畢業(yè)季臨近，租房市場(chǎng)又逐漸升溫。
前不久，住房和城鄉建設部等6部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，為引導住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源、防范化解金融風(fēng)險、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展提供了有針對性的指導。
這一新政受到租客、房東與行業(yè)機構的高度關(guān)注。各方普遍認為，《意見(jiàn)》直接回應了民生關(guān)切，不僅提高了對租房者的保護力度，也有利于住房租賃行業(yè)規范發(fā)展。
對準租房痛點(diǎn)
租購并舉，是當前住房制度的重要內容。不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著(zhù)“重購輕租”的局面。租賃市場(chǎng)的短板，影響了租戶(hù)的獲得感，放大了供需的不平衡。
租房的痛點(diǎn)有哪些?
——頻繁搬家，住得不踏實(shí)。河南姑娘趙菲在北京從事傳媒工作已經(jīng)好幾年，一直租房住。在她看來(lái)，租房過(guò)程中的不穩定性是最大的痛點(diǎn)。“經(jīng)常要搬家。有時(shí)候是因為自己工作變動(dòng)，想換個(gè)近一些的住處。多數情況下，是房東另有安排，或者房租上漲太多，不得不搬家。搬一次家很累人，也增加了不安定感，讓人覺(jué)得租來(lái)的房子不是家。”趙菲說(shuō)。來(lái)自山東的張瑞也有同感。她說(shuō)，特別是合租情況下，每次搬家還要面臨室友磨合的問(wèn)題，住得不踏實(shí)。“我們最后還是選擇了買(mǎi)房，畢竟剛結婚，這樣也穩定一些。”
——溝通困難，“小摩擦”變成“大問(wèn)題”。許西是上海一名醫藥行業(yè)工作者，兒子正在讀初中。為了縮短孩子從住處到學(xué)校的路程，爺兒倆曾經(jīng)在某公寓租住過(guò)一年時(shí)間。許西介紹，2020年9月份開(kāi)始直到退租，房間的網(wǎng)絡(luò )信號一直是中斷的。“當時(shí)，我嘗試聯(lián)系客服，客服說(shuō)這是供應商切換，并承諾會(huì )在幾天后恢復網(wǎng)絡(luò )。結果卻是一拖再拖，直到我租期結束也沒(méi)恢復。除了斷網(wǎng)以外，約定的保潔服務(wù)也是不斷縮水，從一周一次變成一個(gè)月一次。這些事看著(zhù)不大，可是很影響居住體驗。”
——信息不暢，房東抱怨也不少。“我家有一套空閑的毛坯房想出租。如果交給中介，往往會(huì )面臨租客輪替帶來(lái)的空檔期和壓價(jià)問(wèn)題。如果轉包給長(cháng)租公寓，又會(huì )在裝修標準、房租水平隨行就市調整方面出現分歧，真頭疼!說(shuō)到底還是要有一個(gè)完善的市場(chǎng)才行啊!”家住浙江杭州的李先生嘆氣說(shuō)，自己也嘗試過(guò)直接尋找合適的租客。然而，個(gè)人信息傳播能力終究有限，每次在網(wǎng)上發(fā)布的出租信息都石沉大海，沒(méi)什么反響。
“部分從事轉租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金”“少數住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益”……此次發(fā)布的《意見(jiàn)》，在開(kāi)篇就明確了要推動(dòng)解決的問(wèn)題，可謂對準市場(chǎng)痛點(diǎn)。
規范租金收取
貝殼研究院最近發(fā)布的《2021新青年居住消費報告》顯示，約49.2%的受訪(fǎng)者目前正租房居住，租房是青年人解決居住問(wèn)題的主流選項。其中，經(jīng)濟、方便、便宜是年輕人主要考慮因素。而工作不穩定導致更換住處，虛假房源信息多，安全隱患、維修責任無(wú)人承擔，房屋質(zhì)量差及克扣押金等，是年輕人租房時(shí)遇到最多的問(wèn)題。
如何讓租房者“挺直腰桿”，愿意租房、租得安心?《意見(jiàn)》圍繞“租金”環(huán)節給出了多項具體措施。
——制止“高收低出”“長(cháng)收短付”?！兑庖?jiàn)》明確住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶(hù)，并通過(guò)監管賬戶(hù)向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。
自如首席運營(yíng)官梁占華表示，《意見(jiàn)》的出臺，將直接推動(dòng)“高收低出”“長(cháng)收短付”這一行業(yè)歷史問(wèn)題的解決，推動(dòng)行業(yè)轉向高質(zhì)量發(fā)展。租客與房東都將成為規范市場(chǎng)環(huán)境的參與者、需求者與受益者。
