作為落實(shí)“房住不炒”、推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一步，國內首批基礎設施公募REITs項目審核通過(guò)——5月14日，首批9單基礎設施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過(guò)，其中上交所5單，深交所4單，標志著(zhù)滬深交易所基礎設施公募REITs試點(diǎn)又向前邁進(jìn)了重要一步。
REITs全稱(chēng)是“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，是指在證券交易所公開(kāi)交易，通過(guò)證券化方式將具有持續、穩定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉化為流動(dòng)性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。其本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)證券化，可通俗地理解為，資管機構通過(guò)一系列產(chǎn)品設計，將流動(dòng)性不佳的房子“切割”成若干份證券化產(chǎn)品進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，為資金的供需雙方提供配置的途徑。作為一種收益和風(fēng)險相對適中的投資品種，公募REITs的出現有望擴展社會(huì )資本投資方式，讓“笨重”的房地產(chǎn)“輕”起來(lái)，豐富居民的財富管理“籃子”，盤(pán)活整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。
推動(dòng)形成基礎設施投資良性閉環(huán)
目前，全球多個(gè)國家已經(jīng)建立了REITs市場(chǎng)。我國REITs起源可以追溯至21世紀初期，但直到2014年，以“中信啟航專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃”為代表的類(lèi)REITs才正式起步。所謂的“類(lèi)”，是指其和真正的REITs相比，制度設計還不夠完善，產(chǎn)品結構上也有一定的區別。
近年來(lái)，隨著(zhù)我國法律框架、監管環(huán)境和市場(chǎng)條件日漸成熟，加之前期類(lèi)REITs的實(shí)踐經(jīng)驗，去年出臺了一系列政策制度，為基礎設施公募REITs產(chǎn)品的推出提供了重要支持。
“開(kāi)展基礎設施公募REITs試點(diǎn)，有利于深化金融供給側改革，進(jìn)一步增強資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力，提升股權融資比重，拓寬社會(huì )資本投資渠道。”在2月25日召開(kāi)的大灣區基礎設施REITs發(fā)展論壇上，中國證監會(huì )副主席李超表示，希望各方凝聚共識、形成合力，共同推進(jìn)試點(diǎn)工作，并及時(shí)總結經(jīng)驗，完善法律制度供給和相關(guān)制度安排，促進(jìn)REITs市場(chǎng)制度化、規范化發(fā)展。
中國REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王剛表示，從企業(yè)角度講，開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)，可以助力存量基礎設施資產(chǎn)的盤(pán)活，面向社會(huì )募集權益型資金，用于企業(yè)補短板和新項目投資，培育新的優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)，并在條件成熟時(shí)再注入REITs中，從而形成基礎設施投資的良性閉環(huán);從投資者角度講，運營(yíng)成熟的基礎設施資產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)，有助于提供兼具長(cháng)期配置和穩定分紅的金融產(chǎn)品。
“從基礎設施REITs產(chǎn)品的特點(diǎn)看，由于其天然能解決一些市場(chǎng)固有矛盾，將對投融資雙方產(chǎn)生很大吸引力。公募REITs的出現是時(shí)代的選擇，有利于豐富我國的資本市場(chǎng)產(chǎn)品，實(shí)現金融產(chǎn)品的探索與創(chuàng )新，提高金融服務(wù)實(shí)體效能，助力中國經(jīng)濟的轉型升級。”王剛認為。
已審核通過(guò)產(chǎn)品種類(lèi)豐富
4月21日，滬深交易所發(fā)布受理4單基礎設施公募REITs項目申報后，4月28日，又有6單公募REITs產(chǎn)品上報，至此，公募REITs上報項目累計已達10單。5月14日，其中9單基礎設施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過(guò)。
