在新建住宅市場(chǎng)交易規模逐漸接近“天花板”后，多數房企都在爭相布局商業(yè)地產(chǎn)，寄希望于提前占據賽道，以便為業(yè)績(jì)增長(cháng)作貢獻。

　　商辦市場(chǎng)平均增速超住宅

　　“商辦市場(chǎng)在中國發(fā)展超過(guò)25年，已經(jīng)逐漸成為僅次于住宅市場(chǎng)的第二大市場(chǎng)。購物中心遍布全國各大城市，滿(mǎn)足消費者日常生活和娛樂(lè )的需求;標準化寫(xiě)字樓也成為企業(yè)落地的首選。”貝殼研究院分析師潘浩認為，近年來(lái)各地服務(wù)業(yè)增加值占比逐年上升，加上越來(lái)越多的人口進(jìn)入各大城市群，商辦市場(chǎng)會(huì )迎來(lái)更多的需求。

　　貝殼研究院近日發(fā)布的《2021年中國“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，近10年全國商辦市場(chǎng)面積復合增長(cháng)率均超過(guò)10%，商辦類(lèi)企業(yè)數量接近2500萬(wàn)個(gè)，增速接近17%。預計2021年，我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售總規模將達17.5萬(wàn)億元，其中住宅14.3萬(wàn)億元，商辦地產(chǎn)2.6萬(wàn)億元。商辦地產(chǎn)行業(yè)在2013年至2018年年均復合增長(cháng)率達13.1%，受宏觀(guān)環(huán)境影響，預計2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依舊超過(guò)住宅地產(chǎn)增速。

　　另有相關(guān)數據顯示，2021年全國寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量預計將突破500萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)60%。貝殼研究院認為，目前成立的21個(gè)自貿區中對現代商貿業(yè)、金融、信息技術(shù)和醫療健康四個(gè)行業(yè)的重視和投入會(huì )促進(jìn)周邊寫(xiě)字樓和物流地產(chǎn)的發(fā)展：在有利的政策條件指引下，金融、信息技術(shù)和醫療健康類(lèi)的寫(xiě)字樓租戶(hù)會(huì )更加傾向在自貿區周邊落地;對商務(wù)貿易和跨境電商的傾向政策則會(huì )利好自貿區周邊的物流地產(chǎn)行業(yè)。

　　庫存和空置率壓力增大

　　值得關(guān)注的是，商辦市場(chǎng)潛在需求巨大，而目前市場(chǎng)供應量并不小。受疫情影響，不少城市商辦物業(yè)出現退租，市場(chǎng)庫存高，銷(xiāo)售、租賃交易都存在較大壓力。

　　以北京為例，據監測，2020年，受疫情影響，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續承壓，全市甲級寫(xiě)字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比上年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年北京各甲級寫(xiě)字樓商圈均出現不同程度的退租情況，退租租戶(hù)大多為承租能力較弱的專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)租戶(hù)，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級寫(xiě)字樓商圈也在年中出現大面積退租情況，大多為線(xiàn)下教育類(lèi)租戶(hù)。

　　但與此同時(shí)，以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴張迅速，新租面積主要集中在望京、中關(guān)村和上地。傳統金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩定的擴租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴張。從甲級寫(xiě)字樓的租賃行業(yè)結構看，傳統金融業(yè)、信息技術(shù)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)依然占據甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。

　　數據顯示，2020年，北京寫(xiě)字樓散售成交量為97萬(wàn)平方米左右，比上一年增長(cháng)6.4%。但從歷史趨勢上看，去化周期自2017年起大幅增長(cháng)，2020年的去化周期達56.8個(gè)月，為近10年來(lái)最高點(diǎn)。受此影響，北京寫(xiě)字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達到430萬(wàn)平方米左右。

　　品牌房企重金布局

　　相關(guān)數據顯示，截至2020年底，TOP30上市房企中約有90%布局了購物中心及寫(xiě)字樓，約87%的房企布局了酒店。開(kāi)發(fā)商重金布局商辦項目，足見(jiàn)其對存量資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視。

　　“雖說(shuō)住宅的利潤較大，但商辦樓的發(fā)展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商辦比住宅的升值空間還要大。”某上市公司北京地區負責人表示，隨著(zhù)商辦市場(chǎng)越來(lái)越成熟，北上廣深的商辦樓租金都出現了較大提升。“受益于租金的增長(cháng)，現在開(kāi)發(fā)商改變了過(guò)去重住宅、輕商辦的想法，更加重視商辦業(yè)務(wù)對公司業(yè)績(jì)的提升。”

　　業(yè)內人士指出，雖然開(kāi)發(fā)商紛紛由住宅轉向商業(yè)，其實(shí)有部分房企仍然把商辦樓當住宅來(lái)賣(mài)。但現在已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商看得更遠，開(kāi)始持有優(yōu)質(zhì)商辦樓，這才是住宅轉商業(yè)最核心的發(fā)展策略。

　　“近期上海部分開(kāi)發(fā)商從代理公司手中收回了寫(xiě)字樓的招商權，改為自己進(jìn)行招商。其實(shí)管理費用倒沒(méi)有省多少，但開(kāi)發(fā)商自己可以直接收取租金，便于在較短的時(shí)間里回款供公司周轉。”上海一位代理行的高管表示。

　　存量時(shí)代下，各大房企多數都成立了商管部門(mén)來(lái)管理旗下的商辦物業(yè)，以期獲取穩定的收入，完善多元營(yíng)收結構，但各個(gè)企業(yè)側重不同。比如華潤、萬(wàn)科、新城等更加側重購物中心。據了解，這是因為一方面商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)容易與住宅業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)，從而促進(jìn)周邊住宅的增值，帶來(lái)更多銷(xiāo)售利潤;另一方面，購物中心里的商鋪不僅可以出租，也能部分出售，從而快速回籠部分資金用于開(kāi)發(fā)下一個(gè)項目。

　　寫(xiě)字樓也是多數房企的選擇之一，目前房企布局的大部分寫(xiě)字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，僅有少數選擇了城市核心區域的純寫(xiě)字樓項目。除寫(xiě)字樓外，酒店也成了房企較為青睞的資產(chǎn)類(lèi)型，如碧桂園、富力、金茂等。 (康樂(lè ))