廣東樓市調控停不下來(lái)!

　　繼“老大哥”廣州4個(gè)月內兩次出臺樓市調控政策、兩次上調房貸利率后，東莞樓市調控也快步跟上。

　　4月29日，東莞市住建局等發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導的通知》，其中最受關(guān)注的當屬限制新房房?jì)r(jià)，規定新房備案價(jià)上調空間控制在5%以?xún)?，未售出的新建商品住房上調銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預售許可證(現售備案證書(shū))后半年延長(cháng)至一年，漲幅不超過(guò)3%(含本數)。

　　有網(wǎng)友評論說(shuō)，這是“史上最強調控”，相當于在房地產(chǎn)市場(chǎng)空投了一顆核彈。

　　嚴控在售項目?jì)r(jià)格漲幅

　　東莞市住建局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導的通知》，從堅持目標導向加強房?jì)r(jià)調控、積極引導企業(yè)科學(xué)合理定價(jià)、從嚴控制在售項目?jì)r(jià)格漲幅、督促企業(yè)及時(shí)申請辦理預售、加強商品住房明碼標價(jià)監管五個(gè)方面出臺房地產(chǎn)調控政策。

　　值得關(guān)注的是，《通知》規定，經(jīng)審核確認的新建商品住房申報價(jià)格，作為該項目在本年內申請辦理預(現)售批次的平均申報價(jià)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據擬辦預(現)售樓棟的情況自行定價(jià)，但須以幢(棟)為單位申報銷(xiāo)售價(jià)格，同一批次不同幢(棟)申報均價(jià)相差幅度不超過(guò)10%(地面建筑層數4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)申報均價(jià)相差幅度不超過(guò)40%)，同一幢(棟)單價(jià)最高與單價(jià)最低的住宅單價(jià)相差幅度不超過(guò)25%。

　　通知施行之日前已辦理過(guò)預(現)售的新建商品住房項目，后續批次住宅按以下辦法申報銷(xiāo)售價(jià)格：項目如按上述的定價(jià)原則計算的控制價(jià)格低于現價(jià)，可按現價(jià)執行，如按上述的定價(jià)原則計算的控制價(jià)格高于現價(jià)，則可比上一批申報均價(jià)上漲不超過(guò)5%且不得高于計算價(jià)格。

　　未售出的新建商品住房上調銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預售許可證(現售備案證書(shū))后半年延長(cháng)至一年，漲幅不超過(guò)3%(含本數)。下調銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間維持半年不變，降幅不限。

　　此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)制度，實(shí)行明碼標價(jià)和“一房一價(jià)”，在取得預售許可證后10日內，一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格。

　　此前曾被住建部約談

　　今年4月8日，住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負責人，要求切實(shí)提高政治站位，把思想和行動(dòng)統一到黨中央、國務(wù)院決策部署上來(lái)，充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實(shí)扛起城市主體責任，確保實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標。

　　去年，東莞樓市多個(gè)指標均創(chuàng )新高。合富大數據顯示，2020年，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)供應套數為55321套，同比增長(cháng)41%;成交量創(chuàng )過(guò)去4年最高，簽約套數為64720套，同比增長(cháng)34%;房?jì)r(jià)創(chuàng )歷史最高，簽約均價(jià)為24227元/㎡，同比上漲20%。

　　樓市過(guò)熱，導致東莞密集出臺調控政策。2月27日，東莞市住建局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知(東建〔2021〕6號)》，堵住假離婚等政策漏洞，社保繳納年限、首付比例均提高。

　　去年7月，東莞11個(gè)部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)布“史上最嚴”樓市調控政策，規定非東莞戶(hù)籍居民家庭在東莞購買(mǎi)第一套商品住房的，須提供2年內連續1年以上社保證明;購買(mǎi)第二套商品住房的，須提供3年內連續2年以上社保證明，暫停向其銷(xiāo)售第三套商品住房。此外，在東莞購買(mǎi)的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年后方可交易轉讓。

　　有助于抑制房企無(wú)序漲價(jià)

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析指出，此次政策提出了幾條控制房?jì)r(jià)的新舉措，是后續各地政府、房企營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和購房者需要積極關(guān)注的：

　　一是控制單價(jià)相差幅度。此次政策明確，同一批次不同幢(棟)申報均價(jià)相差幅度不超過(guò)10%，同一幢(棟)單價(jià)最高與單價(jià)最低的住宅單價(jià)相差幅度不超過(guò)25%。換而言之，橫向看，小區不同樓盤(pán)之間的均價(jià)差異不能超過(guò)10%?？v向看，一個(gè)樓盤(pán)的最貴戶(hù)型和最便宜戶(hù)型價(jià)格不能超過(guò)25%。此類(lèi)規定，有助于規范不同樓棟和不同樓層的定價(jià)，也減少了一些虛高價(jià)格項目的出現。

　　二是控制新批次的漲幅。此次政策明確，相關(guān)項目如按既有的定價(jià)原則計算的控制價(jià)格高于現價(jià)，則可比上一批申報均價(jià)上漲不超過(guò)5%且不得高于計算價(jià)格。類(lèi)似規定也是為了限制新批次項目隨意漲價(jià)的做法。根據此類(lèi)規定，第二批項目?jì)r(jià)格漲幅最多是第一批基礎上的5%，這樣有助于抑制房企隨意申報價(jià)格、無(wú)序上漲的做法。

　　三是減少漲價(jià)頻率。此次政策明確，未售出的新建商品住房上調銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預售許可證(現售備案證書(shū))后半年延長(cháng)至一年，漲幅不超過(guò)3%(含本數)。從此類(lèi)規定可以看出，對于部分項目后續要調價(jià)的情形，必須等待一年時(shí)間才可以，且有漲幅的控制。這樣可以抑制房企頻頻申請調價(jià)的沖動(dòng)，類(lèi)似頻率減少也使得調價(jià)的空間減少，進(jìn)而倒逼房企主動(dòng)按既有價(jià)格銷(xiāo)售。

　　保利投顧研究院表示，展望后市，一線(xiàn)城市從市場(chǎng)端和資金端監管密集發(fā)聲，且調控逐步蔓延至二三線(xiàn)城市，未來(lái)局部市場(chǎng)過(guò)熱或被平抑。同時(shí)，隨傳統銷(xiāo)售旺季到來(lái)，二季度供應增加，將帶動(dòng)市場(chǎng)需求恢復較慢的二線(xiàn)及三四線(xiàn)市場(chǎng)逐步改善。