深圳頂級學(xué)區房?jì)r(jià)松動(dòng)，最高下調55萬(wàn)！教育均等化是大招

　　深圳令一眾家長(cháng)神往的“頂級學(xué)區”房?jì)r(jià)，已現頹勢。

　　坐擁深圳最牛中小學(xué)，號稱(chēng)學(xué)區中的“愛(ài)馬仕”、房?jì)r(jià)一貫堅挺的百花片區，近日出現了松動(dòng)。貸款縮減、學(xué)位供應翻倍……政策織就的這張大網(wǎng)牢牢“套”住潑似了深圳撒上揚的房?jì)r(jià)。

　　“要是去年這套房能像現在這樣降15萬(wàn)元，我遇到的那個(gè)客戶(hù)也不至于買(mǎi)其他地方了。”某機構中介陳力對第一財經(jīng)記者感嘆說(shuō)，今年百花片區“著(zhù)急用錢(qián)”的業(yè)主多了，不少業(yè)主都下調了掛牌價(jià)。

　　據了解，國城花園所帶的學(xué)位正是深圳實(shí)驗小學(xué)和實(shí)驗中學(xué)。

　　這套降價(jià)15萬(wàn)元的房子正是深圳福田區百花片區國城花園的一套約95平方米的三居室。從陳力展示的資料來(lái)看，目前業(yè)主報價(jià)是2330萬(wàn)元，政府參考價(jià)1248萬(wàn)元，而此前業(yè)主報價(jià)為2345萬(wàn)元，近期降價(jià)15萬(wàn)元。

　　深圳百花片區學(xué)區房的價(jià)格下調信號可能只是深圳二手房市場(chǎng)下行的一個(gè)“代表”。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )分析，4月深圳樓市表現不盡如人意，在新政持續發(fā)酵的影響下，二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量遭遇了“三連跌”行情;在新房市場(chǎng)，還遇到了階段性供應不足的現象，一手住宅成交量呈現出階段性下滑行情，“銀四”行情落空。

　　連降45萬(wàn)元，八個(gè)月未售出

　　不了解該片區的人，萬(wàn)萬(wàn)不會(huì )想到，這片樓齡超過(guò)20年的小區、多為小戶(hù)型的房子，每平方米單價(jià)甚至一度超過(guò)40萬(wàn)元，平均單價(jià)也在20萬(wàn)元左右。在整個(gè)片區面積約1平方公里的地界上，沒(méi)有現代化的商業(yè)中心，甚至停車(chē)位都是靠“搶”，但這里卻成為全深圳家長(cháng)神往之地。

　　百花片區位于深圳市福田區，上步路東側、紅荔路北側，距離華強北1公里左右。公開(kāi)資料顯示，百花片區下轄南天社區和長(cháng)城社區，是深圳最悠久、最強大的中小學(xué)學(xué)區和全市第一頂級學(xué)位房片區。實(shí)驗小學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)和實(shí)驗中學(xué)分布于此，這幾所學(xué)校的實(shí)力都排在深圳前列。

　　除了深圳排名前列的小學(xué)、中學(xué)分布于此，一大批教育機構也紛紛扎根在此。

　　國城花園西門(mén)對面的一棟老舊商城內，半數以上的空間被課外培訓機構占據。沿街商鋪的一個(gè)店家告訴第一財經(jīng)記者，在這邊很多餐廳都主打“綠色有機”，主要客戶(hù)是小孩。

　　百花片區高企的房?jì)r(jià)終于有所松動(dòng)，但該現象在業(yè)內人士看來(lái)，“現在是回歸正常水平”。

　　陳力向第一財經(jīng)介紹，百花片區中長(cháng)城花園的一套約124平方米的三居室業(yè)主已經(jīng)兩次下調價(jià)格，目前售價(jià)1555萬(wàn)元。從調價(jià)記錄可以看到，2020年9月15日，該房屋的掛牌價(jià)為1520萬(wàn)元;9月24日上調80萬(wàn)元，達1600萬(wàn)元;進(jìn)入2021年后，1月16日業(yè)主首次下調了20萬(wàn)元;4月1日，又下調了25萬(wàn)元，到了的目前售價(jià)。

　　從去年9月掛盤(pán)，到現在八個(gè)月過(guò)去了，該套房子還未售出。“業(yè)主著(zhù)急了，想降些讓自己的房子優(yōu)先出手。”

　　5月24日，陳力告訴第一財經(jīng)記者，上半年百花片區的學(xué)位房都沒(méi)有什么動(dòng)靜，漲價(jià)的不多，降價(jià)的也有，有些降價(jià)的業(yè)主可能是著(zhù)急想出手了。

　　一番了解之后，第一財經(jīng)記者發(fā)現，近期百花片區降價(jià)的業(yè)主并不是個(gè)例。除上述兩個(gè)案例之外，長(cháng)城花園還有近期下調55萬(wàn)元和10萬(wàn)元的業(yè)主。據了解，長(cháng)城花園所對應的學(xué)校是百花小學(xué)和實(shí)驗中學(xué)初中部。

　　“下調報價(jià)可能還將持續”

　　盡管連續兩次調價(jià)，總價(jià)已經(jīng)下調45萬(wàn)元至1555萬(wàn)元，但是相對于2020年9月的報價(jià)1520萬(wàn)元，長(cháng)城花園的這套二手房的價(jià)格還是上漲了35萬(wàn)元。

　　“這種現象屬于新政(7·15和2·8新政)持續影響的效果之一，從某種程度上講，隨著(zhù)新政的持續發(fā)力，未來(lái)這種個(gè)別高價(jià)盤(pán)源下調報價(jià)的現象可能還將屢見(jiàn)不鮮。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )發(fā)展研究部主管華洪告訴第一財經(jīng)。但這不會(huì )對深圳總體房?jì)r(jià)形成趨勢性下降影響，畢竟這類(lèi)房源總量不多，尚不足以對市場(chǎng)引起連動(dòng)。

