克而瑞發(fā)布的數據顯示，2020年新希望地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額1031億元，行業(yè)排名第40;權益銷(xiāo)售金額537.7億元，行業(yè)排名第55。以此計算，新希望地產(chǎn)的銷(xiāo)售權益占比為52.15%，而在千億規模以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權益占比都在70%以上。
有房地產(chǎn)評論員在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“這意味著(zhù)新希望地產(chǎn)擁有大量合作開(kāi)發(fā)項目，或許是希望借此模式撬動(dòng)更大的規模。”據中國網(wǎng)財經(jīng)記者了解，新希望地產(chǎn)的合作伙伴涉及了華潤置地、萬(wàn)科、旭輝、德商等多家公司。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑
此前，新希望地產(chǎn)時(shí)任總裁張明貴曾一直對外強調“不以規模為導向”，如今，規模方面屢有突破，是否意味著(zhù)未來(lái)戰略會(huì )有所調整呢?中國網(wǎng)財經(jīng)記者致電致函新希望地產(chǎn)，但截至發(fā)稿未獲得回復。不過(guò)，多家房企的品牌人士告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“規模是房企獲取融資優(yōu)勢及參與土地競爭的重要基礎，也是企業(yè)中長(cháng)期完成轉型的必要保障。”
在拿地方面，新希望地產(chǎn)也毫不掩飾對土地儲備的渴望。中指研究院發(fā)布的排行榜顯示，新希望地產(chǎn)2020年拿地金額250億元，排名第40;今年1-4月拿地金額71億元，行業(yè)排名第37。在新希望地產(chǎn)所拿地塊中，部分溢價(jià)率頗高，因此公司也曾被貼上“瘋狂”、“激進(jìn)”的標簽。例如，新希望地產(chǎn)2020年9月2日競得的佛山地塊，溢價(jià)率63%;今年，其聯(lián)合華宇、金科拿下的重慶大渡口地塊，溢價(jià)率為71.2%。
如此高溢價(jià)率之下，新希望地產(chǎn)如何保證項目利潤空間備受關(guān)注。債券年報顯示，2020年新希望地產(chǎn)房產(chǎn)銷(xiāo)售的毛利率為24.48%，與2019年相比下滑了近2個(gè)百分點(diǎn)。
32億元永續債壓頂
規模急速擴張的新希望地產(chǎn)，其負債也不斷走高。截至2020年末，新希望地產(chǎn)的總負債金額為1113.9億元，與上年同期相比增長(cháng)了213億元。其中，短期借款5.8億元，與上年同期相比增長(cháng)了184.79%;應付票據為9251.17萬(wàn)元，同比增長(cháng)204.17%。
備受關(guān)注的“三道紅線(xiàn)”，新希望地產(chǎn)位居“綠檔”，2020年末凈負債率為66%，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為66.5%，現金短債比為1.96。
中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，新希望地產(chǎn)的永續債在不斷走高，2018-2020年底分別為6億元、11億元和32.68億元。有分析認為，永續債“明股實(shí)債”，可以幫助房企降低負債率，有助于提高債務(wù)評級，但需要支付利息，且利率通常來(lái)說(shuō)不低。中誠信曾在一份評級報告中指出，在新希望地產(chǎn)業(yè)務(wù)規模擴大的背景下，之所以財務(wù)杠桿比率呈現波動(dòng)下降態(tài)勢，主要是得益于股東增資、留存收益積累和永續債，使得公司自有資本快速提升。簡(jiǎn)言之，新希望地產(chǎn)通過(guò)擴大分母的形式，使快速增長(cháng)的債務(wù)得以“隱形”。
目前，新希望地產(chǎn)還分拆物管公司和商業(yè)運營(yíng)業(yè)務(wù)赴港上市，融資渠道有望進(jìn)一步拓寬。
學(xué)院•十一峯項目使用“瘦身鋼筋”
在規模不斷突破的同時(shí)，新希望地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的質(zhì)量也受到拷問(wèn)。今年以來(lái)，位于浙江溫州的學(xué)院•十一峯項目曝出“8號樓地下室鋼筋瘦身”等問(wèn)題。
隨后，項目所在的鹿城區住建局委托浙江省建筑科學(xué)設計研究院建筑設計院(質(zhì)檢站)進(jìn)行隨機抽樣檢測。根檢測報告顯示，該工程存在地下室地庫樓板裝修面層光圓鋼筋直徑未達到要求和局部鋼筋未滿(mǎn)鋪的問(wèn)題。根據專(zhuān)家意見(jiàn)，準業(yè)主反映的“瘦身”鋼筋屬于地下室裝飾面層鋼筋，其主要作用是防止地下室面層開(kāi)裂，就技術(shù)層面不會(huì )造成建筑結構安全問(wèn)題，但是違反了按圖施工的相關(guān)法規要求，目前已啟動(dòng)處罰程序。
資料顯示，學(xué)院•十一峯項目的開(kāi)發(fā)商是溫州誠裕置業(yè)有限公司，新希望地產(chǎn)和金地集團分別持股50%。
此外，在第三方互動(dòng)平臺上，新希望溫州白麓城項目被曝鼓包、構造柱移位等多個(gè)質(zhì)量問(wèn)題;南寧新希望•錦官城一期業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板發(fā)文，稱(chēng)剛交付不久房子就出現漏水等問(wèn)題。新希望地產(chǎn)將如何平衡規模擴張與項目質(zhì)量問(wèn)題，中國網(wǎng)財經(jīng)將持續保持關(guān)注。