記者梳理發(fā)現，目前已獲審核通過(guò)的9單產(chǎn)品類(lèi)型較為豐富，涉及高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區、水務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，項目股東方多為大型央企、國企或者大型龍頭民企，項目多位于國家重點(diǎn)戰略發(fā)展區域。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負責人表示，4月21日申報的首批4單項目從類(lèi)型上有特許經(jīng)營(yíng)權和園區產(chǎn)權類(lèi)這兩種業(yè)態(tài)，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)收入比較穩定，產(chǎn)權類(lèi)的項目資產(chǎn)升值更有想象空間，上述項目均符合國家發(fā)改委、中國證監會(huì )對底層資產(chǎn)的標準和要求。此外，已上報的10單項目，在底層資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)態(tài)分布和區域分布等方面都極具代表性，資產(chǎn)質(zhì)量?jì)?yōu)秀，現金流穩定，相比于文件中規定的標準有著(zhù)更高的要求，優(yōu)中選優(yōu)。
新華基金梳理首批申報的4單項目發(fā)現有三大特征，第一是項目股東方背景突出，均為大型央企或地方國企;第二是項目質(zhì)地較好，首批項目盈利狀況穩健;第三是原始權益人為支持項目成功發(fā)行，首批項目原始權益人認購比例都大幅超過(guò)規定的20%。
上交所稱(chēng)，將在中國證監會(huì )的指導和部署下，在相關(guān)基礎設施公募REITs項目取得證監會(huì )基金注冊批復后，按照公開(kāi)發(fā)行證券的相關(guān)流程和要求，推動(dòng)市場(chǎng)持續做好首批基礎設施公募REITs的詢(xún)價(jià)、發(fā)售、上市交易等工作，盡快形成市場(chǎng)規模和市場(chǎng)合力，打造首批試點(diǎn)良好的示范效應。
市場(chǎng)機遇和風(fēng)險并存
“可以預見(jiàn)，在公募REITs試點(diǎn)基礎上，這類(lèi)產(chǎn)品的試點(diǎn)范圍和區域都將逐漸擴大，公募REITs發(fā)行可能會(huì )逐步走向常態(tài)化。”王剛認為，隨著(zhù)今后中國公募REITs的法律框架與稅收政策逐漸完善，REITs底層資產(chǎn)透明度較高、分紅收益穩定的特點(diǎn)會(huì )使其成為投資人資產(chǎn)配置的重要選擇對象。
未來(lái)，國內REITs發(fā)展可能面臨部分風(fēng)險和挑戰。天風(fēng)證券分析師郭麗麗認為，首先，REITs證券價(jià)格可能受到利率波動(dòng)影響，體現在證券定價(jià)、財務(wù)壓力與盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和價(jià)值也可能受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響。
其次，在稅務(wù)方面，目前針對REITs的相關(guān)稅務(wù)條款并未頒布，可能會(huì )對這類(lèi)財富管理產(chǎn)品的投資收益帶來(lái)不確定性。如果今后REITs進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，則可能面臨涉及傳統房地產(chǎn)行業(yè)的政策影響。
再次，在財務(wù)風(fēng)險方面，REITs基礎資產(chǎn)產(chǎn)權的潛在風(fēng)險包括資產(chǎn)產(chǎn)權及其所屬土地的權屬在生成過(guò)程中的法律瑕疵和糾紛，如果REITs沒(méi)有足夠的資金來(lái)保證業(yè)務(wù)運作，可能導致物業(yè)貶值或停轉。還可能出現承租人拒絕履行租約或拖欠租金、租金市場(chǎng)價(jià)格出現大幅下降或其他因素導致物業(yè)資產(chǎn)無(wú)法正常運營(yíng)的情況，可能會(huì )對基礎設施現金流產(chǎn)生不利影響。
公募REITs發(fā)行初期還可能面臨市場(chǎng)波動(dòng)。植信投資研究院分析師張秉文認為，在公募REITs上市初期，可能出現兩種情況：一是類(lèi)似部分股票IPO上市的“大熱”，REITs出現連續漲停。二是也可能遇冷，類(lèi)似部分公募基金產(chǎn)品在上市交易后出現價(jià)格大幅波動(dòng)?？傊?，公募REITs對投資者而言是值得關(guān)注的投資機會(huì )，但要綜合考量自身風(fēng)險承受力，要謹慎參與。
中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院副院長(cháng)林采宜認為，中國基礎設施存量規?？赡艹^(guò)100萬(wàn)億元，按照資產(chǎn)證券化率1%計算，基建REITs潛在市場(chǎng)規模超1萬(wàn)億元。伴隨著(zhù)首批基礎設施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過(guò)，未來(lái)，這一全新的萬(wàn)億量級投融資市場(chǎng)將被激活，對中國資本市場(chǎng)建設以及引導基礎設施領(lǐng)域股權投資都具有重要意義。(經(jīng)濟日報記者 馬春陽(yáng) 周 琳)