——對租賃企業(yè)“管資金、管貸款”。貝殼研究院分析師黃卉介紹，為了更好地促進(jìn)房屋向居住屬性回歸，《意見(jiàn)》明確提出“杜絕租賃企業(yè)挪用租客租金來(lái)擴張規模”“嚴禁違規利用杠桿擴張，不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，規范租金貸使用，防止企業(yè)以租金貸資金形成資金池”等等。“這是對過(guò)去租賃企業(yè)粗放式發(fā)展的糾偏，將提升租客和業(yè)主對租賃企業(yè)的信心，同時(shí)有效推動(dòng)輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規范化經(jīng)營(yíng)，改善各大城市新市民特別是年輕人的居住環(huán)境。”黃卉說(shuō)。
——租金變動(dòng)不能太隨意?！兑庖?jiàn)》強調發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩定市場(chǎng)租金水平方面的示范作用，對于租金上漲過(guò)快的可以采取必要措施穩定租金水平。
穩定租金水平的具體措施，各地還在研究醞釀中，但這一指導方向已經(jīng)讓不少租房者感到振奮。“租房是我們這些年輕人在大城市工作生活必經(jīng)的過(guò)程?！兑庖?jiàn)》的出臺，反映出國家非常重視住房租賃行業(yè)，正在從頂層設計上推動(dòng)和規范長(cháng)租產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”北京白領(lǐng)崔夢(mèng)堯表示，自己租房近5年，開(kāi)始是合租，現在已換成整租。如果租房很穩定、不用擔心搬家和隨意漲房租，自己很樂(lè )意考慮長(cháng)期租房居住。
嚴格租賃監管
好的政策，不僅是解難題，還在于為市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展建制度、立規矩。
今后，住房租賃從業(yè)管理將更嚴格?！兑庖?jiàn)》提出，住房租賃企業(yè)應當具有專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)前，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺向所在城市住房和城鄉建設主管部門(mén)推送開(kāi)業(yè)信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門(mén)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺向社會(huì )公示。
同策研究院資深分析師張吉輝表示，輕資產(chǎn)住房租賃行業(yè)，進(jìn)入門(mén)檻低、行業(yè)參與者眾多，質(zhì)量參差不齊，長(cháng)期以來(lái)缺乏有效的抓手和方式，監管有所不足。此次《意見(jiàn)》的出臺可謂有的放矢，體現了政府部門(mén)整治租賃市場(chǎng)亂象的決心。
“此外，通過(guò)租賃服務(wù)管理平臺信息化的建設，使物業(yè)、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)、承租人情況、資金賬戶(hù)、市場(chǎng)價(jià)格等信息公開(kāi)化、透明化，這有助于解決租賃市場(chǎng)信息不對稱(chēng)的問(wèn)題，并落實(shí)了責任主體。”張吉輝說(shuō)。
《意見(jiàn)》還專(zhuān)門(mén)提出，城市政府對規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)承擔主體責任，要建立多部門(mén)協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監管機制，并將相關(guān)部門(mén)的監管工作納入政府績(jì)效考核體系。
新政策不僅受到租房者歡迎，也得到企業(yè)的積極回應，認為這將引導房屋租賃行業(yè)向標準化、精細化發(fā)展。“自如已經(jīng)推出了‘增益租’的全新模式，在裝修層面，根據實(shí)際房屋情況進(jìn)行設計，標準工期全透明，全流程數字化管理，業(yè)主可通過(guò)自如APP查看裝修進(jìn)度;在收益方面，自如會(huì )根據市場(chǎng)和樓盤(pán)情況與業(yè)主商定出房?jì)r(jià)，在市場(chǎng)向好時(shí)，超出商定價(jià)格的部分與業(yè)主進(jìn)行收益分成。”梁占華表示。
“相信隨著(zhù)國家政策的落實(shí)，租房市場(chǎng)會(huì )更加規范，我也會(huì )繼續考慮選擇一些知名、靠譜的中介或平臺進(jìn)行租房。畢竟，監管到位，行業(yè)才能健康發(fā)展，發(fā)展好了對大家都有利。”剛從長(cháng)春大學(xué)畢業(yè)、正準備租房的馮美琪說(shuō)。
