截至目前，在22個(gè)已宣布實(shí)行“兩集中”制度的城市中，13個(gè)推出了首批集中供地，合計成交額近7000億元。各地的溢價(jià)率分化較為明顯。一些熱點(diǎn)城市在地塊出讓及房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節均作出了限制，房企的利潤率空間受到壓縮。
土拍市場(chǎng)冷熱不均
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至5月24日，全國第一階段集中供地基本告一段落，北京、濟南、沈陽(yáng)、長(cháng)春、無(wú)錫、杭州、福州、廈門(mén)、廣州、深圳、重慶、青島、南京13個(gè)城市推出了第一批地塊，合計成交額近7000億元。
重慶、深圳、廈門(mén)、杭州等地平均成交溢價(jià)率較高。其中，重慶首批集中出讓地塊的溢價(jià)率達到38.82%。北京、濟南、長(cháng)春等地成交整體較為平穩。以5月以來(lái)全國成交的50宗高總價(jià)住宅地塊為例，24宗地塊溢價(jià)率在20%以上，6宗地塊溢價(jià)率在10%-20%，16宗地塊溢價(jià)率在10%以?xún)龋?宗地塊底價(jià)成交。
5月24日，濟南迎來(lái)首批114宗“兩集中”供地，總出讓面積342.7萬(wàn)平方米，涉及73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務(wù)金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲用地，起始總價(jià)合計276.27億元，總成交價(jià)合計282億元。濟南首批“兩集中”地塊溢價(jià)率整體較低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房企拿地主要是為了追求規模效益，與房企對市場(chǎng)的判斷也有關(guān)。一些近年來(lái)很少拿地的企業(yè)開(kāi)始積極拿地。不少房企認為，經(jīng)過(guò)前期調整，市場(chǎng)將快速企穩，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續升溫。
限制條件較多
值得注意的是，熱點(diǎn)地區近期“兩集中”出讓的地塊限制條件較多，包括地塊出讓以及房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節，對房企的利潤率空間壓縮較為嚴重。
5月20日至5月21日，南京迎來(lái)首批集中供地競拍，51宗涉宅用地全部成交，總成交額992.5億元，整體溢價(jià)率為18.15%。南京計劃2021年住宅用地供應面積為919萬(wàn)平方米，首次集中供地占全年計劃的24%。據相關(guān)機構測算，此次南京的部分熱點(diǎn)地塊銷(xiāo)售利潤率不足2%。
南京首批“兩集中”地塊，在出讓環(huán)節設定了起拍價(jià)和最高限價(jià)，并對地塊對應的新房實(shí)行限價(jià)制度。
盡管如此，由于一年只有3次集中出讓機會(huì )，房企對南京的首批集中出讓地塊爭奪熱情不減。在上述51宗地塊在競拍過(guò)程中，36宗達到最高限價(jià)，占比72.6%。8宗地塊底價(jià)成交。達到最高限價(jià)的地塊，經(jīng)過(guò)后續的搖號環(huán)節產(chǎn)生了最終買(mǎi)家。
中指研究院數據顯示，此次南京土拍共有超過(guò)80家企業(yè)報名，其中百強房企達40余家，不少是首次進(jìn)入南京市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，如來(lái)自廈門(mén)的象嶼集團、浙江的祥生集團、上海的港龍地產(chǎn)以及成都的德商地產(chǎn)等。作為南京本土房企，奧體建設、頤居集團、弘陽(yáng)地產(chǎn)、下關(guān)城開(kāi)、金基、銀城、朗詩(shī)、棲霞建設等均參與了此次集中土拍。從拿地數量看，萬(wàn)科以4宗地塊排在首位，斥資45.878億元;新城控股以94億元奪得3宗地，均為搖號獲得;龍光、大華、銀誠、奧體建設和江蘇富園均拿下2宗地塊;中海、保利、華潤、金科等35家房企各競得1宗地塊。
多渠道拿地
同時(shí)，對于暫時(shí)沒(méi)有采取“兩集中”方式供地的城市，房企積極介入。4月以來(lái)，不少高溢價(jià)率成交的地塊來(lái)自這些城市。
張大偉指出，從跟蹤的50個(gè)大中城市地塊出讓情況看，今年以來(lái)累計出讓金達1.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)27%。5個(gè)城市土地出讓金超過(guò)千億元，38個(gè)城市土地出讓金超過(guò)百億元。
此外，不少房企通過(guò)聯(lián)合體的方式競得熱點(diǎn)地區地塊。5月25日，據北京市規劃和自然資源委員會(huì )消息，首開(kāi)+住總+花樣年+旭輝聯(lián)合體以17.38億元摘得密云區檀營(yíng)鄉6005地塊，可售住宅樓面價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率為14.95%。該地塊用途為R2二類(lèi)居住用地，建設用地面積5.84萬(wàn)平方米，建筑控制規模為11.67萬(wàn)平方米，起始價(jià)為15.12億元。
中國證券報記者觀(guān)察到，在“三道紅線(xiàn)”的壓力下，一些實(shí)力較強的房企通過(guò)并購的方式，接盤(pán)資金壓力較大房企的地塊，提升市場(chǎng)份額。
