據《證券日報》記者根據公開(kāi)資料整理獲悉，在2020年銷(xiāo)售規模TOP20房企中，龍湖集團、華潤置地、中海地產(chǎn)等9家房企綠檔，其中，中國金茂、金科集團等房企通過(guò)“促回款、降負債”等措施實(shí)現“降檔”，但龍湖集團是5年來(lái)均處在綠檔陣營(yíng)。

　　依據“三道紅線(xiàn)”規定，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規模不得提升;兩項不達標，歸為“橙檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%;一項不達標，歸屬“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%;三項指標全部達標，歸為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)15%。

　　“未來(lái)兩年的市場(chǎng)格局，衡量企業(yè)上升空間或者估值情況，要看兩個(gè)指標，一是，是否是綠檔;二是，拿地與銷(xiāo)售比值情況。”某證券機構首席分析師向《證券日報》記者透露，在全行業(yè)控制有息負債規模的格局下，綠檔房企可融到的有息負債更多，尤其TOP30中綠檔房企擁有1元負債換得3元銷(xiāo)售額的能力。

　　對有息負債規模增幅的控制對房地產(chǎn)行業(yè)意味著(zhù)什么?通過(guò)一組研究數據可知一二。據廣發(fā)證券發(fā)展研究中心根據公司公告和Wind數據以434家樣本房企統計顯示，截至2020年中期，TOP10房企有息負債規模為3.01萬(wàn)億元，行業(yè)市占率為14%，合計可以新增有息負債規模為1856億元，增幅比例為6.2%;TOP11-30房企有息負債規模為2.1萬(wàn)億元，行業(yè)市占率為9.8%，可以新增有息負債規模增速為7.4%;434家樣本企業(yè)可以新增有息負債規模7431億元，上限為7.3%。

　　“三道紅線(xiàn)”融資新政之后，從地產(chǎn)行業(yè)有息負債規模增速預判來(lái)看，2021年增速上限樂(lè )觀(guān)預期為7.2%，中性預期為5.7%，悲觀(guān)預期為4%?？v向對比來(lái)看，2013年至2018年，地產(chǎn)行業(yè)有息負債規模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。

　　不難看出，“三道紅線(xiàn)”帶來(lái)的將是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)杠桿率的快速下行，提高行業(yè)資金使用效率，淘汰落后企業(yè)，降低系統性風(fēng)險。還有一個(gè)重要的深遠影響，就是行業(yè)排位將重新洗牌。正如上述分析師所示，各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉，從“金字塔”變?yōu)?ldquo;倒金字塔”。

　　倒退10年來(lái)看這一“金字塔”是如何變化的，從2011年到2020年，以53家上市企業(yè)為樣本，按照四檔進(jìn)行分類(lèi)，紅檔公司負債規模復合增速最高達到28%，在“市場(chǎng)化分配”金融資源的時(shí)代獲得了最多的資源;橙檔、黃檔和綠檔公司在過(guò)去接近10年的時(shí)間里，有息負債復合增速分別為21%、20%和16%，綠檔房企獲得最少的金融資源。

　　若按照“三道紅線(xiàn)”融資新規的執行標準進(jìn)行負債增速限制，則綠檔公司獲取有息負債的能力受影響并不大，較過(guò)去僅下滑了1%;黃檔、橙檔分別下滑10%和16%;紅檔公司的降幅最為顯著(zhù)，下滑幅度達到了28%。如此一來(lái)，可以說(shuō)，受益者或者說(shuō)能在接下來(lái)的市場(chǎng)中更上一個(gè)臺階的，顯然是綠檔房企。

　　2021年“三道紅線(xiàn)”全面實(shí)施后，同一陣營(yíng)中拔得頭籌的，是拿地積極的綠檔房企，行業(yè)將進(jìn)入“好孩子”享受紅利時(shí)代。

　　據貝殼研究院最新統計顯示，截至3月31日，超62家房企發(fā)布年報，其中近五成房企“三道紅線(xiàn)”實(shí)現降檔，3家房企保持紅檔，12家房企保持綠檔。

