1月，29242元/平方米;2月，27189元/平方米;3月，22873元/平方米。東莞住建局官方數據顯示，該市新房網(wǎng)簽均價(jià)今年來(lái)持續下跌。

　　剛需客李先生卻越發(fā)為買(mǎi)房焦慮：新樓開(kāi)盤(pán)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心顯示有房可售，但開(kāi)發(fā)商說(shuō)賣(mài)完了。而中介則說(shuō)有房，不過(guò)要收高額溢價(jià)。溢價(jià)不能貸款，一次結清，沒(méi)有合同。

　　日前，南方日報記者暗訪(fǎng)東莞樓市，發(fā)現投機炒房現象嚴重：有企業(yè)捂盤(pán)3年再售，一套最高溢價(jià)400萬(wàn)元;有炒房客、中介倒賣(mài)房源，賺取數十萬(wàn)元內轉金、茶水費;有企業(yè)以雙合同規避調控政策……溢價(jià)、內轉金、茶水費大多進(jìn)入私人賬戶(hù)。

　　4月8日，住建部約談東莞市政府，要求堅決遏制投機炒房。東莞市住建局工作人員表示，記者反映的抬價(jià)倒賣(mài)現象近期確實(shí)較為多發(fā)，均屬違規，無(wú)奈調查難、取證難。

　　捂盤(pán)

　　囤積3年加價(jià)百萬(wàn)元

　　李先生是清遠人，在東莞工作多年，兒女要上學(xué)了，購房需求越來(lái)越迫切。

　　位于東莞茶山鎮的保利錦城花園引起了他的關(guān)注：2018年取得預售證，2019年交房，至今還有數十套房源可售，備案價(jià)從1.7萬(wàn)元到2.1萬(wàn)元不等，樓層也好，分布在9到12層、19到22層。

　　然而，現實(shí)很快向李先生潑了冷水。房源是真的，但是由“南嶺置業(yè)”中介銷(xiāo)售，售價(jià)比備案價(jià)高出約100萬(wàn)元，溢價(jià)部分不寫(xiě)入合同，不開(kāi)發(fā)票，一次結清。

　　東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示，保利錦城花園的項目名稱(chēng)為茶溪公館，開(kāi)發(fā)商是東莞市和成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“和成公司”)，2號樓有50套房源可售，另有多套別墅可售。

　　天眼查信息顯示，和成公司于2015年注冊，股東分別為廣東保利城市發(fā)展有限公司(占股68%)和東莞市匯峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(占股32%，下稱(chēng)“匯峰公司”)。

　　日前，南方日報記者以購房名義來(lái)到保利錦城花園，物業(yè)稱(chēng)銷(xiāo)售部已取消，可到“南嶺置業(yè)”中介機構(下稱(chēng)“南嶺置業(yè)”)咨詢(xún)。南嶺置業(yè)設在保利錦城花園一樓商鋪，其工作人員多次接待記者，均稱(chēng)有房，并帶記者進(jìn)入小區實(shí)地看房。

　　“這些房說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商想賺錢(qián)，留到現在賣(mài)。”南嶺置業(yè)工作人員稱(chēng)，保利錦城花園2018年開(kāi)售后，開(kāi)發(fā)商的股東留了60多套房自己賣(mài)。到今年4月，每平方米售價(jià)已比備案價(jià)高出1萬(wàn)元。例如，16棟一單元102，288平方米，售價(jià)超900萬(wàn)元，比2017年備案價(jià)491萬(wàn)元高400多萬(wàn)元;2號樓一單元1104房，103平方米，售價(jià)268萬(wàn)元，比2018年備案價(jià)165萬(wàn)元高103萬(wàn)元。

　　南嶺置業(yè)工作人員說(shuō)，若購房，需先一次性支付溢價(jià)，轉賬到溫某雯的中國銀行個(gè)人賬戶(hù)，再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買(mǎi)賣(mài)委托書(shū)，按照商品房買(mǎi)賣(mài)的程序與和成公司交易，“溢價(jià)不會(huì )寫(xiě)進(jìn)購房合同，沒(méi)法開(kāi)發(fā)票，只能給一個(gè)收據”。

　　上述工作人員稱(chēng)，囤積的60多套房已經(jīng)賣(mài)了一半，“要不是首付比較高，早就賣(mài)完了”。兩名市民告訴記者，其向南嶺置業(yè)支付溢價(jià)后成功購得房產(chǎn)。

