貝殼研究院監測顯示，4月份60城首套房貸利率為5.38%，較3月增加4個(gè)基點(diǎn);二套房貸利率為5.65%，較3月增加3個(gè)基點(diǎn)。自2020年11月房貸利率止降回升至今，首套、二套房利率分別累計上升17個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)。

　　13城首套和二套房貸款利率均上浮

　　根據貝殼研究院數據，4月份沒(méi)有城市下調房貸利率。在其監測的60個(gè)重點(diǎn)城市中，包括長(cháng)沙、蕪湖、石家莊、大連、廊坊、東莞、佛山、重慶、中山、唐山、哈爾濱、珠海、濟南、廣州、太原、南通、淮安、長(cháng)春在內的18個(gè)城市首套房貸利率上浮;14個(gè)城市(長(cháng)沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟南、廣州、太原、南通、淮安、蘇州)二套房利率出現上升。此外，在這些監測的城市中，首套和二套房利率均出現上浮的城市有13個(gè)，分別為長(cháng)沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟南、廣州、太原、南通、淮安。

　　首套房貸利率方面，最高的城市為成都、洛陽(yáng)、開(kāi)封，利率水平均為6.13%?；葜菔滋追抠J利率為6%，也處于相對高位水平。

　　二套房貸利率方面，最高的城市是蕪湖、洛陽(yáng)、馬鞍山，利率水平均為6.37%;包括開(kāi)封、惠州、成都、無(wú)錫、綿陽(yáng)、合肥、南昌和安慶等城市在內的二套房貸利率水平均位于6%以上。

　　從區域上看，房貸加息的城市覆蓋到從南到北各個(gè)區域，尤其是京津冀城市群明顯提高。

　　貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，京津冀城市群首套、二套房利率提高幅度均超過(guò)10個(gè)基點(diǎn)，在各區域中最顯著(zhù)。其中，廊坊二套房利率提高43個(gè)基點(diǎn)，在60個(gè)重點(diǎn)城市中排名第一，首套房利率提高20個(gè)基點(diǎn)，幅度也在60城中前列。

　　廣州、東莞、佛山等城市，以及長(cháng)沙、蕪湖、南通等長(cháng)三角城市房貸利率也有所提高。其中，長(cháng)沙、蕪湖首套、二套房貸利率均提高25個(gè)基點(diǎn)。山東濟南和處于東北區域的大連、哈爾濱等城市房貸利率也出現不同程度上浮。

　　購房信貸額度面臨收緊

　　值得注意的是，房貸利率與LPR之間的背離仍在繼續擴大。

　　4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布4月貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上個(gè)月持平，這也是LPR連續第12個(gè)月保持不變。

　　同時(shí)，一季度購房貸款規模創(chuàng )新高，銀行購房信貸額度面臨收緊壓力。

　　根據央行此前公布的一季度統計數據，居民部門(mén)新增中長(cháng)期貸款規模創(chuàng )近10余年單季度最高水平，這也在一定程度上擠壓二季度及下半年的信貸額度。其中，建行、郵儲、招商等部分個(gè)人住房貸款占比超過(guò)上限的銀行，面臨較大的調降壓力。在房地產(chǎn)貸款集中度管理的約束下，部分銀行房貸額度趨緊，上調購房貸款利率。

　　貝殼研究院分析師潘浩認為，未來(lái)房地產(chǎn)貸款集中度管理的調控效果將持續釋放，在銀行系統購房信貸額度承壓之下，房貸利率繼續趨升，除熱點(diǎn)大中城市外，預計更多的城市將進(jìn)入房貸加息的行列，樓市成交將繼續高位調整。

　　熱點(diǎn)城市調控加碼

　　個(gè)人住房貸款本來(lái)是銀行比較青睞的業(yè)務(wù)，有抵押且不良率低，為什么近期房貸利率調高、額度有所收緊?業(yè)內人士紛紛表示，這是出于調控樓市和控制金融風(fēng)險的需要。一方面是各地加強了對房地產(chǎn)炒作行為的打擊，另一方面則是房地產(chǎn)貸款集中度管理新規正在生效。

　　監管方面，銀保監會(huì )近期再度發(fā)聲，強調積極化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要高度警惕私募基金、財富管理、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險。

　　針對經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)這一問(wèn)題，央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾此前曾表示，已初步摸清經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)的關(guān)鍵違法環(huán)節，會(huì )持續跟蹤和關(guān)注相關(guān)調查的進(jìn)展和最后的處理情況。

　　最近一段時(shí)間，熱點(diǎn)城市對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度也頻頻加碼，涉及土地供應、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面。

　　近日，上海市對新房認購細則作出調整，進(jìn)一步加強了商品房銷(xiāo)售秩序監管。所有上市銷(xiāo)售項目至少在認購前三天，上海市房地產(chǎn)交易中心將公示該項目認購地點(diǎn)、認購時(shí)間等。凡發(fā)現開(kāi)發(fā)企業(yè)設置障礙“篩選”客戶(hù)等違規行為，將加大整治力度。

　　北京也在前期專(zhuān)項執法的基礎上，近日進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作，內容全面覆蓋了新房、二手房及租賃三級市場(chǎng)，重點(diǎn)治理新房無(wú)證售房、樓盤(pán)不實(shí)宣傳、商品房合同欺詐和不平等條款、預售資金違規存取、開(kāi)發(fā)商捆綁銷(xiāo)售和違規分銷(xiāo)、違規“商改住”銷(xiāo)售、經(jīng)紀機構借學(xué)區房等炒作房?jì)r(jià)、信貸資金違規進(jìn)入樓市、違法群租房和短租房、互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布虛假房源信息等12項內容。

　　廣州市則將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

　　在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來(lái)，熱點(diǎn)城市對于房地產(chǎn)調控具有更強的示范意義，不排除未來(lái)其他城市跟進(jìn)。丁祖昱認為，融資“三道紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”、22城集中供地等政策，使得整個(gè)行業(yè)將圍繞著(zhù)房住不炒、去杠桿、穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期走下去，而且將是長(cháng)期政策。(樓蘭)