不多，短期內房企存在補貨動(dòng)力。但對于房企來(lái)說(shuō)，一個(gè)利好是，前4月銷(xiāo)售額增長(cháng)較高，為房企拿地提供了充分的資金支持，同時(shí)首批拿地若周轉較快年內或能入市，為全年貢獻銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。這些因素導致首批多數城市土拍仍呈現較高熱度。

　　平安證券預判，第二、第三批次集中供地或有所降溫，首先隨著(zhù)融資端收緊逐步顯現，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端;其次第二、第三批次地塊大概率無(wú)法實(shí)現年內銷(xiāo)售;同時(shí)考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續各地持續完善土拍政策為地市降溫。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為，土拍規則其實(shí)主要針對限價(jià)規則，各地通過(guò)限價(jià)熔斷、配建項目、增大自持、改變競拍資金付款方式等，對地價(jià)給予了約束，抑制了房企高價(jià)拿地的沖動(dòng)。從這個(gè)角度看，這也需要此類(lèi)企業(yè)積極關(guān)注規則，真正在規則中完成拿地的計劃。

　　游戲規則改變

　　2月底“22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政”發(fā)布之后，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲，特別是現金流較緊張的中小房企，拍地熱情高漲，導致土拍熱度進(jìn)一步升溫。2月土地市場(chǎng)熱度再度上漲：地價(jià)、溢價(jià)率均進(jìn)一步走高，流拍率也回落至10%以下。也有大量中型房企在等待第二、第三批集中供地的機會(huì )，一家近千億銷(xiāo)售規模房企營(yíng)銷(xiāo)總對記者表示，市場(chǎng)不會(huì )一直上行，企業(yè)現在也不追求規模，因此土儲更追求穩健，因此不妨試試等待下半年的拿地窗口期。

　　城市分化與房企的分化，讓各地政府在土拍規則調整更為嚴謹，此前，南京首次集中供地之后，就約談房企，評估裝修、人工等指導意見(jiàn)。從幾個(gè)已經(jīng)完成首輪集中供地的城市來(lái)看，土拍游戲規則大致分為幾類(lèi)：第一類(lèi)是控總價(jià)，就是溢價(jià)率直接封頂;第二類(lèi)就是在封頂之后，通過(guò)搖號、報配建、共有產(chǎn)權房、自持比例等來(lái)決定由哪家房企來(lái)獲得地塊。

　　盧文曦認為，土地出讓整體向上的格局沒(méi)有因為集中供地發(fā)生改變。比如寧波這樣的強三線(xiàn)城市都非常熱，表面上看地價(jià)是控制住了，但買(mǎi)房的人趨之若鶩。房企對土地的渴望、市場(chǎng)長(cháng)期看多的心態(tài)，其實(shí)沒(méi)有任何的改變;城市格局的分化以及城市內部的分化也不可避免。比如蘇州此次也有零溢價(jià)成交的地塊，這對今后的集中供地也是一個(gè)啟發(fā)：游戲規則可以隨機調整。

　　與此同時(shí)，非重點(diǎn)城市的宅地供應量明顯增加，優(yōu)質(zhì)地塊也出現了明顯提升，部分城市涉宅地塊溢價(jià)率已接近或超過(guò)100%;南通各區、縣地價(jià)均已經(jīng)進(jìn)入了萬(wàn)元時(shí)代。

　　接下來(lái)，在供地“兩集中”政策背景下，預計重點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落，溢價(jià)率指標將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強、拿地機會(huì )減少的情況下，對于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會(huì )獲得更高的市場(chǎng)關(guān)注度，導致重點(diǎn)城市不同地塊間的冷熱分化進(jìn)一步加劇。

　　另一方面，在“兩集中”試點(diǎn)推進(jìn)的情況下，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉移，如蘇州等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來(lái)更多新的變數。

　　接下來(lái)6月3日，合肥、鄭州兩地同時(shí)開(kāi)始首輪集中供地，市場(chǎng)關(guān)注哪些房企會(huì )選擇這兩個(gè)過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣火熱的二線(xiàn)城市。盧文曦指出，一城一策，更深層次的解讀也可以是不排除熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)每一塊土地出讓都有針對性方案。尤其是針對一些熱點(diǎn)區域的地塊，比如上海內環(huán)或者中環(huán)以?xún)扔幸粋€(gè)針對性的限制性的條件，價(jià)格寧愿控一下也要抬高準入門(mén)檻。所以不排除今后會(huì )出現這一個(gè)趨勢：土拍門(mén)檻抬高之后，少數優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，控制總價(jià)的同時(shí)，也可以保證樓盤(pán)的品質(zhì)。