來(lái)源：投資者網(wǎng) 作者：葛凡梅

　　作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，首創(chuàng )置業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首創(chuàng )置業(yè)”，02868.HK)或許正在面臨盈利與融資雙重危機。

　　5月10日，首創(chuàng )置業(yè)發(fā)布了2021年4月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報。根據銷(xiāo)售簡(jiǎn)報，2021年1-4月，首創(chuàng )置業(yè)累計實(shí)現簽約面積約112.9萬(wàn)平方米，累計簽約金額約251.2億元，同比增長(cháng)131.3%;簽約均價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。

　　從銷(xiāo)售情況來(lái)看，首創(chuàng )置業(yè)的表現似乎并不差。但是在銷(xiāo)售數據亮眼的背后，其2021年第一季度歸母凈利潤卻虧損了1.83億元。不僅如此，負債持續攀升的首創(chuàng )置業(yè)，在“三道紅線(xiàn)”財務(wù)指標中兩項未達標的壓力下，公司計劃發(fā)行18.5億元的中期票據也被取消?！锻顿Y者網(wǎng)》就本文相關(guān)情況聯(lián)系首創(chuàng )置業(yè)，但一直未收到公司方面的回復。

　　凈利潤虧損欲聚焦地產(chǎn)主業(yè)

　　公開(kāi)資料顯示，首創(chuàng )置業(yè)是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合運營(yíng)商之一，以住宅開(kāi)發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體和土地一級開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)線(xiàn)，積極推進(jìn)文創(chuàng )、高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和租賃住房等創(chuàng )新業(yè)務(wù)。公司聚焦京津冀、長(cháng)三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線(xiàn)單核城市，專(zhuān)注改善型項目和剛需快周轉項目。

　　2018年，首創(chuàng )置業(yè)曾構建過(guò)2018年至2020年分別實(shí)現750億元、1000億、1400億元銷(xiāo)售額的藍圖。但是事實(shí)上，首創(chuàng )置業(yè)的銷(xiāo)售情況并未如其所愿。

　　數據顯示，2018年，首創(chuàng )置業(yè)全年的銷(xiāo)售簽約金額為706.4億元，并未完成當年目標銷(xiāo)售額;2019年，首創(chuàng )置業(yè)將千億目標下調至800億元，僅以808.1億元銷(xiāo)售額勉強達標;而在2020年，首創(chuàng )置業(yè)的銷(xiāo)售額出現下降，為708.6億元，同比減少12.31%。與調整后的800億銷(xiāo)售目標仍存在不小差距。

　　而在業(yè)績(jì)表現方面，首創(chuàng )置業(yè)也逐漸呈現盈利乏力疲態(tài)。數據顯示，首創(chuàng )置業(yè)2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入212.48億元，同比增長(cháng)約2%;營(yíng)業(yè)利潤18.01億元，同比減少約49%;歸屬母公司股東凈利潤9.82億元，同比減少約54%，近三年首次出現歸母凈利潤下滑，也是2020年為數不多未進(jìn)行分紅的房地產(chǎn)上市公司之一。

　　首創(chuàng )置業(yè)2020年歸母凈利潤腰斬，到了今年一季度，該指標數據仍在持續惡化。2021年一季度業(yè)績(jì)報告顯示，2021年一季度，首創(chuàng )置業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約48.84億元，歸母凈利潤虧損1.83億元。

　　事實(shí)上，進(jìn)入2021年，首創(chuàng )置業(yè)在銷(xiāo)售端逐步發(fā)力。數據顯示，2021年前4月，首創(chuàng )置業(yè)的銷(xiāo)售額簽約金額約251.2億元，同比增長(cháng)131.3%，完成800億元銷(xiāo)售目標的三成。從銷(xiāo)售地區來(lái)看，首創(chuàng )置業(yè)在京津滬的銷(xiāo)售占比約6成，延續了公司近五年的銷(xiāo)售布局。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示：“一季度其實(shí)銷(xiāo)售數據確實(shí)不錯。尤其是2月份，淡季不淡，(房企)銷(xiāo)售金額都不錯。從實(shí)際過(guò)程看，不排除很多項目都是地價(jià)成本高，但是降價(jià)促銷(xiāo)銷(xiāo)售了，所以會(huì )影響類(lèi)似盈利數據。”

　　從銷(xiāo)售均價(jià)數據來(lái)看，2020年全年，首創(chuàng )置業(yè)銷(xiāo)售簽約均價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米。2021年1-4月的簽約均價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，均價(jià)出現下降。

　　值得一提的是，盈利不佳的首創(chuàng )置業(yè)意欲聚焦地產(chǎn)主業(yè)。根據3月29日首創(chuàng )置業(yè)發(fā)布的《有關(guān)奧萊業(yè)務(wù)重組意向書(shū)》，首創(chuàng )置業(yè)擬轉讓全部奧特萊斯業(yè)務(wù)予首創(chuàng )集團，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項目的首創(chuàng )鉅大及首創(chuàng )置業(yè)其他奧特萊斯項目。

