中國網(wǎng)財經(jīng)5月28日訊(見(jiàn)習記者 張增艷)5月27日，北京首批集中供地正式落幕，最后10宗轉入高標準商品住宅建設方案投報程序的地塊迎來(lái)買(mǎi)家。至此，北京首批集中出讓的30宗地塊全部成交，成交總金額為1109.71億元。

　　自“宅地集中供應”的消息坐實(shí)后，北京土拍就備受外界矚目。作為房企必爭之地，京城的土地市場(chǎng)向來(lái)熱鬧，上述30宗地塊吸引了超200家房企圍獵。尤其是新的土地競拍規則試水后，或將為其他的核心熱點(diǎn)城市提供重要參考。

　　聯(lián)合拿地是主流 頭部房企成大贏(yíng)家

　　從10宗地塊的競拍結果來(lái)看，招商蛇口、北京城建、保利地產(chǎn)、金地集團、華潤置地、綠城中國、首開(kāi)股份、徐輝集團、陽(yáng)光城、花樣年等房企均有所斬獲。不難發(fā)現，“宅地集中供應”后，頭部房企的優(yōu)勢愈發(fā)突出，并成為北京首批集中供地的最大贏(yíng)家。

　　海淀區樹(shù)村地塊的入市亦是亮點(diǎn)。此前，樹(shù)村地塊的出讓延期吊足了市場(chǎng)的胃口。為此，有業(yè)內人士表示，“海淀區一直是北京土地供應最匱乏的區域之一。一方面，留存的歷史人文古跡與自然景觀(guān)資源占據了較大面積;另一方面，近兩年整個(gè)海淀區的住宅土地成交面積在全市成交量中占比僅為個(gè)位數，供需比嚴重失衡。因此，樹(shù)村地塊的關(guān)注度較高”。

　　除了海淀區樹(shù)村地塊，朝陽(yáng)區王四營(yíng)的三宗地塊也備受關(guān)注。最終，兩宗地塊均由聯(lián)合體摘得，分別為招商蛇口+五礦+北京城建以54.5億元取得北京朝陽(yáng)區王四營(yíng)鄉L03地塊、保利地產(chǎn)+金地集團+華潤置地聯(lián)合體則以31.5億元競得北京朝陽(yáng)區王四營(yíng)1304-L01地塊。另外，中國綠發(fā)以30.95億摘得北京朝陽(yáng)區王四營(yíng)鄉L02、L05地塊。

　　剩余地塊中，北京城市副中心0302街區地塊、密云區檀營(yíng)鄉600地塊均是聯(lián)合體摘得，分別為陽(yáng)光城+北京城建、首開(kāi)股份+北京住總+花樣年+旭輝集團。而綠城中國耗資68.2億元競得朝陽(yáng)區豆各莊地塊;北京住總憑借4.19億元摘得延慶地塊;建發(fā)以28億+20%政府持有份額奪得朝陽(yáng)區崔各莊L06地塊。

　　“新三競”試水 溢價(jià)率處于低位

　　與以往有所不同，在北京首批集中供地中，堪稱(chēng)“新三競”的土拍新規正式試水。實(shí)際上，早在2020年12月31日，北京土地掛牌出讓方式就發(fā)生了改變，涉及北京市海淀區海淀鎮樹(shù)村棚戶(hù)區改造B-1南地塊、北京市海淀區海淀鎮樹(shù)村棚戶(hù)區改造B-1北地塊、北京市朝陽(yáng)區金盞鄉小店村3005-08地塊等。

　　根據新規，要求宗地設定土地合理的上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序。同時(shí)，宗地設定有政府持有商品住宅產(chǎn)權份額預設份額，當現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到設定的預設份額時(shí)，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

　　由此可知，拍地規則的調整旨在穩定土地市場(chǎng)，落實(shí)中央“房住不炒”的工作要求，并實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標。據中國網(wǎng)財經(jīng)統計，截至5月28日，已有15個(gè)城市進(jìn)行了“兩集中供地”下的首次土拍。相比之下，北京土拍的整體溢價(jià)率較低，為6.41%。

　　億翰智庫的研究報告也顯示，北京將溢價(jià)率控制在10%以?xún)?，同時(shí)部分地塊采取限價(jià)+競配建+競品質(zhì)多輪競爭環(huán)節，其中競建高品質(zhì)住宅是北京率先采取的創(chuàng )新性出讓方式。同時(shí)，北京放寬了部分出讓條件，例如多幅地塊涉及的70/90政策，“套型面積”改為“套內面積”，增加了開(kāi)發(fā)商對產(chǎn)品的調整空間。

　　不過(guò)，競拍環(huán)節增加的背后，也反映出北京土地出讓方式依然比較嚴苛，能夠有效控制土地的溢價(jià)率。橫向來(lái)看，一些城市由于土拍規則較為寬松，其整體的溢價(jià)率相對較高，例如重慶、杭州等。

　　然而，外界也在質(zhì)疑，北京土地競拍環(huán)節的增加或將在無(wú)形中推高土地成本，并拉低項目的利潤率，甚至影響房子的質(zhì)量。因此，針對北京提出的高標準商品住宅建設方案，外界也頗為關(guān)注。

　　從公布的文件來(lái)看，高標準商品住宅建設方案評審內容及評分標準主要包含建筑品質(zhì)和建筑規劃設計，前者包含綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應用、管理模式等;后者涵蓋城市設計及總圖規劃、建筑單體、交通流線(xiàn)設計、景觀(guān)與公共環(huán)境等。

　　不得不說(shuō)，高標準商品住宅建設方案的推廣有助于擴大綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑的面積，并推動(dòng)部分宜居技術(shù)在項目中運用。同時(shí)，也有助于改善項目周邊的居住環(huán)境。但在新規之下，北京能否實(shí)現土地低溢價(jià)率與房屋高質(zhì)量的平衡也值得外界持續關(guān)注。