5月31日，首批公募REITs公開(kāi)發(fā)售，底層資產(chǎn)主要是大基建行業(yè)。中國證券報記者采訪(fǎng)了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，國內已發(fā)行租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品19只，為住房租賃REITs推出提供了初步經(jīng)驗和項目積累。

　　REITs市場(chǎng)潛力大

　　戴德梁行高級董事、北區估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，首批9只公募REITs中，有3只底層資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)園區、2只底層資產(chǎn)是倉儲物流、2只高速公路、1只污水處理設施和1只垃圾發(fā)電項目。目前，底層資產(chǎn)主要圍繞大基建行業(yè)發(fā)行，而包括商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)在內的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，沒(méi)有作為本次REITs試點(diǎn)發(fā)行的底層資產(chǎn)。

　　“對直接融資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首批公募REITs發(fā)售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs試點(diǎn)政策出來(lái)后，市場(chǎng)參與方就開(kāi)始緊鑼密鼓地進(jìn)行研究，之后符合政策規定的企業(yè)開(kāi)始匹配和對接券商、評估、律所、會(huì )計師事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)機構，各家機構也在幫助這些企業(yè)理清思路，盡早實(shí)現基金的發(fā)售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO復雜程度不分上下。這么短的時(shí)間完成首批9只公募REITs的審批和發(fā)售，可以說(shuō)是相當迅速和有效率的。”

　　2020年4月30日，中國證監會(huì )、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，并出臺配套指引，標志著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金公募試點(diǎn)政策正式落地。

　　中國證券報記者了解到，REITs最早出現于美國20世紀60年代初，意在使中小投資者能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)租金與增值所帶來(lái)的收益。目前，國際上流行的REITs基金大多指的是房地產(chǎn)信托投資基金，通過(guò)這一手段把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)金融交易過(guò)程。

　　“據北大光華預計，中國REITs市場(chǎng)的潛在規模保守估計將在5萬(wàn)億元-14萬(wàn)億元。參考美國相對成熟的REITs市場(chǎng)經(jīng)驗看，公募REITs的規模大概占到股票市場(chǎng)總市值的3%左右，新加坡REITs規模占到股票總市值的12%左右。市場(chǎng)潛力較大。”胡峰指出。

　　“公募REITs產(chǎn)品要想讓投資者取得更好收益，基金管理者首先需要對基礎設施資產(chǎn)有正確的理解，在選擇正確的標的上有獨特的思路和眼光;其次要有主動(dòng)管理基礎設施資產(chǎn)的能力，為投資人提供分紅收益及可能的資產(chǎn)增值收益。同時(shí)，購入更為優(yōu)質(zhì)的標的，保證基金持續運作。”

　　類(lèi)REITs產(chǎn)品逾90只

　　胡峰介紹，此次9只REITs公募產(chǎn)品問(wèn)世之前，我國已經(jīng)進(jìn)行了大量類(lèi)REITs產(chǎn)品發(fā)行。截至2020年12月31日，國內類(lèi)REITs產(chǎn)品累計發(fā)行93只，發(fā)行總規模達1752.1億元，平均每只規模約18.8億元。其中，已有18只類(lèi)REITs產(chǎn)品通過(guò)主體回購、續發(fā)、市場(chǎng)化處置方式實(shí)現退出，退出產(chǎn)品總規模為374.3億元;存續期類(lèi)REITs產(chǎn)品有75只，產(chǎn)品規模為1377.8億元。

　　“類(lèi)REITs產(chǎn)品和公募REITs產(chǎn)品最大區別在于，類(lèi)REITs產(chǎn)品大多數是融資手段，沒(méi)有真正形成‘投融管退’良性的投資循環(huán)。”胡峰指出，“目前市面上常見(jiàn)的類(lèi)REITs產(chǎn)品一般實(shí)行的是‘3+3+3’的模式，每隔3年開(kāi)放一次，通過(guò)續發(fā)的模式可以一直存續下去。此外，類(lèi)REITs產(chǎn)品主要針對的是機構投資者，是一種私募形式的融資方式。而公募REITs則可以針對公眾投資者，讓公眾投資者可以以較低門(mén)檻投資不動(dòng)產(chǎn)項目。大部分公募REITs產(chǎn)品要求將90%或以上的收益作為股息定期分配給投資者。但是，REITs作為權益投資工具，上市后本身價(jià)格也會(huì )有波動(dòng)。”

　　胡峰表示，資產(chǎn)合理估值是防范REITs市場(chǎng)風(fēng)險的重要手段，不動(dòng)產(chǎn)估值定價(jià)對投資人的投資決策、管理人的經(jīng)營(yíng)決策有著(zhù)非常重要的影響。在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中，資產(chǎn)定價(jià)的邏輯都具有一定規律性。

　　“在公募REITs資產(chǎn)盡調環(huán)節中，如何對底層資產(chǎn)進(jìn)行合理定價(jià)并建立可參考的價(jià)值衡量體系顯得尤為關(guān)鍵。其中，資本化率在不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中可以真實(shí)地體現資產(chǎn)運營(yíng)凈收益與價(jià)值之間的關(guān)系，客觀(guān)反映投資者對于收益回報的要求，研究資本化率對不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)具有重要意義。”胡峰指出。

　　住房租賃REITs有望獲政策支持

　　針對REITs未來(lái)發(fā)展方向，多位業(yè)內人士指出，住房租賃REITs相比其他領(lǐng)域更有可能獲得政策支持。

　　2018年4月25日，中國證監會(huì )和住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監督管理。同時(shí)，鼓勵專(zhuān)業(yè)化、機構化的建設或運營(yíng)機構開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。

　　截至2021年第一季度，國內已發(fā)行住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品19只，發(fā)行規模達260億元。市場(chǎng)參與企業(yè)類(lèi)型多樣，包含政府投資平臺，如深圳人才安居、海南省發(fā)展控股;企業(yè)有保利、越秀、華發(fā)等;公寓服務(wù)公司有新派公寓等。底層資產(chǎn)細分領(lǐng)域豐富，包含人才公寓、服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓等多種租賃住房類(lèi)型，為住房租賃REITs推出提供了初步經(jīng)驗和項目積累。

　　胡峰指出，以資產(chǎn)證券化實(shí)現住房租賃企業(yè)從投資、運營(yíng)、退出渠道構建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供信心和動(dòng)力，也有利于提高資產(chǎn)運營(yíng)管理能力，提升項目投資收益。