“最堅挺”的深圳學(xué)區房?jì)r(jià)格松動(dòng)了!

　　一場(chǎng)法拍，讓學(xué)區房中的“愛(ài)馬仕”——國城花園跌落神壇。

　　近日，在阿里拍賣(mài)網(wǎng)上，有一套國城花園房源以2206萬(wàn)元成交，成交價(jià)與2月初同一戶(hù)型房源相比，狂降662萬(wàn)元。

　　值得注意的是，這并非個(gè)例。自2月8日官方指導價(jià)發(fā)布以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)接近冰封，連“最堅挺”的學(xué)區房都開(kāi)始“批量”降價(jià)，一個(gè)前期被“爆炒”的片區一周內報價(jià)下跌10%，炒房突然不香了。

　　頂級學(xué)區房降價(jià)拍賣(mài)

　　國城花園堪稱(chēng)深圳學(xué)區房的“標桿”，此前成交價(jià)一直高不可攀。但近日卻因為一場(chǎng)拍賣(mài)成交價(jià)大跌，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　上述房源面積為127.82平米，以2206萬(wàn)元成交，該場(chǎng)拍賣(mài)吸引了15位競買(mǎi)人參與、1.33萬(wàn)次圍觀(guān)。在經(jīng)過(guò)147次出價(jià)后成交，單價(jià)為17.26萬(wàn)元/平米。

　　即便圍觀(guān)熱度很高，但該房源成交價(jià)與2月初同一戶(hù)型房源的2868萬(wàn)元成交價(jià)相比，仍大降662萬(wàn)元。

　　國城花園位于深圳福田百花片區，可以說(shuō)是學(xué)區房中的“愛(ài)馬仕”。樓盤(pán)僅有兩棟，其中一棟為3梯8戶(hù)的大戶(hù)型，另一棟則為3梯12戶(hù)的小戶(hù)型。鏈家網(wǎng)站顯示，國城花園于1995年建成，樓齡已超25年。

　　但該樓盤(pán)因有深圳實(shí)驗小學(xué)和深圳實(shí)驗學(xué)校(中學(xué))兩個(gè)一流學(xué)區加持，備受家長(cháng)青睞。

　　今年1月，有中介告訴中證君，該樓盤(pán)一個(gè)44平方米房源以1420萬(wàn)元成交，單價(jià)高達32.27萬(wàn)元/平米。

　　彼時(shí)，有網(wǎng)友調侃：“這是能學(xué)出諾貝爾獎?”

　　熱點(diǎn)片區報價(jià)一周猛降10%

　　頂級學(xué)區房作為深圳樓市的風(fēng)向標，其走向一直是市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)。

　　從近期市場(chǎng)情況看，這些頂級學(xué)區房的房源不僅拍賣(mài)價(jià)降了，連業(yè)主放盤(pán)價(jià)也開(kāi)始下跌。

　　在南山，一個(gè)名為“觀(guān)海臺”的樓盤(pán)房源，兩天內報價(jià)下調140萬(wàn)。其中，5月7日下降110萬(wàn);5月8日，業(yè)主又下調了30萬(wàn)。該樓盤(pán)位于南山區商業(yè)文化中心區，有配套名校。

　　位于南山中心區的海印長(cháng)城也有降價(jià)情況，該樓盤(pán)配套的學(xué)位是附屬南山二外學(xué)府中小學(xué)。貝殼網(wǎng)顯示，該樓盤(pán)一74平米房源近兩周降價(jià)兩次，降價(jià)64萬(wàn)。

　　此外，萊蒙水榭春天5期、中海陽(yáng)光玫瑰園、八卦嶺片區等分布于龍華、南山、福田等區的學(xué)區房均有業(yè)主降低放盤(pán)價(jià)。

　　特別是前期漲幅較大的學(xué)區房，在“2·8”樓市新政后，有不同幅度的回落。以去年漲幅靠前的八卦嶺片區為例，因2019 年初傳出要建設一所名校，該片區去年房?jì)r(jià)一路上行。

　　但深圳中原監測的數據顯示，4月18日-24日的一周內，八卦嶺片區報價(jià)下跌10%。

　　學(xué)區房被“定向爆破”

　　今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，對全市3595個(gè)住宅小區制定了二手住房成交參考價(jià)。

　　隨后，各銀行紛紛表態(tài)，將以官方參考價(jià)作為放貸參考依據，意味著(zhù)買(mǎi)房者能從銀行貸到款的金額下降了。若業(yè)主不愿意調低價(jià)格，則首套房首付或從三成提高至五成。

　　由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后驟降。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )(簡(jiǎn)稱(chēng)“深房中協(xié)”)數據顯示，4月份深圳二手房(含自助)網(wǎng)簽量為4396套，環(huán)比下滑9.7%。

　　學(xué)區房還被高層政策“定向爆破”。4月30日，中央政治局會(huì )議明確提出，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，防止以學(xué)區房等名義炒作房?jì)r(jià)。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，各城市密集出臺學(xué)區房調控政策。

　　4月23日，北京海淀區、西城區、東城區率先發(fā)布義務(wù)教育入學(xué)新政，進(jìn)一步明確了“多校劃片”政策。業(yè)內人士指出， 多校劃片是指一個(gè)小區對應多個(gè)學(xué)校，把學(xué)生入讀小學(xué)初中由“一對一”變成“一對多”，最終能入讀哪所學(xué)校由唯一答案變成多種可能，從而緩解教育資源集中問(wèn)題。

　　上海在學(xué)區改革上則出臺名額分配、公民同招、民辦搖號等政策。2020年3月，上海發(fā)布新規，要求義務(wù)教育招生入學(xué)全面實(shí)施公民同招。與此同時(shí)，上海實(shí)行名額分配政策，將重點(diǎn)高中至少一半名額均衡分配給每一所中學(xué)。

　　京滬之外，其他熱點(diǎn)城市也調控頻頻。5月10日，寧波率先宣布建立熱點(diǎn)學(xué)區二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機制，首批涉及9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區、112個(gè)小區。5月13日，武漢市教育局也發(fā)布通知：堅持“以區為主、劃片對口、免試就近”入學(xué)基礎上，“醞釀打通中心城區與新城區的界限，實(shí)施城鄉一體化管理模式，采取全市融通方式招生”。

　　目前，深圳學(xué)區房在史上最嚴調控政策下已有松動(dòng)跡象，這能否持續，是否會(huì )蔓延至其他城市，值得市場(chǎng)關(guān)注。