上市物業(yè)管理公司陸續披露了2020年年報。盡管遭遇疫情突襲，但物業(yè)管理行業(yè)憑借穩健的現金流整體交出了不錯的答卷，管理規模、盈利能力等方面均表現良好。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)并購潮來(lái)臨，2021年規模爭奪將成為行業(yè)重頭戲。

　　提升物管規模

　　統計數據顯示，目前在A(yíng)股和港股上市的物業(yè)管理公司超過(guò)40家。其中，在管面積在1億平方米以上的企業(yè)17家，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、彩生活、恒大物業(yè)在管面積均突破3億平方米，綠城服務(wù)在管面積超過(guò)2億平方米，招商積余、永升生活服務(wù)、建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)、藍光嘉寶服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)及華潤萬(wàn)象生活在管面積均超過(guò)1億平方米。

　　從在管面積增速看，奧園健康、融創(chuàng )服務(wù)、世茂服務(wù)的在管面積增速均超過(guò)100%，分別為174.50%、155.10%、114.33%。永升生活服務(wù)、建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)等6家公司的在管面積增速均超過(guò)50%。

　　以營(yíng)收指標計算，2020年營(yíng)業(yè)收入最高的三家公司為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)和綠城服務(wù)，分別達到156億元、105億元和101億元;營(yíng)收增速前三的公司分別為世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)和永升生活服務(wù)，增速分別為102%、96%和66%，行業(yè)營(yíng)收平均同比增速為43.8%。

　　從歸母凈利潤指標看，截至2020年底，永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、碧桂園服務(wù)、寶龍商業(yè)、建業(yè)新生活、濱江服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)、世茂服務(wù)等13家物管公司取得優(yōu)于行業(yè)平均水平的凈利潤增速。

　　天風(fēng)證券指出，從全年數據看，物業(yè)管理上市公司在管面積增速整體仍維持較高增長(cháng)。這一方面得益于疫情得到有效控制，房企及物業(yè)管理公司各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復較為迅速;另一方面，行業(yè)整合加劇，上市物業(yè)管理公司充沛的現金流將促使管理面積加速向頭部物業(yè)公司集中。疫情對于房地產(chǎn)各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的延后效應依然存在。同時(shí)，隨著(zhù)房企竣工交付高峰期的到來(lái)，物業(yè)公司未來(lái)年度業(yè)績(jì)的高速增長(cháng)有望延續。

　　登陸資本市場(chǎng)

　　去年以來(lái)，物業(yè)公司擁抱資本市場(chǎng)的熱情愈發(fā)高漲。中指研究院統計數據顯示，截至5月20日，共有44家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，另有19家企業(yè)處于沖刺階段。

　　回顧2020年，全年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。其中，17家在香港聯(lián)交所上市，1家在深交所上市，上市企業(yè)數量創(chuàng )下新高，預計到今年末物業(yè)板塊上市公司數量有望達70家，較2019年底的24家增長(cháng)超150%。

　　恒大、華潤、融創(chuàng )、金科、世茂等頭部房企紛紛分拆物業(yè)板塊上市。在國內排名前十的房企中，如今僅剩萬(wàn)科和龍湖未分拆物業(yè)板塊上市。

　　從時(shí)間維度看，去年四季度是物業(yè)公司上市高峰期。2020年四季度，物業(yè)管理公司IPO融資規模遠超過(guò)2020年前三季度總和。中信證券研報稱(chēng)，在“三道紅線(xiàn)”的壓力下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將分拆新業(yè)務(wù)視為一種去杠桿的辦法，無(wú)論物業(yè)板塊是否已經(jīng)準備好獨立運營(yíng)，都急于上市募集資金。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，2019年之前，分拆物管公司上市主要是期待輕資產(chǎn)板塊快速發(fā)展。2020年，物業(yè)管理行業(yè)的高估值，成為引發(fā)上市潮一關(guān)鍵誘因。

　　Wind數據顯示，2019年，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)當年分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7個(gè)月，優(yōu)質(zhì)上市物管企業(yè)股價(jià)延續強勁表現。但自去年8月份以來(lái)，物業(yè)板塊股價(jià)持續下挫，尤其是去年四季度，隨著(zhù)新股發(fā)行量的猛增，物業(yè)板塊調整明顯。

　　并購步伐加快

　　去年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)規模擴張迅速，收并購步伐加速明顯。據相關(guān)機構統計，今年一季度，上市物企共發(fā)起13起收并購活動(dòng)，涉及金額為95.77億元，已經(jīng)超過(guò)2020年全年92.14億元總收并購額。

　　今年4月以來(lái)，多家物業(yè)公司公布了收并購計劃。弘陽(yáng)服務(wù)擬7353.6萬(wàn)元收購高力物業(yè)及江蘇高力美家各80%股權;卓越商企服務(wù)擬以2.25億元收購北京環(huán)球財富物業(yè)管理公司75%股權;佳源服務(wù)上市后首次進(jìn)行收并購，擬1.41億元收購保集物業(yè)100%股權。

　　收并購事件頻現的背后，驅動(dòng)力源于相關(guān)企業(yè)對規模擴張的需求。去年5月，融創(chuàng )服務(wù)以15億元收購開(kāi)元物業(yè)84.92%股份，為融創(chuàng )服務(wù)增加了合同簽約面積逾5300萬(wàn)平方米;此后融創(chuàng )服務(wù)通過(guò)成都環(huán)融以867.23萬(wàn)元收購成都環(huán)球世紀物業(yè)95%的權益。收購完成后，融創(chuàng )服務(wù)的在管建筑面積順利突破1億平方米大關(guān)，達到1.35億平方米，同比增長(cháng)約155.1%。

　　其他頭部物業(yè)管理公司也為自己的規模擴張定下了“小目標”。碧桂園服務(wù)確立了在管面積超18億平方米的目標。而恒大物業(yè)管理層日前在業(yè)績(jì)會(huì )上表示：“2021年恒大物業(yè)在管面積目標要突破6億平方米，力爭成為全球規模最大的物業(yè)管理公司。”

　　中指研究院院長(cháng)莫天全認為，收并購是快捷、有效的擴規模途徑。今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)大規模并購案例不斷出現，一方面印證了大型物業(yè)企業(yè)規模擴張的決心和魄力，另一方面是部分開(kāi)發(fā)商在“三道紅線(xiàn)”壓力下選擇出售物業(yè)，以換取流動(dòng)性。

　　貝殼研究院策略研究分析師郭翰指出，并購優(yōu)良標的會(huì )越來(lái)越少，而收購溢價(jià)會(huì )逐漸攀高。物業(yè)行業(yè)的規模戰將愈演愈烈，2021年將是物業(yè)行業(yè)的收購整合大年，規模話(huà)語(yǔ)權的爭奪將是未來(lái)行業(yè)的重頭戲。