近期熱點(diǎn)城市陸續集中供地，杭州、北京率先開(kāi)拍，福州、青島、深圳等緊隨其后，全國重點(diǎn)土地市場(chǎng)異常熱鬧。截至目前，今年共12個(gè)城市完成首批集中供地，395宗地成交超過(guò)5500億元。其中，不少地塊以高溢價(jià)成交，房企盈利空間大幅壓縮，但開(kāi)發(fā)商拿地熱情不減，使資金需求進(jìn)一步增大。

　　專(zhuān)家認為，房企融資“三條紅線(xiàn)”，加上重點(diǎn)城市集中供地，對房企現金流的統籌調度和管理提出更高要求，房企更加注重回款效率。同時(shí)，多模式合作拿地成為行業(yè)共識。

　　發(fā)債規模增長(cháng)放緩

　　業(yè)內人士表示，熱點(diǎn)城市同時(shí)段大批量集中供地，意味著(zhù)房企在集中拿地的過(guò)程中需繳納高額的保證金及土地出讓金，可能在短時(shí)間內占用大量貨幣資金，這對房企的融資能力提出更高要求。

　　貝殼研究院數據顯示，今年1月至4月房企境內外債券融資累計約3977億元，同比微增1%。其中，境內發(fā)債較去年同比上升18個(gè)百分點(diǎn);境外發(fā)債折合人民幣約1257億元，同比下降約36%。Wind數據顯示，截至5月20日，今年房企發(fā)行美元債共81筆，合計238.9億美元，同比下降約14%。

　　貝殼研究院認為，“三道紅線(xiàn)”政策效果逐漸顯現，當前房企運營(yíng)以降負債為目標，發(fā)債規模增長(cháng)放緩。預計二季度房企債券融資規模將出現階段性波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不會(huì )太大。

　　抓回款成重點(diǎn)

　　“集中拿地對房企的現金流管理能力構成重大挑戰。”業(yè)內人士說(shuō)，“目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降負債、降杠桿的階段，房企需要更多通過(guò)項目銷(xiāo)售回款來(lái)補充資金。”

　　抓回款已成為相當多房企的工作重點(diǎn)。國家統計局日前發(fā)布數據顯示，1月至4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金63542億元，同比增長(cháng)35.2%;比2019年同期增長(cháng)21.1%，兩年平均增長(cháng)10.1%。其中，定金及預收款24362億元，增長(cháng)74.1%;個(gè)人按揭貸款10738億元，增長(cháng)41.3%。華泰證券點(diǎn)評稱(chēng)，房企銷(xiāo)售回款順暢，有力支持了到位資金。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，“三條紅線(xiàn)”政策的落地，集中供地的實(shí)施，使現金成為企業(yè)運轉的“生命線(xiàn)”。

　　在促回款方面，丁祖昱建議，首先，應把握營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)，通過(guò)積極創(chuàng )新的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)提振銷(xiāo)售，利用專(zhuān)項折扣激勵購房者加大首付款比例。其次，從企業(yè)內部入手，實(shí)現管理和績(jì)效的掛鉤，借助信息化方式加強回款管控。再次，企業(yè)需積極尋求外部合作，加強與銀行等金融機構溝通，提高購房尾款的回籠效率。

　　合作拿地或成主流

　　為緩解資金壓力，多模式合作拿地成為房企新打法。

　　安信證券固收首席分析師池光勝稱(chēng)，在首輪集中供地中，較多地塊由房企聯(lián)合獲取，部分城市在政策端也對聯(lián)合拿地給予鼓勵。

　　池光勝表示，當前房企間的合作主要有三種模式。一是頭部企業(yè)和中小國企合作。在當前調控形勢下，頭部房企的訴求更多轉變?yōu)楦纳茍蟊?、提升資產(chǎn)質(zhì)量，重在“做強”。一些融資渠道相對順暢的中小國企，仍有“做大”的需求，二者容易形成合作點(diǎn)，成為首批集中供地的重要參與者。如中海和國貿聯(lián)合獲取的廈門(mén)思明區地塊，總價(jià)達到92.3億元。二是強強聯(lián)合。頭部房企、有區域優(yōu)勢房企之間形成合力，減少非理性競爭，緩解獲取高總價(jià)地塊的資金壓力。如“金地+華潤+保利”聯(lián)合體獲取北京朝陽(yáng)區地塊，總價(jià)達50.9億元。三是中型民企和國企合作。部分中型民企仍有一定的規模訴求，通過(guò)與國企合作實(shí)現擴張。例如較受關(guān)注的“卓越+中交”聯(lián)合體在北京共獲取2幅地塊，總價(jià)達到86億元。

　　丁祖昱稱(chēng)，行業(yè)整體規模增長(cháng)放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力已成為長(cháng)期命題，疊加“三條紅線(xiàn)”、土地“兩集中”政策，對房企的資金要求、調配能力、測算能力等都是非常大的挑戰，抱團取暖已成為行業(yè)共識。