來(lái)源：國際金融報

　　市場(chǎng)傳聞中海、萬(wàn)科以及華潤三家房企，由于2020年的圍標事件，被上海土拍拒收報名參拍資料。 多家房企的投拓人士向《國際金融報》記者確認了這一消息。

　　隨著(zhù)廣州、北京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市首輪集中供地相繼落幕，行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)也投向即將啟動(dòng)的上海。

　　作為2020年土地出讓金第一的城市，上海向來(lái)是房企重點(diǎn)布局之地。然而，正當房企紛紛籌措資金，備戰集中供地之際，卻傳出三家龍頭房企無(wú)緣此次土拍的消息。

　　近日，市場(chǎng)傳聞中海、萬(wàn)科以及華潤三家房企，由于2020年的圍標事件，被上海土拍拒收報名參拍資料。

　　多家房企的投拓人士向《國際金融報》記者確認了這一消息。某TOP 10房企人士表示，此前聽(tīng)到的消息確實(shí)如此，不知道后續是否會(huì )有變動(dòng)。有規模房企投拓人士直言，“上述三家的情況在上海投拓圈已經(jīng)不是秘密，基本上行業(yè)都知道了。”同策研究院研究總監肖云祥認為，如果情況屬實(shí)，此舉除了是對去年三家企業(yè)違規拍地的處罰外，更多在于對行業(yè)的警示作用。

　　圍標事件發(fā)生在去年4月。彼時(shí)，坊間傳聞的處罰結果是，三家公司保證金罰沒(méi)，萬(wàn)科2年，華潤、中海3年不能在上海拿地。

　　事實(shí)上，出事后，中海、華潤、萬(wàn)科3家確實(shí)鮮少在上海公開(kāi)市場(chǎng)露面。

　　去年4月后，華潤置地在上海公開(kāi)市場(chǎng)并無(wú)斬獲。萬(wàn)科則捆綁中建，深度參與到寶山楊行的舊改中，1月競拍后，4、5、9月萬(wàn)科聯(lián)合體再以底價(jià)形式接連拿下楊行的城中村舊改項目。中海的補倉同樣來(lái)自于舊改，7月底中海宣布對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護及城市更新項目五幅土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，預計總投入約590億元，這也是其發(fā)展史上投資規模最大的項目。值得注意的是，舊改項目前期獲取周期較長(cháng)，因此上述項目雖于去年確定，但大概率早已提前孵化。

　　《國際金融報》記者了解到，圍標事件后，上述房企曾與其他同行溝通過(guò)合作拿地的事宜，有TOP 10房企人員表示，“他們希望以我們的名義去拿地，雙方此前接洽過(guò)，但最終沒(méi)有談妥。”也有規模房企投拓人士對這一合作較為謹慎，在其看來(lái)上海的項目不缺合作方，“拿地后股權合作，開(kāi)發(fā)報建、申請預證、竣備交付等一系列環(huán)節對方參與其中還是會(huì )被發(fā)現，沒(méi)必要冒此風(fēng)險”。

　　作為上海市場(chǎng)的活躍客，過(guò)去一年中海、萬(wàn)科、華潤在上海市場(chǎng)均有不錯的表現?？硕饠祿@示，2020年華潤置地分別為174.42億元和78.63億元的全口徑銷(xiāo)售額和權益銷(xiāo)售額位列上海市場(chǎng)第10名和13名。相較華潤置地，中海和萬(wàn)科在上海市場(chǎng)的優(yōu)勢更為顯著(zhù)。多年身居上海市場(chǎng)前三的萬(wàn)科2020年繼續以355.47億元全口徑銷(xiāo)售額問(wèn)鼎榜單，權益金額中萬(wàn)科以200.64億元的銷(xiāo)售額位居第二，僅次于中海的227.6億元。

　　這也是中海1992年進(jìn)入上海市場(chǎng)以來(lái)的最好戰績(jì)，全年中?；鹆θ_(kāi)，相繼推出中海臻如府、中海匯德里、中海九峯里璟苑等項目，最后一月中海建國里和長(cháng)寧第兩盤(pán)齊推，直接增加了103.32億元權益銷(xiāo)售額，臨門(mén)一腳超過(guò)萬(wàn)科，登頂榜首。

　　如果未來(lái)一段時(shí)間無(wú)緣集中供地，上述三家的現有土儲能否支撐其下一階段的發(fā)展?

　　年報顯示，2021年萬(wàn)科可供開(kāi)發(fā)的項目包括徐匯萬(wàn)科中心、安亭新鎮項目、天空之城、中興路項目、上海天際、上海七寶商務(wù)區兩幅地塊、四季都會(huì )、青藤公園、上海曉風(fēng)來(lái)、上海華漕項目等12個(gè)項目，2021年計劃總竣工面積為115萬(wàn)平方米，結合單個(gè)項目權益計算，權益竣工面積為71.67萬(wàn)平方米。

　　中海則在去年初拿下了普陀紅旗村的三幅地塊，加上黃浦區的舊改項目，年報顯示，其上?？偼羶?64萬(wàn)平方米。這一體量雖不至于讓中海面臨無(wú)米之炊的困境，但要延續2020年第一的榮光也并非易事。此前北京的集中供地中，報名了18幅地塊的中海最終顆粒無(wú)收。京滬的困境，或讓董事局主席顏建國“對一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市的重點(diǎn)加磅”策略將在上述兩地面臨落地挑戰。

　　相較萬(wàn)科和中海，華潤在上海市場(chǎng)的“余糧”顯得更為捉襟見(jiàn)肘。根據年報，其主要物業(yè)中上海僅有靜安府一個(gè)項目，項目尚未出售的可售面積為23.31萬(wàn)平方米，其中華潤權益占比50%，權益可售面積不到12萬(wàn)平方米。

　　上海市場(chǎng)的土儲承壓，也讓華潤置地近期在其他市場(chǎng)瘋狂補倉。據不完全統計，過(guò)去兩個(gè)月里，華潤置地先后在北京、廣州、杭州、南京、西安、沈陽(yáng)、長(cháng)春、無(wú)錫、佛山等城市拿下10塊土地，總地價(jià)高達411.21億元。其中溢價(jià)率最高達226%，普遍溢價(jià)率超過(guò)20%。

　　411.21億也讓華潤在中指院統計的首批集中供地數據中，購地金額僅次于融創(chuàng )，位居第二。

　　肖云祥坦言，如果三年內不能在上海拿地，那上述三家公司目前存量土儲確實(shí)會(huì )比較緊張的，但其并非無(wú)計可施，三家企業(yè)仍可通過(guò)舊改、土地二級市場(chǎng)等渠道獲取土儲。