1618萬(wàn)平方米

　　今年前5個(gè)月，20個(gè)代表城市商品住宅月均供應面積約1618萬(wàn)平方米，同比增幅近兩成，絕對規模創(chuàng )歷史同期新高。

　　今年前5個(gè)月，在房企普遍面臨降杠桿、“兩集中”土地出讓政策密集發(fā)布的背景下，房企快速調整策略，積極營(yíng)銷(xiāo)搶收回款，熱點(diǎn)城市商品住宅供應面積創(chuàng )歷史同期新高。

　　供應量走高

　　據中指研究院初步估算，今年前5個(gè)月，20個(gè)代表城市商品住宅月均供應面積約1618萬(wàn)平方米，同比增幅近兩成，較2019年同期增長(cháng)超一成，絕對規模創(chuàng )歷史同期新高。

　　在重點(diǎn)城市供應量持續走高的影響下，重點(diǎn)城市商品住宅成交保持一定活躍度。1-5月，20個(gè)代表城市商品住宅月均成交約3649萬(wàn)平方米，受去年低基數影響，同比增長(cháng)61%，與2019年同期相比，增幅近三成，絕對規模達近五年最高水平，在歷史同期中僅次于2016年。其中，5月50城商品住宅成交面積在4100萬(wàn)平方米左右，同比增長(cháng)超兩成。

　　從一線(xiàn)城市表現看，在調控趨嚴的背景下，熱點(diǎn)一線(xiàn)城市成交量出現一定下滑。以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，5月北京新建住宅網(wǎng)簽4195套，二手房住宅網(wǎng)簽18838套，成交總量相比3月、4月出現輕微下調，市場(chǎng)基本保持平穩態(tài)勢。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市保持穩定。但是，新建住宅方面，限競房等中低價(jià)房源成交明顯集中，這主要和購房者對北京市場(chǎng)近期成交多宗不限價(jià)地塊、購房者對未來(lái)入市的房源均價(jià)預期較高有關(guān)。

　　國內融資規模下降

　　值得注意的是，在房企面臨普遍降杠桿的背景下，國內融資規模出現明顯下降。

　　中指研究院統計顯示，5月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規模為284.5億元，相較于4月的660.4億元出現大幅下降。而海外債發(fā)行方面，5月房企海外融資規模合計約257.1億元，相較于4月的144.7億元，增長(cháng)77.67%?？傮w來(lái)看，房企融資規模出現一定下滑。

　　從融資成本來(lái)看，信用債與海外債融資成本保持穩定。其中，信用債平均利率為4.15%，環(huán)比下降0.15個(gè)百分點(diǎn);海外債平均利率為6.17%，環(huán)比增加0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　從單個(gè)房企融資規?？?，很少有前期動(dòng)輒幾十億元、上百億元的規模。5月28日，上清所披露，建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司于5月26日發(fā)行了建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司2021年度第四期中期票據，發(fā)行規模3億元，票面利率4.5%。

　　從融資利率看，不少房企境內融資成本較高，票面利率超過(guò)7%。5月31日上交所披露，景瑞地產(chǎn)(集團)有限公司2021年公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)最終確定票面利率為7.2%。募集說(shuō)明書(shū)顯示，本期債券發(fā)行規模不超過(guò)人民幣13.5億元(含)，發(fā)行期限為3年期，在第2年末附發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，債券簡(jiǎn)稱(chēng)為“21景瑞01”，債券代碼為“188191”。債券主承銷(xiāo)商、簿記管理人、受托管理人為國泰君安證券。起息日2021年5月31日。本期債券募集資金擬用于置換前期已償還到期的“16景瑞01”公司債券。

　　依然積極拿地

　　今年前5個(gè)月，房企拿地依然積極，土地市場(chǎng)熱度持續提升。

　　張大偉指出，房企積極拿地主要是為了追求市場(chǎng)規模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)也開(kāi)始積極拿地。今年4月以來(lái)，已有超過(guò)14家企業(yè)拿地超過(guò)百億元。部分房企判斷市場(chǎng)會(huì )快速企穩，拿地積極性明顯提高。此外，2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市開(kāi)始實(shí)行“兩集中”拿地模式，多地出讓規模同比大幅增長(cháng)，房企搶購優(yōu)質(zhì)地塊的積極性普遍較高。

　　從土地出讓金額看，第一批集中入市地塊起始競拍價(jià)已經(jīng)超過(guò)7000億元。

　　通過(guò)對“兩集中”供地城市的土拍政策進(jìn)行梳理可發(fā)現，北京、廣州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都實(shí)行“限地價(jià)+限房?jì)r(jià)+競自持/配建”的土地出讓規則，重慶、天津、長(cháng)春、青島等城市土拍規則基本只有限地價(jià)或競自持/配建或無(wú)嚴格要求。值得注意的是，北京、上海、南京、重慶等城市土拍政策較為靈活。其中，北京在達到最高限價(jià)及配建后，通過(guò)高標準商品住宅建設方案評選決定最終競標者;南京、重慶實(shí)行“一地一策”，對不同地塊差異化區分，設置了不同的競拍規則。

　　從拿地房企性質(zhì)看，本土化房企則更有優(yōu)勢。此次參與杭州集中土拍并拿地的房企里，主要包括深耕杭州及周邊的房企，比如濱江、融創(chuàng )、融信、祥生等?？傮w來(lái)看，這輪土拍對國企、央企和資金鏈充足的優(yōu)秀房企利好較大。