來(lái)源：中國消費者報 作者：孫蔚

　　房地產(chǎn)業(yè)素有“長(cháng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的說(shuō)法。一般來(lái)講，房企進(jìn)入一個(gè)新的城市，除了要了解當地的經(jīng)濟規模和居民收入外，還要研究當地的人口結構和人口流動(dòng)情況。那么第七次人口普查數據對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生什么影響?房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展潛力如何?未來(lái)將呈現哪些趨勢?針對這些熱點(diǎn)話(huà)題，《中國消費者報》策劃了“從人口普查數據看房地產(chǎn)行業(yè)趨勢”系列報道，將一一為您解讀。

　　第七次全國人口普查數據顯示，全國人口共141178萬(wàn)人，與2010年 (第六次全國人口普查數據)的133972萬(wàn)人相比，增加7206萬(wàn)人，增長(cháng)5.38%，年平均增長(cháng)率為0.53%。這一數據表明，我國人口10年來(lái)保持低速增長(cháng)態(tài)勢。那么人們對住房的需求還會(huì )增長(cháng)嗎?房地產(chǎn)行業(yè)還有發(fā)展前景嗎?接受記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家一致表示，對此大可不必擔心，中國的城鎮化進(jìn)程仍大有可為，新增住房需求仍有較大潛力。

　　人口基數大，購房需求仍在“在本次人口普查數據中，中國人口呈現老齡化、東移化、城鎮化及高素質(zhì)化等特點(diǎn)，未來(lái)將會(huì )對中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。”戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區研究部主管魏東對《中國消費者報》記者表示，“本次人口普查意義重大，通過(guò)對人口結構變化的分析，可以讓我們理清未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，從而積極應對人口發(fā)展可能出現的機遇、風(fēng)險及挑戰。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)時(shí)則認為，人口總量年平均增長(cháng)率雖然比上一次人口普查低，但考慮到我國人口基數大，哪怕是微幅的增長(cháng)，也是巨大的絕對數量，人口紅利仍在。加上勞動(dòng)年齡人口占比超過(guò)60%，而國人在任何年齡段的買(mǎi)房需求都很旺盛，這有助于穩定樓市的基本面。

　　此次人口普查顯示，0-14歲人口為25338萬(wàn)人，占17.95%;15-59歲人口為89438萬(wàn)人，占63.35%。李宇嘉認為，后者是購房主力人群，前者是未來(lái)住房主要需求者。

　　同策研究院分析師汪恒贊同李宇嘉的觀(guān)點(diǎn)。他表示，2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平，對于房地產(chǎn)業(yè)而言應該是一個(gè)好消息，因為人口總數和兒童數量的增加都意味著(zhù)市場(chǎng)需求的擴張。

　　城鎮化率上升明顯，未來(lái)潛力巨大

　　此次人口普查數據顯示，住在城鎮的人口為 90199萬(wàn)人，占63.89%。與2010年相比，城鎮人口增加23642萬(wàn)人，城鎮人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)。在新型城鎮化進(jìn)程穩步推進(jìn)下，10年來(lái)城鎮化率上升明顯。“十四五”規劃綱要中明確提出，至2025年常住人口城鎮化率提高到65%。在新型城鎮化的帶動(dòng)下，未來(lái)10年城鎮化水平仍將提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體仍有釋放空間。

　　魏東對《中國消費者報》記者表示，中國的城鎮化率在過(guò)去10年中從49.7%上升至63.9%，平均每年有超過(guò)2000萬(wàn)的人口從農村進(jìn)入到城市。農村人口向城市的遷移將會(huì )在消費、住房、城市基礎設施建設等多方面推動(dòng)區域經(jīng)濟的發(fā)展。城鄉統籌、城鄉一體、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、和諧發(fā)展的新型城鎮化將成為未來(lái)中國經(jīng)濟包括房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源。“當前我國的城鎮化率離70%這一國際公認的達標水平還有很長(cháng)一段距離。”李宇嘉對《中國消費者報》記者直言。

　　李嘉宇認為，推進(jìn)新型城鎮化依然是未來(lái)一段時(shí)間國家政策的大方向，包括就近城鎮化、大城市化、都市圈發(fā)展、縣域城鎮化、郊區新城等，多種形式的城鎮化還有巨大的潛力，政策方面也會(huì )大力引導，預計由此帶來(lái)的新增住房需求還很大。

　　流動(dòng)人口、老舊小區改造是新增長(cháng)點(diǎn)

　　由于經(jīng)濟的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶(hù)門(mén)檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動(dòng)人口的規模也在明顯提升。

　　此次人口普查數據顯示，2020年人戶(hù)分離人口為49276萬(wàn)人，其中，流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人，與2010年相比，流動(dòng)人口增長(cháng)69.73%。

　　記者發(fā)現，這一數據遠超2018年《中國流動(dòng)人口發(fā)展報告》中2.4億流動(dòng)人口的總規模，說(shuō)明流動(dòng)人口規模還在持續上升。

　　魏東對《中國消費者報》記者表示，龐大的流動(dòng)人口規模也帶來(lái)了巨大的居住需求，尤其是剛需人群有望增加。衛健委對流動(dòng)人群的調研數據顯示，約有三成流動(dòng)人口在流入地擁有住房，也就是說(shuō)有1億流動(dòng)人口在流入地擁有自購房，這一規模不容小覷。

　　另一方面，受制于購買(mǎi)力、個(gè)人居留意愿等多方面因素，絕大多數流動(dòng)人口的居住需求還要靠租房來(lái)解決，這也意味著(zhù)巨大的租賃市場(chǎng)發(fā)展空間。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)時(shí)提出，除了人口紅利帶來(lái)的住房需求外，現在存量住房的供應情況也有不少可以提高的空間。比如，有的住房不成套、沒(méi)有獨立廚衛陽(yáng)臺，很多老舊小區亟須改造，拆遷需求也較大，這部分人群對美好居住環(huán)境的訴求也很強，也會(huì )支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展潛力。