　　去年7月15日，深圳“史上最嚴調控”的樓市新政出臺，宣布了嚴控購房資格、細化普通住房標準等措施。今年2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)布消息稱(chēng)，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制。同時(shí)，銀行信貸評估價(jià)也逐步向參考價(jià)靠攏。

　　政策的影響幾何?以前文提及的國城花園約95平方米的房子為例。通過(guò)中介了解到，該房產(chǎn)業(yè)主報價(jià)為2330萬(wàn)元，但政府參考價(jià)僅為1248萬(wàn)元。若在2月8日之前，銀行按照成交價(jià)放出貸款，貸款七成，購房者可以貸款1631萬(wàn)元，首付為699萬(wàn)元;現在如果按照政府參考價(jià)貸款，貸款七成僅為873.6萬(wàn)元，首付達到1456.4萬(wàn)元，后者要比前者多給757.4萬(wàn)元。

　　增加數百萬(wàn)元首付，相當于直接給深圳二手房市場(chǎng)來(lái)了一盆涼水，對本身房?jì)r(jià)高企的學(xué)區房的影響更為直接。

　　深房中協(xié)中介標準指數顯示， 4月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計4396套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比3月份持續下降9.7%，同比去年4月份二手房網(wǎng)簽量則大幅下滑了74.7%。從同、環(huán)比變化情況看，隨著(zhù)時(shí)間推移，市場(chǎng)并未稀釋掉新政的影響，且新政對市場(chǎng)的影響還呈現出逐漸加深的特征。

　　同時(shí)，隨著(zhù)新政的持續發(fā)酵，深圳二手房周網(wǎng)簽量從2月底至今，總體一直維持在1000套左右規模的低位運行，且這一低位平穩的運行態(tài)勢儼然成為了二手房市場(chǎng)的常態(tài)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，深圳二手房?jì)r(jià)格松動(dòng)，很大程度上是由于二手房政府指導價(jià)出臺后，購房者加杠桿能力明顯減低，再加上嚴控經(jīng)營(yíng)貸、提高購房門(mén)檻等一攬子政策的疊加，對深圳樓市降溫起到很大作用，學(xué)區房也概莫能外。

　　國家統計局的數據也印證了這一點(diǎn)。根據國家統計局最近發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，全國樓市熱度有所下降。其中，熱點(diǎn)城市二手房?jì)r(jià)格仍處于上行通道，但深圳在推出二手房指導價(jià)后，價(jià)格出現環(huán)比零增長(cháng)。

　　教育均等化需不斷加力

　　此輪百花片區學(xué)區房?jì)r(jià)格松動(dòng)，在李宇嘉看來(lái)，也是教育均等化推進(jìn)的一個(gè)市場(chǎng)反應。

　　“教育內卷太嚴重了，大家都想要自己的孩子上最好的學(xué)校。”一位“70后”的媽媽對第一財經(jīng)記者表示，“好的學(xué)區房我認為市場(chǎng)一直都在的，價(jià)格的浮動(dòng)也很正常，但凡我有能力，我也想讓我的孩子去讀‘雙實(shí)驗’。”

　　在這位媽媽看來(lái)，教育資源分布不均始終還是會(huì )讓優(yōu)質(zhì)學(xué)位房?jì)r(jià)居高不下。

　　而李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，深圳名校學(xué)區房的價(jià)格高全國皆知，在現階段松動(dòng)的另一個(gè)重要原因是深圳教育集團化、大學(xué)區的推行。這些舉措對于多數學(xué)區房來(lái)說(shuō)，增加了很多不確定性，由此購房者對學(xué)區房的預期也在減弱，進(jìn)而會(huì )影響市場(chǎng)的報價(jià)和成交。

　　但在陳力看來(lái)，此輪學(xué)區房的松動(dòng)或許并不會(huì )持續過(guò)久。陳力認為，一般上半年家長(cháng)都比較冷靜，但是進(jìn)入下半年后，很多家長(cháng)便開(kāi)始為小孩子來(lái)年讀書(shū)做準備了。只要看房、買(mǎi)房的人多了，業(yè)主的心態(tài)就會(huì )被抬高上去。

　　如何徹底改變學(xué)區房?jì)r(jià)格高企的現狀?李宇嘉表示：“家長(cháng)對優(yōu)質(zhì)學(xué)位的追逐全國都是一樣的。深圳要想在短期內改變這類(lèi)現象確實(shí)比較難，需要中長(cháng)期的推進(jìn)。其中最根本的措施是持續推進(jìn)搖號入學(xué)、大學(xué)區全面推行，教育集團化貫徹落實(shí)，才能使得深圳教育資源進(jìn)一步均等化。”

　　“將強項和弱項捆綁在一起，縮小名校和一般學(xué)校之間辦學(xué)質(zhì)量的差距，是實(shí)行教育集團化和大學(xué)區的目的，但這確實(shí)需要一個(gè)過(guò)程。”李宇嘉說(shuō)。

　　同時(shí)，華洪也認為，深圳從根本上要解決高價(jià)學(xué)位房的問(wèn)題，還得從制度、體系上做文章，除了長(cháng)期增加住房供應與學(xué)位供應外，中短期而言，還是得從學(xué)區劃分、積分排名和房源類(lèi)別排名等操作規則上推進(jìn)。優(yōu)化現有學(xué)位申請規則，打破“學(xué)位唯房論”才能從根本上達到教育資源的均等化。

　　(應受訪(fǎng)者要求，陳力為化名)