　　資料顯示，首創(chuàng )集團是首創(chuàng )置業(yè)控股股東，持有56.7%的股權。年報信息顯示，截至2020年末，首創(chuàng )置業(yè)已開(kāi)業(yè)奧萊數量達13家。奧萊業(yè)務(wù)2020年全年實(shí)現營(yíng)業(yè)額約74億元，相較2019年78.3億元出現微降。首創(chuàng )置業(yè)表示：“奧萊業(yè)務(wù)重組后，首創(chuàng )置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務(wù)，而首創(chuàng )鉅大在首創(chuàng )集團的直接管理下，將繼續專(zhuān)注于綜合奧特萊斯物業(yè)項目。”

　　腳踩兩道紅線(xiàn)借新還舊“解渴”

　　首創(chuàng )置業(yè)盈利能力亟待改善的同時(shí)，公司高負債纏身以及腳踩兩道監管紅線(xiàn)也為其融資埋下隱患。

　　全年銷(xiāo)售額仍未躋身“千億行列”的首創(chuàng )置業(yè)，其債務(wù)已達千億。Wind數據顯示，2014年至2020年，首創(chuàng )置業(yè)的總負債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1432.28億元、1632.20億元，其中，2020年總負債增速為13.96%。截至2021年一季度末，首創(chuàng )置業(yè)的負債總值上升至1674.71億元，持續增長(cháng)。

　　根據房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線(xiàn)”融資新規，房企面臨三道紅線(xiàn)壓力：一、剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;二、凈負債率不得大于100%;三、現金短債比不得小于1倍。從首創(chuàng )置業(yè)對應財務(wù)指標來(lái)看，截至2020年末，首創(chuàng )置業(yè)的凈負債率為127%，剔除預售款以后的凈資產(chǎn)負債率為71.3%，現金短債比為1.13，觸及了兩道紅線(xiàn)。

　　根據“三道紅線(xiàn)”的觸線(xiàn)情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四擋。腳踩兩條紅線(xiàn)的首創(chuàng )置業(yè)為橙色檔，負債年增速將不得超過(guò)5%。

　　或許是為了抓住融資新規實(shí)施前的融資窗口期，今年以來(lái)首創(chuàng )置業(yè)多次發(fā)債融資。資料顯示，今年1月，首創(chuàng )置業(yè)境外成功發(fā)行4億美元5年期高級債券，票面利率4.65%;3月，公司成功發(fā)行兩期境內AAA級公募公司債券合計人民幣44.3億元，期限3+2年，其中一期人民幣20億元票面利率4%，二期人民幣24.3億元票面利率3.97%。

　　值得注意的是，首創(chuàng )置業(yè)在4月計劃發(fā)行的18.5億元中期票據遭遇波折。4月29日，上海清算所發(fā)布關(guān)于首創(chuàng )置業(yè)2021年度第一期中期票據取消發(fā)行的公告，公司決定取消不超過(guò)18.5億元的中期票據發(fā)行。對此，首創(chuàng )置業(yè)方面表示：“鑒于近期市場(chǎng)波動(dòng)較大，結合公司實(shí)際情況，根據本公司安排，決定取消本次中期票據發(fā)行。本公司將另?yè)駮r(shí)機重新發(fā)行。”

　　嚴躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示：“一般來(lái)說(shuō)，債券發(fā)行被取消有很多原因。第一、如果外部監管政策趨嚴，部分債券獲批的可能性就不大。第二、如果房企對于此類(lèi)發(fā)債的成本過(guò)高有擔憂(yōu)，那么也是會(huì )暫停的。第三、在‘三道紅線(xiàn)’監管下，發(fā)行債券確實(shí)會(huì )比較謹慎。”

　　不過(guò)，首創(chuàng )置業(yè)公開(kāi)解釋這次債券暫停發(fā)行“只是因為技術(shù)性因素”所致。4月30日，首創(chuàng )置業(yè)公告表示，公司成功發(fā)行2021年第一期境內銀行間中期票據人民幣18.5億元，期限3+2年，票面利率4.19%。

　　首創(chuàng )置業(yè)4月15日對外宣布，公司將通過(guò)一批或分批形式，發(fā)行本金總額不超過(guò)50億元的境內公司債券，公司擬將境內公司債券所得款項全部用于償還公司債務(wù)。但是時(shí)隔一個(gè)多月，該筆債券發(fā)行仍未有最新消息。

　　今年以來(lái)，首創(chuàng )置業(yè)多次發(fā)債融資，也在一定程度上反映了公司在債務(wù)高壓之下資金緊張的狀況。對照首創(chuàng )置業(yè)在2020年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上給自己未來(lái)設置的一條主線(xiàn)——“堅決降負債，控風(fēng)險，強抓回款，降稅增效，以經(jīng)營(yíng)現金流覆蓋土地投資，全力降低杠桿水平，嚴控債務(wù)規模”，首創(chuàng )置業(yè)的穩業(yè)績(jì)、降杠桿之路仍然面臨巨大挑戰。(思維財經(jīng)出品)