　　截至4月19日，在《證券日報》記者統計的TOP20房企中，剔除尚未有業(yè)績(jì)快報和年報公布的中南置地外，9家房企為綠檔房企，他們分別是龍湖集團、保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團、華潤置地、世茂集團、中海地產(chǎn)、金地集團和金科集團。其中，過(guò)去多年均保持綠檔的房企為龍湖集團、華潤置地等，民營(yíng)房企僅龍湖集團和世茂集團兩家。

　　“原來(lái)沒(méi)想到‘三道紅線(xiàn)’會(huì )出來(lái)，也沒(méi)想會(huì )對我們有利，其實(shí)這對行業(yè)和中國經(jīng)濟都是利好。”在2020年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，龍湖集團董事長(cháng)吳亞軍曾向《證券日報》記者表示，對龍湖集團來(lái)說(shuō)，過(guò)去是企業(yè)內部自律發(fā)展，現在是外部力量助力更上一個(gè)臺階，自然而然地給了龍湖集團擴大能力圈的機會(huì )。

　　換言之，在其他房企忙著(zhù)縮減拿地甚至不拿地、強化銷(xiāo)售、減少融資、甚至引入戰投、轉讓項目公司，使用各種手段降低負債，收縮發(fā)展之際，綠檔房企新增有息負債規模相比過(guò)去，幾乎沒(méi)變。這個(gè)沒(méi)變，于規模上對標公司而言，就是加速器。

　　據《證券日報》記者統計獲悉，截至2020年底，剔除3家尚未公布年報的房企，融創(chuàng )中國、碧桂園、中國恒大、陽(yáng)光城、金科集團都在降低有息負債規模，同一時(shí)間，龍湖集團、世茂集團、中海地產(chǎn)的新增有息負債規模都以10%-15%速度在增長(cháng)。

　　以龍湖集團為例，截至2020年底，凈負債率下降至46.5%，達到近5年來(lái)最低水平;現金短債比達到4.24倍，剔除預收款后，資產(chǎn)負債率為67%，依然穩居“三道紅線(xiàn)”綠檔;有息負債為1673.7億元，同比增長(cháng)14.6%;平均借貸成本降至4.39%。

　　換言之，在某房企需要降低800億元有息負債的同時(shí)，龍湖集團可以在這一指標上新增250億元，若按照平均地貨比36%計算，這250億元新增負債全部用于拿地，可新增700億元貨值，一降一升，發(fā)展速度差距可見(jiàn)一斑。

　　“這是一個(gè)比較舒服的區間，若再疊加5%以?xún)鹊娜谫Y成本，在同陣營(yíng)房企減速發(fā)展之際，這些綠檔房企若再強化多元化拿地能力，將會(huì )在規模上快速上位，即使相對控制規模發(fā)展節奏，也能在見(jiàn)長(cháng)的多元化業(yè)務(wù)上迅速發(fā)力。”地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，同時(shí)，綠檔房企擁有更多信貸申請額度，而大型金融機構擁有更多的信貸投資額度，更有利于頭部綠檔房企獲得開(kāi)發(fā)貸，這是良性循環(huán)。

　　更重要的是，在行業(yè)整體忙于調整債務(wù)結構之時(shí)，綠檔房企將有利于擴大能力圈。

　　多年自律做“好孩子”，收獲的季節或許馬上來(lái)了，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，“好孩子”優(yōu)勢將愈發(fā)明顯，若能戰略上走對方向，會(huì )分享行業(yè)調整帶來(lái)的紅利。正如上述分析師向《證券日報》所示，若所有公司維持當前的分檔水平不變，到2025年，TOP30房企市場(chǎng)占有率將提升至55%;若在未來(lái)3年內，TOP30公司整體平均完成1次降檔，則到2025年，市占率水平將提升至61%。

　　更重要的是，分檔表現越好的公司，整體集中度水平提升的幅度就越大。其中，ROE高于約定有息負債增速的房企，大概率銷(xiāo)售規模增速會(huì )超過(guò)有息負債增速，綠檔房企有望保持兩位數的年增長(cháng)速度，“好孩子”會(huì )更優(yōu)秀。