　　倒賣(mài)

　　交內轉金就能買(mǎi)到房

　　記者暗訪(fǎng)發(fā)現，在更多新樓盤(pán)，炒房客、中介通過(guò)內轉房哄抬房?jì)r(jià)、賺取溢價(jià)。

　　豐泰·灣區風(fēng)華世家位于虎門(mén)鎮，今年1月，1棟、6棟共352套放盤(pán)。截至4月，東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示仍有166套可售。記者到銷(xiāo)售處咨詢(xún)，被告知全賣(mài)完了，業(yè)主們正陸續網(wǎng)簽。

　　記者再到周邊的中介咨詢(xún)，卻別有天地。

　　一名“Q房網(wǎng)”的中介人員稱(chēng)，其手上有1樓、18樓兩套房源，交20萬(wàn)元“茶水費”，就可讓上個(gè)業(yè)主轉讓出來(lái)。他說(shuō)，這些房源大都是開(kāi)發(fā)商內部人員拿到，再放到中介售賣(mài)，“你既然想要，我們就提供渠道”。

　　一名“21世紀不動(dòng)產(chǎn)”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源，95平方米，內轉金20萬(wàn)元。其稱(chēng)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系很硬，才能拿到1802這樣的好戶(hù)型，“他和朋友一共拿了十幾套”。

　　豐泰·灣區風(fēng)華世家1棟、6棟平均備案價(jià)近3萬(wàn)元，但中介稱(chēng)仍未到真實(shí)市價(jià)。“備案價(jià)上不去，新房比二手房?jì)r(jià)格低，開(kāi)發(fā)商就有一系列操作。”中介說(shuō)，不止風(fēng)華世家，虎門(mén)多個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)都需額外的內轉金才能拿到房源。

　　道滘鎮的時(shí)代香海彼岸樓盤(pán)，銷(xiāo)售部稱(chēng)1、2、3期已經(jīng)售罄，但有人稱(chēng)可通過(guò)中介轉讓房源，當場(chǎng)聯(lián)系了“房莞家”中介人員接待記者。

　　“房莞家”中介人員稱(chēng)，其獨家代理了香海彼岸的內轉房，已經(jīng)賣(mài)了七八套，稱(chēng)房源是新政下沒(méi)有購房資格的業(yè)主轉出的，“人家就算沒(méi)資格，也要賺錢(qián)的”。

　　帶記者進(jìn)入小區實(shí)地看房后，中介詳細介紹了交易模式：以一套87平方米房子為例，備案價(jià)約170萬(wàn)元，需事先額外支付業(yè)主60萬(wàn)元內轉金，雙方簽訂三方合同，然后到開(kāi)發(fā)商處辦理手續。

　　佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤(pán)一名銷(xiāo)售人員稱(chēng)，能幫忙買(mǎi)到香海彼岸的內轉房，房源是開(kāi)發(fā)商抵扣給工程方的，售價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，比備案價(jià)高6000元。溢價(jià)部分一次性結清給業(yè)主，然后再按備案價(jià)到房管局網(wǎng)簽。

　　時(shí)代香海彼岸一名銷(xiāo)售人員表示，部分參與內轉房交易的是其前同事，公司知道內轉金的存在，但認為是業(yè)主的行為，管不了。

　　雙合同

　　借“裝修合同”收取溢價(jià)

　　東莞市2016年10月8日起對新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行備案制度，經(jīng)價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格。但記者暗訪(fǎng)發(fā)現，除了不法人員以私人賬戶(hù)收取溢價(jià)變相規避備案制度外，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用“雙合同”抬高實(shí)際售價(jià)。

　　中堂鎮的佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤(pán)，3棟502房88平方米，公示單價(jià)19427元/平方米，公示總價(jià)171萬(wàn)元。

　　“如果我們按政府的備案價(jià)去賣(mài)，是虧本的。”記者暗訪(fǎng)時(shí)，銷(xiāo)售人員直言，芳華樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)是10700元/平方米，售價(jià)是拿地價(jià)的2倍才能盈利，因此公司調高了售價(jià)，均價(jià)不到2.2萬(wàn)元。以502房為例，實(shí)際售價(jià)約189萬(wàn)元，比備案價(jià)高18萬(wàn)元。這18萬(wàn)元須在首付時(shí)一次結清，按裝修合同簽約，有收據有發(fā)票，“只是說(shuō)你去銀行不能按189萬(wàn)元貸款，要按171萬(wàn)元”。

