中國網(wǎng)財經(jīng)4月22日訊(記者 安平)首開(kāi)股份近期披露了2020年年報。報告期內公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入442.26億元，同比下降7.18%;歸屬于上市公司股東的凈利潤31.4億元，同比增加13.84%;扣非后凈利潤為23.18億元，同比下降11.69%。

　　這是首開(kāi)股份自2010年以來(lái)營(yíng)業(yè)收入首次出現下滑。在這背后，首開(kāi)股份不能并表的合聯(lián)營(yíng)項目在增多。數據顯示，在2020年“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況”表格中，首開(kāi)股份不能并表的合聯(lián)營(yíng)項目為69個(gè)，占項目總數的比例為43.95%。

　　從銷(xiāo)售額來(lái)看，首開(kāi)股份的權益占比也不斷下滑。2020年，首開(kāi)股份房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額1074.6億元，此前克而瑞發(fā)布的數據顯示，公司期內權益銷(xiāo)售金額為614.1億元，以此計算權益占比57.14%，而2017-2019年這一數據均在60%以上。值得注意的是，年度全口徑銷(xiāo)售金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權益占比都在70%以上。

　　有業(yè)內人士在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)，在規?？焖贁U張中，大量的合作開(kāi)發(fā)雖然能起到降低成本和快速提振規模的作用，但是合作開(kāi)發(fā)畢竟是把雙刃劍，長(cháng)期銷(xiāo)售權益比例太低，并且總土儲資源不是非常充足，或將導致?tīng)I收增長(cháng)乏力，而這可能會(huì )降低外界資本對企業(yè)的前景預期。

　　近年來(lái)，為突破規模瓶頸積極嘗試走出北京，“征戰”途中營(yíng)收下滑、杠桿居高不下的困境該如何解決，首開(kāi)股份管理層確實(shí)值得好好思量。

　　京內“一哥”寶座失守，京外毛利率大幅下滑

　　除了營(yíng)收，首開(kāi)股份出現下滑的還有銷(xiāo)售凈利率和銷(xiāo)售毛利率。同花順I(yè)FIND數據顯示，2020年首開(kāi)股份這兩項數據分別為9.46%和27.96%，上年同期分別為11.83%和37.56%。

　　毛利率方面，首開(kāi)股份2020年主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.68%，同比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)，其中北京地區為42.90%，同比增加8.82個(gè)百分點(diǎn);但京外地區毛利率僅為18.69%，同比減少21.19個(gè)百分點(diǎn)。這意味著(zhù)，京外毛利水平嚴重拉低了首開(kāi)股份的毛利率。

　　據了解，自2016年以來(lái)，首開(kāi)股份加大了在京外區域的布局，開(kāi)啟“根植北京，擴張全國”戰略。數據顯示，2020年首開(kāi)股份新增土地儲備21宗，規劃計容建筑面積共344.9萬(wàn)平方米，其中京外占比超過(guò)了70%;而在營(yíng)收上，首開(kāi)股份京外占比超過(guò)了60%。

　　在“大本營(yíng)”北京市場(chǎng)，克而瑞披露的《北京市1-12月房企權益金額榜》顯示，首開(kāi)股份2019年和2020年的成交額均被中國海外發(fā)展超越，而此前的4年首開(kāi)股份曾連續穩坐“冠軍”寶座。對此，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“一些知名大企業(yè)進(jìn)入北京，對首開(kāi)股份市場(chǎng)份額產(chǎn)生了一定的影響，建議首開(kāi)股份在實(shí)際運營(yíng)中要注重在全國市場(chǎng)積極拿地和布局。”

　　首開(kāi)股份也在年報中坦承，近年來(lái)經(jīng)營(yíng)規模不斷擴大，暴露出公司的區域布局尚不均衡、重點(diǎn)城市深耕力度不足，單城平均產(chǎn)值較低。多元業(yè)務(wù)發(fā)展缺乏戰略引領(lǐng)，尚未形成拳頭產(chǎn)品和競爭優(yōu)勢;組織管控滯后于公司新時(shí)期的發(fā)展要求，造成項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)效率參差不齊，合作項目的管控以及項目信息收集的完整性和及時(shí)性不足，增大了經(jīng)營(yíng)決策的難度和風(fēng)險。針對上述風(fēng)險，首開(kāi)股份提到，將打造一套切合股份公司實(shí)際的標準化、專(zhuān)業(yè)化、信息化的高效運營(yíng)體系，推動(dòng)公司運營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)突破提升，激發(fā)公司資源活力和發(fā)展潛力。

　　“三道紅線(xiàn)”紅檔，資產(chǎn)負債率連續多年超80%

　　在首開(kāi)股份2020年的這份“成績(jì)單”中，杠桿水平的居高不下格外引人注目。

　　數據顯示，截至2020年末，首開(kāi)股份負債合計2636.67億元，較上年同期增加了181.93億元，其中一年到期的非流動(dòng)負債為259.44億元;資產(chǎn)負債率為80.42%，這是首開(kāi)股份該數據連續第4年超過(guò)80%。

　　“三道紅線(xiàn)”方面，截至2020年末，首開(kāi)股份資產(chǎn)負債率為80.42%，剔除預收賬款之后的資產(chǎn)負債率為74.83%，凈負債率為178.56%，現金短債比為0.89，處于“紅檔”范圍。

　　據中國網(wǎng)財經(jīng)記者統計，在此前披露年報的74家港股上市房企，位于“紅檔”的只有2家。而根據相關(guān)規定，處于“紅檔”的房企，有息負債規模不得增加。這意味著(zhù)管控融資將成為“紅檔”首開(kāi)的一項重要的任務(wù)。對此，首開(kāi)股份也在報告中表示，改變以前主要依賴(lài)“融資輸血”規模擴張的發(fā)展模式，創(chuàng )新提升產(chǎn)品和服務(wù)、加快項目周轉，增強內生造血機能，實(shí)現企業(yè)存量去化與增量投資的良性循環(huán)。

　　中國網(wǎng)財經(jīng)記者還注意到，自有資金并不富裕的情況下，首開(kāi)股份還頻繁為子公司提供擔保。截至報告期末，公司擔?？傤~為419.93億元，擔?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例為132.92%。頻繁的給旗下公司提供擔保并非沒(méi)有風(fēng)險。有A股上市公司在給旗下公司提供擔保時(shí)就遭到了公司董事的反對，理由是“擔保事項變動(dòng)頻繁，相應管理混亂，無(wú)法判斷其合理性”。