平均一天發(fā)布一條房地產(chǎn)調控政策信息，這是今年以來(lái)中國樓市的現狀。一邊向投資客說(shuō)“不”，抑制樓市投資投機需求;一邊提出發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問(wèn)題。多種信號預示著(zhù)，各種細節性長(cháng)效機制正在建立，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將跨入新的發(fā)展階段。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，今年以來(lái)，全國樓市調控政策發(fā)布數量已經(jīng)超過(guò)140條，單月數量超過(guò)40條，平均每天1.3條。據《證券日報》記者觀(guān)察，在“房住不炒”總基調下，這些政策核心聚焦在嚴查經(jīng)營(yíng)貸等違規資金流入、人才落戶(hù)、土地供應、整頓中介等方面。

　　精準調控重在“聯(lián)動(dòng)”

　　住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹于4月8日約談的廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市，均為近期市場(chǎng)熱度較高、房?jì)r(jià)漲幅或地價(jià)漲幅較高的城市，市場(chǎng)情緒和預期明顯不穩。

　　“與前幾個(gè)月政府‘督導’熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調控工作不同，此次‘約談’疊加兩個(gè)‘切實(shí)’(切實(shí)提高政治站位、切實(shí)扛起城市主體責任)。”中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜向《證券日報》記者表示，從約談內容來(lái)看，中央更加注重各地調控政策效果的評估，強調增強調控針對性、時(shí)效性，出臺更加精準的政策確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。

　　透過(guò)這一現象，可以看出調控新思路的主導脈絡(luò )。加強政策實(shí)施效果評估是一個(gè)新提法，表明城市落實(shí)主體責任將得到進(jìn)一步貫徹，因城施策將更加精準有效。各地也針對新情況提出了新辦法，比如，合肥在今年年初出現了業(yè)主抱團漲價(jià)的情況，隨即合肥約談了相關(guān)業(yè)主，并表示今后哄抬房?jì)r(jià)者將被約談。

　　“完善人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機制”也是一個(gè)新的提法，其重點(diǎn)在于聯(lián)動(dòng)，要將“人地房”與城市職住平衡等資源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，將經(jīng)濟、人口、教育等相關(guān)領(lǐng)域協(xié)同考慮。

　　“此次住建部約談廣州、東莞等5個(gè)城市的背后，是這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作抬頭，房?jì)r(jià)上漲預期較強。這幾個(gè)城市雖然此前都出臺了調控政策，但力度較輕，針對性、時(shí)效性不強。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，上述幾個(gè)城市作為都市圈核心城市，普遍問(wèn)題是人口持續流入，但目前的調控政策沒(méi)有將房地產(chǎn)與人口、就業(yè)、教育、土地、規劃、供應結構等多重因素協(xié)同考慮，造成政策碎片化。

　　陳文靜向《證券日報》記者表示，未來(lái)政策將在以下幾個(gè)方面繼續跟進(jìn)：人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機制的完善;調控政策與人口落戶(hù)、義務(wù)教育等的統籌協(xié)調;二手房交易管理的強化等。

　　租賃房“保障”青年居住

　　“政策要求是要人、房、地掛鉤，人口凈流入的城市要增加土地供應，主要是為了解決有些地方住房土地供應不足的問(wèn)題。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )向《證券日報》記者表示，保障性住房和土地供應要與人口數量變化聯(lián)動(dòng)起來(lái)。

　　倪虹于4月9日召開(kāi)保障性租賃住房工作座談會(huì )，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個(gè)城市相關(guān)人士參加。倪虹在座談會(huì )上強調，人口流入多、房?jì)r(jià)較高的城市，要科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，落實(shí)年度建設計劃，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。積極利用集體建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地和存量閑置房屋建設和改建保障性租賃住房，堅持小戶(hù)型、低租金，盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體緩解住房困難。

　　4月11日，東莞市住房和城鄉建設局發(fā)布《東莞住建部門(mén)迅速行動(dòng)，落實(shí)“一城一策”調控要求》。其中一條，是加快構建保障性住房、政策性租賃住房和特色共有產(chǎn)權住房體系。持續加強人才安居建設，拓寬人才住房籌集渠道，加大安居房籌集力度，加快“三限房”試點(diǎn)建設，切實(shí)滿(mǎn)足不同群體的多層次住房需求。

　　多種信號表明，只要政策保障好，租房也能提高居住品質(zhì)。保障性租賃住房、長(cháng)租房、共有產(chǎn)權房，都是降低青年人買(mǎi)房負擔的方式，也是解決大城市住房突出問(wèn)題的藥方之一。

　　對那些在大城市買(mǎi)房困難的人來(lái)說(shuō)，租購同權后，落戶(hù)、教育的相關(guān)政策也會(huì )和住房政策相適應，年輕人想留在大城市就不會(huì )那么難了。但要統籌協(xié)調“調控政策與人口落戶(hù)、義務(wù)教育”，對二手房的管理則要得到強化。畢竟，學(xué)區房通常是二手房市場(chǎng)價(jià)格起伏的風(fēng)向標，而隨著(zhù)存量房交易規模的快速增厚，新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)進(jìn)一步強化已成樓市交易新特征。

　　二手房市場(chǎng)強化“管理”

　　眾所周知，二手房市場(chǎng)流動(dòng)情況通常是開(kāi)發(fā)商判斷布局新房市場(chǎng)的風(fēng)向標之一。此前的調控多聚焦在新房領(lǐng)域，二手房市場(chǎng)似乎沒(méi)有諸多限制和引導，但今年以來(lái)的調控明顯不同，已進(jìn)入嚴控中介模式。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，今年以來(lái)，特別是最近一個(gè)月內，全國超過(guò)15個(gè)城市發(fā)布了針對二手房中介、二手房業(yè)主限價(jià)的政策和通知。比如，杭州、東莞，深圳等城市發(fā)布了二手房限價(jià)政策;無(wú)錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市也在最近針對二手房違規報價(jià)、哄抬物價(jià)等發(fā)布了相關(guān)通知與政策。

　　“對一線(xiàn)、二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)已經(jīng)占據了市場(chǎng)的主體地位，特別是一線(xiàn)城市，二手房市場(chǎng)占據了市場(chǎng)成交量的80%以上。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，相比新建住宅的價(jià)格管控，過(guò)去對二手房?jì)r(jià)格的管控是市場(chǎng)空白點(diǎn)，從深圳等城市開(kāi)始，最近已經(jīng)有超過(guò)9個(gè)城市針對中介、二手房業(yè)主等開(kāi)啟定價(jià)管控。

　　張大偉進(jìn)一步稱(chēng)，從市場(chǎng)趨勢看，這一輪二手房?jì)r(jià)格管控是本輪房地產(chǎn)調控的新事物，深圳二手小區成交參考價(jià)的發(fā)布為各城市提供了“范本”，預計全國一線(xiàn)、二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格管控將成為趨勢。

　　“從近期密集的調控、約談來(lái)看，隨著(zhù)我國經(jīng)濟回升，為了擴大內需，打造消費增長(cháng)引擎，強力調控已經(jīng)成為樓市的主基調。同時(shí)，配合信貸額度管控，打擊經(jīng)營(yíng)貸等資金面收緊的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的勢頭將明顯減弱。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，預計熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)在上半年達到階段性高點(diǎn)，下半年成交量將有所回落。部分前期漲幅比較大、外地炒房客比較多的區域，可能出現價(jià)格下調。（記者 王麗新）