　　在2020年中國百城房?jì)r(jià)累計漲幅指數中，東莞的新房以9.5%居于首位。而東莞中原戰略研究中心發(fā)布的2020年報顯示，部分新盤(pán)備案價(jià)遠遠低于預期。

　　時(shí)代芳華銷(xiāo)售人員稱(chēng)，東莞很多新盤(pán)的實(shí)際售價(jià)都超過(guò)備案價(jià)，有的以“雙合同”形式收取溢價(jià)，有的則以喝茶費形式收取。“我感覺(jué)見(jiàn)過(guò)你，知道不是政府暗訪(fǎng)的，所以直接跟你講。”這名銷(xiāo)售人員說(shuō)。

　　公開(kāi)信息顯示，2020年11月，東莞樓盤(pán)華潤·萬(wàn)象府被爆出置業(yè)顧問(wèn)收取茶水費的違法行為，收取金額在10萬(wàn)到30萬(wàn)元不等，涉案總額較大，涉案的95后銷(xiāo)售人員朱某被刑拘。幾天后，厚街一商業(yè)城股東王某因收取喝茶費也被刑拘。

　　上述銷(xiāo)售人員說(shuō)，在申購者支付萬(wàn)元以上的誠意金后，工作人員或中介人員會(huì )向購房者說(shuō)明“雙合同”“喝茶費”等收取溢價(jià)的情況，以規避政府部門(mén)的暗訪(fǎng)檢查。一些樓盤(pán)溢價(jià)嚴重，便增設“驗資”門(mén)檻，以確定購房者有能力支付溢價(jià)。

　　住建局

　　暫無(wú)有效處置手段

　　4月16日，記者以群眾信訪(fǎng)的名義咨詢(xún)了東莞市住建局工作人員。對方稱(chēng)，記者反映的各類(lèi)抬價(jià)倒賣(mài)房源行為，近期確實(shí)較為多發(fā)，“搶房的人太多了，實(shí)際需求幾乎是供應面積的兩倍”。

　　工作人員明確，抬價(jià)倒賣(mài)行為均屬違規。若交易未發(fā)生，但有充分證據證明推銷(xiāo)人員有意圖加價(jià)倒賣(mài)，有關(guān)部門(mén)可予以行政處罰并通報;若交易發(fā)生了，則觸犯刑法，由公安機關(guān)調查處置。

　　不過(guò)，工作人員坦言，目前尚無(wú)有效處置手段。溢價(jià)內轉金茶水費大多轉入私人賬戶(hù)，收取現金的更是沒(méi)有任何證明記錄，加之開(kāi)發(fā)商有很強的規避調查能力，調查難、取證難。

　　雖然東莞2020年7月發(fā)文要求加大力度打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為，嚴格規范商品住房認購行為，認購后不得擅自更改購房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認，如果企業(yè)為認購者出具認購證明，而認購者以各種理由延遲網(wǎng)簽，很難判斷其是否為捂盤(pán)不售;而開(kāi)發(fā)商在更改認購者姓名時(shí)，往往又能給出早前認購者不滿(mǎn)條件的種種理由。“對這些，我們很難做一刀切的規定。”

　　記者了解到，早在去年7月和今年2月，東莞先后出臺“莞九條”和“莞六條”，堅決遏制投機炒房行為，嚴肅查處捂盤(pán)惜售、收茶水費、變相規避調控政策等違法違規行為。4月8日被住建部約談后，東莞又重申堅持“房住不炒”定位，深化“一城一策”調控。

　　“如果把售賣(mài)渠道收回來(lái)，研發(fā)一個(gè)公平公正的申購搖號系統，問(wèn)題可能會(huì )有所緩解。”東莞市住建局工作人員說(shuō)。目前，上海、成都等地已引入公證機構現場(chǎng)監督樓盤(pán)售賣(mài)，并開(kāi)發(fā)專(zhuān)門(mén)的搖號系統，規避房地產(chǎn)企業(yè)“捂盤(pán)惜售”、內部人員認購等問(wèn)題。

　　接待記者時(shí)，一名工作人員也忍不住吐槽：不久前，他曾到茶山鎮金融街·金悅府買(mǎi)房，沒(méi)買(mǎi)到。次日，中介來(lái)電稱(chēng)手上有房，交15萬(wàn)元就可轉讓。